КЕЙС
Выкуп и дарение долей у родственников: как собрать квартиру целиком двумя сделками в один день
- Квартира в Серпухове, 2025 год: у клиента 1/3, еще две доли — у матери и брата
- Результат – две нотариальные сделки 25.01, вся квартира записана на клиента одной записью без обременений 06.02.2025
1.900.000 р.
безопасность в деньгах
45 часов
сохранено времени клиента
от 120.000 р.
стоимость работы, сопровождение сделки
24 дня
от оплаты до единой записи в ЕГРН, 14.01 – 06.02.2025
Ситуация
«Мне необходимо выкупить одну долю, а вторую оформить на себя посредством дарения… Собственники являются родственниками - мать, дочь и сын»
Главное для клиента — чтобы сделки потом не развернули: «чтобы мне потом не сказали что дарственную ты меня заставила подписать, а второй что продать заставила… чтобы не было возможности оспорить»
Главное для клиента — чтобы сделки потом не развернули: «чтобы мне потом не сказали что дарственную ты меня заставила подписать, а второй что продать заставила… чтобы не было возможности оспорить»
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Чужая квартира в проекте дарения
В проекте нотариуса стояли адрес, площадь и кадастровый номер другой квартиры. А условие аккредитива — вся квартира на клиенте: «без состоявшегося дарения брат денег не получит»
Чем закрыли
Правки в оба проекта накануне сделки; в подписанном договоре дарения верные адрес и кадастровый номер, расходы — на клиенте
Чем закрыли
Правки в оба проекта накануне сделки; в подписанном договоре дарения верные адрес и кадастровый номер, расходы — на клиенте
2. Деньги брату без перехода права
1,7 млн р. по договору купли-продажи
Чем закрыли
Покрытый безотзывный аккредитив с раскрытием, когда правообладатель — клиент и обременений нет; оплата в течение трех рабочих дней после регистрации, залог в пользу продавца не возникает (п. 4.2 и 4.3 договора); срок аккредитива перенесли с 20.02 на 24.02, чтобы хватило времени на регистрацию
Чем закрыли
Покрытый безотзывный аккредитив с раскрытием, когда правообладатель — клиент и обременений нет; оплата в течение трех рабочих дней после регистрации, залог в пользу продавца не возникает (п. 4.2 и 4.3 договора); срок аккредитива перенесли с 20.02 на 24.02, чтобы хватило времени на регистрацию
3. Оспаривание по состоянию участников
Сделку, которую человек совершил, не понимая значения своих действий, можно признать недействительной (п. 1 ст. 177 ГК) — ровно то, чего боялась клиент
Чем закрыли
Свежие справки ПНД и НД у матери и брата, у матери — с осмотром нарколога; в обоих договорах заверения: сделка не вследствие тяжелых обстоятельств, дееспособность не ограничивалась
Чем закрыли
Свежие справки ПНД и НД у матери и брата, у матери — с осмотром нарколога; в обоих договорах заверения: сделка не вследствие тяжелых обстоятельств, дееспособность не ограничивалась
4. Будущее банкротство брата
Кредитная история показала просрочки перед двумя банками. Сделку во вред кредиторам оспаривают в течение трех лет до заявления о банкротстве (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве)
Чем закрыли
Проверил брата по судам, исполнительным производствам, банкротству, налогам; цена 1,9 млн р. выше кадастровой стоимости доли 1,31 млн р.; брат заверил, что долгов, грозящих банкротством, нет
Чем закрыли
Проверил брата по судам, исполнительным производствам, банкротству, налогам; цена 1,9 млн р. выше кадастровой стоимости доли 1,31 млн р.; брат заверил, что долгов, грозящих банкротством, нет
5. Три записи в ЕГРН вместо одной
После регистрации квартира оказалась записана тремя долями, одна — по старым сведениям. Банк увидел «2/3» вместо всей квартиры и не раскрыл аккредитив
Чем закрыли
Клиент подтвердила банку оплату при расхождении, условие аккредитива не меняли — брат получил деньги 29.01. Подготовил пояснения и инструкцию для МФЦ, 01.02 подали заявление, 06.02 вся квартира — одной записью
Чем закрыли
Клиент подтвердила банку оплату при расхождении, условие аккредитива не меняли — брат получил деньги 29.01. Подготовил пояснения и инструкцию для МФЦ, 01.02 подали заявление, 06.02 вся квартира — одной записью
Что сделал
- 13–15.01 вводные, договор, проверка матери и брата, перечень документов, схема из пяти шагов
- 16.01 обзвонил нотариусов Серпухова, разобрал кредитную историю брата, инструкция к визиту к нотариусу
- 21–22.01 пакет в банк, реквизиты, перенос срока аккредитива
- 24.01 вычитка обоих проектов, правки
- 25.01 пошаговые инструкции на две сделки, проверка финальных текстов по фото, форма расписки
- 28.01–07.02 письмо в банк, пояснения и инструкция для МФЦ, контроль статуса до единой записи
- Вся работа — дистанционно
Что проверено
✓ Выписка из ЕГРН: обременений и правопритязаний нет
✓ Договор приватизации и справка о составе семьи
✓ Мать и брат: паспорта, налоги, суды, исполнительные производства, розыск, банкротство
✓ Кредитная история брата
✓ Справки ПНД и НД обоих
✓ Проекты договоров и финальные тексты
✓ Заявление на аккредитив
✓ Выписки из ЕГРН после регистрации
✓ Договор приватизации и справка о составе семьи
✓ Мать и брат: паспорта, налоги, суды, исполнительные производства, розыск, банкротство
✓ Кредитная история брата
✓ Справки ПНД и НД обоих
✓ Проекты договоров и финальные тексты
✓ Заявление на аккредитив
✓ Выписки из ЕГРН после регистрации
Результат
25.01.2025 у нотариуса подписаны договор дарения и договор купли-продажи, 27.01 обе доли зарегистрированы, 29.01 брат получил деньги с аккредитива, 06.02 вся квартира записана на клиента одной записью без обременений. Клиент: «Без Вас я бы не вывезла»
Что взять себе
- Две сделки с долями в один день — проверьте оба проекта до буквы: адрес и кадастровый номер
- Покупаете долю у родственника — свежие справки ПНД и НД у всех участников
- Регистрация прошла несколькими записями — сразу подавайте пояснения, чтобы квартира стала одной записью
Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120.000 р.
Похожие кейсыСтатьи в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968