Покупка квартиры по договору дарения: риски покупателя

Отмена дарения — это не оспаривание, а самостоятельное основание, которое закон связывает с конкретными случаями (ст. 578 ГК РФ). В части случаев отмены требуют не сам даритель, а его наследники или заинтересованное лицо:

- Покушение или телесные повреждения. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя (п. 1 ст. 578 ГК РФ).
- Угроза утраты ценной вещи. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ).
- Банкротство дарителя-предпринимателя. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение закона о банкротстве за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица банкротом (п. 3 ст. 578 ГК РФ).
- Условие в договоре. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Последствие отмены: одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ).

Для покупателя самое важное — четвертый пункт. Условие о праве дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого, записывается прямо в договоре дарения. Поэтому договор дарения нужно читать целиком, а не ограничиваться выпиской из ЕГРН.

Отмена — не единственный путь. Договор дарения может быть оспорен по общим основаниям недействительности сделок и по специальным правилам о дарении.

Неспособность понимать значение своих действий. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы человека такой способности, устанавливается на основании заключения экспертизы (п. 3 Обзора № 12/2026). Об этом риске и о том, что может и чего не может справка из диспансера, подробно — в статье о справке ПНД для сделки. ссылка на /blog/spravka-pnd-dlya-sdelki

Притворное дарение. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, и к нему применяются правила п. 2 ст. 170 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ). Притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Например, когда долю оформляют как подаренную постороннему человеку, а на самом деле за нее заплатили.

Запрещенное дарение. Не допускается дарение, кроме обычных подарков стоимостью до трех тысяч рублей, в частности от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, а также работникам медицинских, образовательных, социальных и аналогичных организаций гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан (п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Дарение общего имущества. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК РФ (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Доверенность без одаряемого. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Если дарение подписывал представитель, доверенность нужно проверить отдельно.

Дарение «после смерти». Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, к такому дарению применяются правила о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Один из самых частых сценариев: даритель умер, а его наследники, которые остались без квартиры, пытаются вернуть ее в наследственную массу.

Верховный Суд в 2026 году высказался о таких спорах в тематическом обзоре. Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана недействительной по ст. 177 ГК РФ по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина — его наследников (п. 4 Обзора № 12/2026).

Обстоятельства того дела показательны. Дочь оспаривала договор, по которому ее мать подарила квартиру внучке. Суд первой инстанции иск удовлетворил на основании экспертизы, но апелляция и кассация отказали, и Верховный Суд с этим согласился: при жизни матери у дочери нет прав на ее имущество, мать недееспособной не признавалась, а дочь не назначалась ее опекуном (там же). Верховный Суд сослался на разъяснение Пленума: наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям ст. 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности и порядка их исчисления (там же, со ссылкой на п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).

Выводы для покупателя:

- в деле из обзора будущий наследник при жизни дарителя оспорить дарение по ст. 177 ГК РФ не смог: прав на имущество дарителя у него не было, даритель недееспособным не признавался, а опекуном наследник не назначался;
- после смерти дарителя наследники вправе оспорить сделку, в том числе по ст. 177 ГК РФ, если даритель при жизни ее не оспаривал, и это не меняет сроков исковой давности и порядка их исчисления (п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9);
- если даритель недавно умер, а дарение совершено в пожилом возрасте или при болезни, это повод внимательно изучить обстоятельства сделки.

Дарение родственнику может быть оспорено в деле о банкротстве дарителя. Верховный Суд прямо указал, что договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве как подозрительная сделка, если установлена цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов (п. 13 Обзора № 12/2026).

Как это работает:

- сделка, совершенная должником с целью причинения вреда кредиторам, может быть признана недействительной, если она совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия заявления, в результате причинен вред кредиторам и другая сторона знала об указанной цели (п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);
- цель причинения вреда предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате ее совершения стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица (абз. 2 п. 2 ст. 61.2 того же закона);
- осведомленность другой стороны предполагается, если она признана заинтересованным лицом либо знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов или о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (п. 2 ст. 61.2 того же закона).

В деле из обзора должник, поручитель по кредитам компаний одной группы, подарила недвижимость дочери своего супруга при значительных долговых обязательствах. Верховный Суд признал дарение недействительным и указал, что стремление одарить родственника или свойственника не может иметь приоритет над необходимостью удовлетворения интересов кредиторов (п. 13 Обзора № 12/2026).

Отдельно Верховный Суд отметил: с даты признания гражданина банкротом регистрация перехода права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, полученное по договору дарения, проводится только на основании заявления финансового управляющего (п. 15 того же обзора).

Для покупателя это означает, что проверка на банкротство нужна не только продавцу, но и дарителю. Как проверить человека на банкротство, разбираю в статье о банкротстве продавца квартиры.

Если дарение признают недействительным уже после продажи квартиры, для покупателя важны правила об истребовании имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо похищено, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать его во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

Отсюда два практических вывода:

1. Покупатель должен платить, а не получать в дар. Возмездность приобретения — одно из условий защиты по п. 1 ст. 302 ГК РФ.
2. Покупатель должен быть добросовестным. Защита по п. 1 ст. 302 ГК РФ касается того, кто не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать квартиру. Поэтому все, что покупатель проверил до сделки, стоит сохранить: запросы, выписки, переписку, документы о дарении.

Часть рисков можно переложить на страховую компанию. Как работает титульное страхование и от чего оно защищает, разбираю в отдельной статье о титульном страховании.

Два вопроса, которые чаще всего возникают у продавца подаренной квартиры, влияют и на покупателя.

Согласие супруга. Квартира, полученная одним из супругов в браке в дар, — его личная собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ), а нотариальное согласие другого супруга нужно для распоряжения общим имуществом (п. 1, абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Поэтому покупателю стоит проверить по договору дарения и документам о браке, кто, когда и на каком основании стал собственником.

Налог продавца. Для квартиры, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже — три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если даритель не член семьи и не близкий родственник, срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), если нет других оснований трехлетнего срока из п. 3 ст. 217.1 НК РФ, например отсутствия у продавца иного жилья на дату регистрации перехода права к покупателю. Налог платит продавец, но покупателю полезно понимать его заранее, когда обсуждается цена в договоре. Подробнее — в статье о налоге при продаже подаренной квартиры.

Чек-лист покупателя: