Налог при продаже подаренной квартиры

Кто такие члены семьи и близкие родственники для целей налога, Налоговый кодекс перечисляет прямо, со ссылкой на Семейный кодекс: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Тот же круг близких родственников назван в Семейном кодексе (ст. 14 СК РФ).

Все, кто за пределами этого перечня, — тети и дяди, племянники, двоюродные братья и сестры, родители супруга, гражданские супруги, — для налога не близкие родственники.

Для дарения от близкого родственника работают три правила.

Первое. При самом дарении налога нет. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Декларацию о таком подарке подавать не нужно (подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ). Из этого правила есть исключение: освобождение не применяется к лицам, которые хотя бы один день в году получения дохода имели статус иностранного агента (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Второе. Продать квартиру без налога можно через три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Третье, самое полезное. Если продать раньше трех лет, доход можно уменьшить на расходы самого дарителя на покупку этой квартиры. Если при получении имущества в порядке дарения налог не взимался на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ, при продаже учитываются также документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этого имущества, если даритель сам не учитывал эти расходы для налога (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Последнее правило работает, только если у дарителя сохранились документы о покупке: договор, платежные документы, расписки. Поэтому вместе с договором дарения стоит передать одаряемому и комплект документов о том, как даритель купил квартиру.

Отдельный вопрос — как подтвердить, что даритель действительно близкий родственник. Для этого служат документы о родстве: свидетельства о рождении, о браке, о перемене фамилии. Если фамилии разные или родство идет через несколько поколений, цепочку документов лучше собрать заранее. В примере из практики ниже показываю, как этот вопрос можно закрыть прямо в договоре дарения. Какие документы собирать к сделке в целом, я разбирал в статье о документах для покупки квартиры.

Если подаренную квартиру продают раньше минимального срока, налог считается так.

Ставка. Доходы от продажи имущества входят в налоговые базы, к которым применяется ставка из п. 1.1 ст. 224 НК РФ (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ). Это 13 процентов, если сумма таких налоговых баз за год не больше 2,4 млн р., а если больше, то 312 тыс. р. плюс 15 процентов с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

База. Продавец уменьшает доход одним из способов:

1. На вычет в пределах 1 млн р. в целом за год (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Вместо вычета — на подтвержденные расходы. Для подаренной квартиры это особые расходы, о них в разделе про расчет налога.

Кадастровая стоимость. Если цена в договоре меньше 0,7 кадастровой стоимости квартиры на 1 января года регистрации перехода права, доходом для налога считается 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Поэтому указывать в договоре цену ниже этой границы ради налога бессмысленно. Чем занижение цены грозит покупателю, я разбирал в статье о занижении стоимости квартиры в договоре.

Сроки. Декларация 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), налог уплачивается не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Для доли действуют те же правила, что и для квартиры целиком. Доля, подаренная близким родственником, продается без налога через три года, подаренная остальными — через пять. Подарок доли от близкого родственника налогом не облагается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

У подаренных долей есть частая ситуация, в которой правило о трех годах может вообще не понадобиться. Например, человек много лет владел частью квартиры, а потом получил в дар от родителя его долю и стал собственником всей квартиры. Минфин разъясняет, что изменение размера доли участника долевой собственности не прекращает его право собственности, поэтому срок владения считается с даты государственной регистрации права долевой собственности, а дата перехода доли от другого участника этот порядок не меняет (письмо Минфина России от 11.12.2024 № 03-04-05/125125). Если со дня первой доли прошел минимальный срок, квартиру можно продать без налога, даже если подаренная доля получена недавно.

Если подаренную долю продают раньше срока вместе с долями других совладельцев, важно, как оформлен договор. При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним договором вычет 1 млн р. распределяется между совладельцами пропорционально долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если доля продана как самостоятельный объект по отдельному договору, продавец вправе получить вычет до 1 млн р. (письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@).

Главное отличие подаренной квартиры от купленной — в расходах, на которые можно уменьшить доход. Их размер зависит от того, кто подарил.

Подарок от близкого родственника. Учитываются документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение квартиры, если он сам их не учитывал для налога (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Подарок не от близкого родственника. В этом случае при получении квартиры одаряемый сам платит НДФЛ: доходы в виде стоимости имущества, полученного в порядке дарения, входят в налоговую базу по ставкам п. 1.1 ст. 224 НК РФ (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ), и одаряемый обязан задекларировать такой подарок (подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ). Налоговый орган исчисляет налог с подаренной недвижимости, принимая доход равным ее кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Зато при продаже этой квартиры доход можно уменьшить на сумму, с которой был исчислен и уплачен налог при получении подарка (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налог дважды с одной суммы не берется.

Два примера с условными цифрами. Предположим, других доходов от продажи и подарков в этом году у продавца нет.

Пример 1. Мать подарила дочери квартиру, которую сама купила за 5 млн р. Через два года дочь продает квартиру за 7 млн р. Если документы о покупке у матери сохранились, доход уменьшается на 5 млн р., налог составит 13 процентов от 2 млн р., то есть 260 тыс. р. Если документов нет, остается вычет 1 млн р., база 6 млн р., и налог составит 312 тыс. р. плюс 15 процентов с 3,6 млн р., то есть 852 тыс. р. Разница почти в 600 тыс. р. — цена сохраненного договора и платежек.

Пример 2. Тетя подарила племяннику квартиру. Племянник при получении подарка задекларировал доход и уплатил налог с 6 млн р. Через три года он продает квартиру за 7 млн р. У него есть другое жилье, поэтому минимальный срок пять лет, и он не прошел. Доход уменьшается на 6 млн р., с которых налог уже уплачен, база 1 млн р., налог 130 тыс. р.

И последнее о налоге с подарка. Бывает, что дарение потом отменяют через суд. Признание договора дарения недействительным с применением последствий недействительности сделки и фактический возврат сторон в первоначальное положение свидетельствуют об отсутствии у налогоплательщика дохода по этому договору, с которого нужно платить НДФЛ (п. 11 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026). Если квартира вернулась к дарителю, налог с подарка не возникает.

Нет, если квартира подарена одному из супругов лично. Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, закон относит к его собственности (п. 1 ст. 36 СК РФ). Нотариальное согласие супруга нужно для сделок по распоряжению общим имуществом супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ), а подаренная квартира к общему имуществу не относится.

Исключение одно, и его стоит проверять, если квартира долго была в семье. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества: капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие (ст. 37 СК РФ).

Для покупателя отсюда практический вывод. Если продавец получил квартиру в дар во время брака, проверьте договор дарения: даритель и одаряемый, дата, предмет. Если в квартире после дарения делался капитальный ремонт или реконструкция за общие деньги, есть риск, что супруг продавца потом заявит права на квартиру. В таком случае разумно получить согласие супруга на продажу, даже если закон его прямо не требует, и описать ситуацию в договоре. Как сформулировать такие условия, я разбирал в статье о том, что должно быть в договоре купли-продажи.

Оформление права собственности на всю квартиру

Клиент по частям собирал в свои руки целую квартиру в Серпухове: дарение и выкуп долей. Я дистанционно организовал обе сделки, проверил дарителя и продавца и оформил право собственности на клиента без рисков

Безопасность в деньгах: > 4 000 000 р.
Сохраненное время: > 25 часов

Подробное описание кейса

Квартира принадлежала троим в равных долях: клиенту, ее матери и брату. Чтобы клиент стала единственным собственником, мать дарила ей свою долю, а брат продавал свою. Обе сделки проходили у одного нотариуса в один день: сначала дарение, через час купля-продажа.

Утром в день сделки я расписал клиенту порядок действий по каждой сделке и добавил отдельный вопрос для нотариуса. Мать и дочь — близкие родственники, поэтому дарение доли не облагается НДФЛ. Если налоговая когда-нибудь спросит об этом подарке, клиент ответит свидетельством о рождении, и вопрос закроется. Но надежнее подстраховаться заранее и написать прямо в договоре дарения, что даритель и одаряемый — мать и дочь. Это не для регистрации, а для дальнейших налоговых последствий.

Помощник нотариуса ответил, что отметку о родстве поставят, и именно для этого у клиента заранее попросили свидетельство о рождении.

Вывод для того, кто получает квартиру или долю в дар от близкого родственника. Родство — основание сразу для двух льгот: подарок не облагается налогом, а при продаже достаточно трех лет владения вместо пяти. Пусть доказательства родства будут собраны в момент дарения, а не через несколько лет, когда документы придется искать. Лучший вариант — указать родство в самом договоре дарения и сохранить вместе с ним копии свидетельств.