Покупка квартиры у родственников

Для сделки с квартирой важны как минимум три разных перечня.

Взаимозависимые лица — для вычета. Взаимозависимыми для целей налогообложения признаются физическое лицо, его супруг, родители, в том числе усыновители, дети, в том числе усыновленные, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Запрет на имущественный вычет ссылается на ст. 105.1 НК РФ, и этот перечень в ней главный: лица из него признаются взаимозависимыми всегда. Кроме того, взаимозависимыми признаются лица, особенности отношений между которыми могут влиять на условия или результаты сделок (п. 1 ст. 105.1 НК РФ).

Члены семьи и близкие родственники по Семейному кодексу — для налога при дарении. Сюда относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Этот перечень не совпадает с первым: в нем есть бабушки, дедушки и внуки, но нет опекуна и подопечного.

Заинтересованные лица — для банкротства. По отношению к должнику-гражданину заинтересованными лицами признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга (п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве № 127-ФЗ). Это самый широкий перечень: в него попадают, например, племянники и братья и сестры супруга.

Получается, что внук, который покупает квартиру у бабушки, не назван в перечне взаимозависимых лиц подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, с точки зрения налога при дарении — близкий родственник, а с точки зрения банкротства — заинтересованное лицо. Поэтому каждый вопрос по сделке нужно проверять по своему перечню, а не по ощущению «мы родня».

Имущественный вычет на покупку жилья — до 2 000 000 р. расходов (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и до 3 000 000 р. процентов по ипотеке (п. 4 ст. 220 НК РФ). Но оба вычета не предоставляются, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между взаимозависимыми физическими лицами по ст. 105.1 НК РФ (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Значит, вычета не будет, если покупатель купил квартиру или долю:

- у супруга;
- у матери или отца, в том числе у усыновителя;
- у сына или дочери;
- у брата или сестры, родных или имеющих только общего отца или мать;
- у опекуна (попечителя) или подопечного.

Норма не делает исключений для случаев, когда цена рыночная, деньги переведены через банк, а родство никак не повлияло на условия сделки. Пропадает и основной вычет, и вычет на проценты по ипотеке, даже если кредит выдал банк по обычной программе.

Запрет в п. 5 ст. 220 НК РФ привязан к ст. 105.1 НК РФ. Бабушки, дедушки, внуки, тети, дяди, племянники, двоюродные братья и сестры, родители супруга в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ прямо не названы. Но взаимозависимость может быть признана и по общему критерию: если особенности отношений могут влиять на условия или результаты сделки (п. 1 ст. 105.1 НК РФ). Если вычет для покупателя важен, родство с продавцом и условия сделки проверяют до того, как договариваются о цене и схеме сделки, а не после регистрации.

Стоит помнить и о правиле одного раза. Повторное предоставление вычетов на покупку и на проценты не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ), но если вычет на покупку использован не полностью, его остаток до 2 000 000 р. можно учесть при следующей покупке жилья (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Частая ситуация: квартира досталась нескольким родственникам по наследству или по приватизации, и один из них выкупает доли остальных.

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению. Для семейной сделки главное исключение — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ). Значит, выкуп доли у брата или у мамы — это нотариальная сделка, и обсудить ее с нотариусом стоит раньше, чем назначать день подписания. Нотариус обязателен и тогда, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, а также при сделках на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

С вычетом при покупке доли действуют те же правила, что для квартиры целиком: запрет п. 5 ст. 220 НК РФ прямо распространяется на сделки с долями. Покупка доли у брата или сестры вычета не дает. Двоюродные братья и сестры в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ прямо не названы, но общий критерий п. 1 ст. 105.1 НК РФ действует и для сделки с ними.

Если доля продается постороннему человеку, закон требует учитывать права остальных сособственников. Как это работает, подробно разбираю в статье о преимущественном праве покупки доли в квартире.

Налог на доходы при купле-продаже платит продавец: исчисление и уплату налога производят физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, кроме случаев, когда доход освобожден от налога по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, и если главой 23 НК РФ не предусмотрено иное (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Цену и схему сделки выбирают с учетом налога продавца, иначе договоренности быстро рассыпаются.

На что смотреть:

- Срок владения продавца. Доход освобождается от налога, если квартира непрерывно находилась в собственности продавца минимальный срок и дольше (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Срок — три года для квартир, полученных по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, от личного фонда, плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца, с учетом совместной собственности супругов, нет другого жилья, не считая приобретенного им или супругом в течение 90 календарных дней до этой даты (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
- Цена. Продать квартиру маме за символическую сумму, чтобы уменьшить налог, не получится. Если доход от продажи меньше 70 процентов кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права, доход продавца принимается равным 70 процентам этой кадастровой стоимости; если кадастровой стоимости в ЕГРН нет, правило не применяется (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
- Ставка. Для резидента доход от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, а с суммы налоговых баз свыше 2,4 млн р. за год — 312 тыс. р. плюс 15 процентов с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
- Вычет продавца. Продавец уменьшает доход либо на вычет до 1 000 000 р., либо на расходы на покупку этой квартиры (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Запрет из п. 5 ст. 220 НК РФ касается вычета покупателя, а не продавца.

Если налог возникает, продавец-родственник подает декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплачивает налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Доходы от продажи можно не указывать в декларации, если они освобождены от налога (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ) или если продавец имеет право на вычет 1 000 000 р. и общая сумма доходов от продажи квартир, домов, комнат, садовых домов, участков и долей за год, посчитанная с учетом правила 70 процентов кадастровой стоимости, этот вычет не превышает (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Если продается доля, у налога продавца есть свои особенности. Их я разбирал в статье о налоге при продаже доли в квартире.

Внутри семьи покупку часто сравнивают с дарением. У каждого варианта свои плюсы и минусы.

Дарение. Договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Налога у одаряемого нет, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же квартиру дарит, например, тетя или двоюродный брат, одаряемый получает облагаемый доход.

Имущественный вычет при дарении не возникает: он предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение жилья (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), а при дарении одаряемый ничего не платит.

Зато дарение выигрывает в другом. Квартира, полученная в дар от члена семьи или близкого родственника, освобождается от налога при последующей продаже уже через три года владения (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Купленная квартира, если нет других оснований для трехлетнего срока, — через пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Купля-продажа. Покупатель платит деньги, продавец платит налог, если не выдержан срок владения. Вычет у покупателя возможен, только если продавец не входит в перечень взаимозависимых лиц. Нотариальная форма обязательна для сделок с долями. Если квартиру целиком продает единственный взрослый собственник или все сособственники по одной сделке, правило о долях нотариальной формы не требует. Если стороны все же идут к нотариусу добровольно и квартиру отчуждают супругу, родителям, детям или внукам, федеральный тариф ниже — 3 000 р. плюс 0,2 процента суммы договора, если она не больше 10 млн р. (подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Если стороны оценили квартиру ниже кадастровой стоимости, тариф считается от кадастровой (п. 2 ст. 22.1 Основ). Частный нотариус взимает единый тариф: к федеральной части добавляется региональная (ст. 22 Основ).

Как выбрать:

- деньги реально переходят от покупателя к продавцу — значит, это купля-продажа, а не дарение;
- родственник хочет передать квартиру безвозмездно и он близкий родственник по Семейному кодексу — дарение обычно выгоднее по налогам;
- покупатель рассчитывает на вычет — сначала проверяют, не входит ли продавец в перечень взаимозависимых лиц;
- квартиру планируют продать в ближайшие годы — считают срок владения для обоих вариантов.

Подробнее о налоге при последующей продаже такой квартиры — в статье о налоге при продаже подаренной квартиры.

С маткапиталом важны две налоговые детали, и от родства зависит только первая.

Первая — вычет. Имущественные вычеты не предоставляются в части расходов на приобретение жилья, покрываемых за счет средств материнского (семейного) капитала (п. 5 ст. 220 НК РФ). Если продавец и покупатель не взаимозависимы, вычет считается только с собственных денег покупателя. Если взаимозависимы — вычета нет ни с какой части цены.

Вторая — срок владения для будущей продажи. Если доля выделена по обязательству, которое дают при использовании маткапитала (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), срок нахождения такой доли в собственности считается с даты приобретения объекта владельцем сертификата и (или) его супругом (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Верховный Суд добавил: минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным с использованием средств материнского (семейного) капитала, исчисляется с даты использования этих средств членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (п. 20 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 3/2026, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026). Какая дата применяется в конкретной сделке, проверяют до продажи.

Остальные вопросы такой покупки — доли детям, требования к жилью, порядок расчетов — я разобрал в статье о покупке квартиры с материнским капиталом.

Отдельный частый вопрос — купить квартиру у родителей в ипотеку. С налоговой стороны ответ однозначный: если продавец входит в перечень взаимозависимых лиц, не предоставляется ни вычет на покупку, ни вычет на проценты по кредиту (п. 5 ст. 220 НК РФ). Банк, программа кредитования и рыночная цена этого не меняют.

Для покупателя это значит, что ипотека у родственника обходится дороже, чем такая же ипотека у постороннего продавца: при покупке у постороннего при ставке 13 процентов можно было бы вернуть до 260 000 р. с цены и до 390 000 р. с процентов. Эту разницу стоит учесть, когда семья решает, покупать ли квартиру внутри семьи или на рынке.

Бабушки, дедушки, тети и дяди в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ прямо не названы. Но взаимозависимость может быть признана и по общему критерию: если особенности отношений могут влиять на условия или результаты сделки (п. 1 ст. 105.1 НК РФ). Поэтому условия такой сделки — цену и расчеты — делают рыночными и подтвержденными документами. Лимиты вычетов при этом такие: до 2 000 000 р. на покупку, в том числе по нескольким объектам, и до 3 000 000 р. на проценты только по одному объекту (подп. 1 п. 3 и п. 4 ст. 220 НК РФ).

Главный юридический риск покупки у родственника — не налоги, а долги продавца. Если продавец-гражданин станет банкротом, его сделки может оспорить финансовый управляющий.

Сделка, которую должник совершил, чтобы причинить вред кредиторам, в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве или после него, может быть признана недействительной, если в результате нее причинен вред кредиторам и другая сторона знала об этой цели. И здесь важная деталь: предполагается, что другая сторона знала, если она признана заинтересованным лицом (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Кроме того, цель причинения вреда предполагается, если на момент сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества или стал отвечать в результате сделки, а сделка совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица (абз. 2 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, братья, сестры и их родственники по нисходящей линии, сестры и братья супруга — заинтересованные лица (п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве).

Оспорить сделку должника-гражданина по этим основаниям может финансовый управляющий, а также конкурсный кредитор или уполномоченный орган с долей требований более десяти процентов (п. 1 ст. 213.32 Закона о банкротстве). Для покупателя из перечня п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве это значит, что закон предполагает, что он знал о цели причинить вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Как проверить продавца до сделки, подробно разбираю в статье о том, как проверить продавца квартиры на банкротство.

Чтобы сделка между родственниками была устойчивой, я рекомендую:

1. Проверить продавца-родственника так же, как постороннего: долги, исполнительные производства, суды, признаки банкротства.
2. Установить цену, которую можно объяснить и которая сопоставима с рынком. Налог продавца при цене ниже 70 процентов кадастровой стоимости все равно считается от 70 процентов.
3. Платить через банк — аккредитивом или переводом с назначением платежа, чтобы оплата была подтверждена документами.
4. Оформить у нотариуса сделку с долями (если доли не продают все сособственники по одной сделке) и сделку, где собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, а в остальных случаях решить, нужен ли нотариус добровольно.
5. Заранее решить, нужен ли покупателю вычет, и проверить родство продавца по перечню ст. 105.1 НК РФ.
6. Посчитать налог продавца и срок владения, чтобы цена и схема сделки не пересматривались в последний момент.
7. Сохранить договор и платежные документы — они понадобятся для вычета (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ), а выписку из ЕГРН после регистрации — для защиты сделки.