Документы для вычета за квартиру

При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи основа пакета — две группы документов.

Договор купли-продажи. Он подтверждает, что квартира приобретена и за какую цену. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), поэтому цена в договоре и платежные документы должны сходиться. Если в договоре указана заниженная цена, а остальное передано «вне договора», помнить нужно главное: вычет считается от фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (подп. 1 и 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Чем еще оборачивается занижение для покупателя, подробно разбираю в статье о рисках занижения стоимости квартиры в договоре.

Документы об оплате. Закон называет примеры: банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца, квитанции к приходным ордерам, товарные и кассовые чеки, и оставляет перечень открытым словами «и другие документы» (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). На практике это:

- выписка банка или платежное поручение о переводе продавцу;
- документы банка об исполнении аккредитива в пользу продавца;
- расписка продавца, если часть денег передавалась наличными.

Что проверить в платежных документах до подачи:

1. Видно, кто платил: закон приводит в пример выписку о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца.
2. Получатель — продавец, указанный в договоре.
3. Назначение платежа позволяет связать перевод с договором купли-продажи.
4. Общая сумма платежей не меньше суммы, которую вы заявляете к вычету, а лучше совпадает с ценой в договоре.

Если договор предусматривает приобретение не завершенной строительством квартиры (прав на нее) без отделки, к вычету принимают и расходы на отделочные материалы, работы по отделке и проектно-сметную документацию на отделку (подп. 4 и 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Тогда в пакет добавляют договоры с подрядчиками, чеки и акты. Если договор не предусматривает приобретение без отделки, это правило не применяется.

И еще одно условие, которое документами не исправить. Вычет не предоставляется в части расходов, покрытых средствами работодателя или иных лиц, маткапиталом или бюджетными выплатами, а также если сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами, в том числе супругами, родителями (в том числе усыновителями) и детьми (в том числе усыновленными), полнородными и неполнородными братьями и сестрами, опекуном (попечителем) и подопечным (п. 5 ст. 220 НК РФ, подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Часть, оплаченную чужими средствами, маткапиталом или бюджетными выплатами, к вычету не примут при любом пакете документов, а при купле-продаже между взаимозависимыми лицами вычета нет вовсе.

При покупке квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве пакет немного другой. Нужны ДДУ и передаточный акт или иной документ о передаче объекта застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Главная особенность ДДУ — момент возникновения права. При приобретении прав на квартиру в строящемся доме право на вычет возникает с даты передачи объекта застройщиком по подписанному передаточному акту, а обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности (подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ). На практике это значит: год, с которого считается вычет, определяется по акту, а подавать документы можно только после того, как право собственности зарегистрировано.

Если квартира по ДДУ куплена супругами в период брака в общую совместную собственность, к пакету добавляют заявление о распределении расходов, как и при обычной покупке (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Для новостроек чаще работает правило об отделке. Если ДДУ предусматривает передачу квартиры без отделки, в расходы можно включить отделочные материалы, работы и проектно-сметную документацию на отделку (подп. 4 и 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Поэтому чеки, договоры подряда и акты на ремонт в новостройке стоит сохранять с первого дня.

Документы об оплате по ДДУ — те же, что при обычной покупке: банковские документы о перечислении денег по договору. Кредитный договор нужен для вычета на проценты (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Вычет на проценты — отдельный от основного. Он предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов по целевому кредиту на покупку жилья, но не более 3 000 000 р., и только в отношении одного объекта (п. 4 ст. 220 НК РФ). В него входят и проценты по кредиту, полученному в банке на рефинансирование ипотеки (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Для вычета на проценты нужны (п. 4 ст. 220 НК РФ):

- документы, подтверждающие право на основной вычет: договор купли-продажи или ДДУ с актом, документы об оплате;
- договор займа или кредита;
- документы, подтверждающие факт уплаты процентов.

Что подходит для подтверждения уплаченных процентов на практике:

1. Справка банка об уплаченных процентах за год.
2. Выписка по кредитному счету с разбивкой платежей на основной долг и проценты.
3. При рефинансировании — оба кредитных договора, чтобы была видна связь нового кредита с покупкой жилья.

Проценты уплачиваются годами, поэтому этот вычет заявляют ежегодно по мере уплаты процентов. У вычета на проценты свой предел — 3 000 000 р. (п. 4 ст. 220 НК РФ), отдельный от предела 2 000 000 р. на покупку (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Важная деталь для покупателей с ипотекой у родственников и с маткапиталом: ограничения п. 5 ст. 220 НК РФ распространяются и на вычет по процентам. Если квартира куплена у мамы в ипотеку, банк выдал кредит по обычной программе, а проценты уплачены, вычета на проценты все равно не будет.

Порядок для супругов зависит от формы собственности.

Общая совместная собственность. К основным документам добавляют заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов. Его подают при строительстве или приобретении жилья супругами в период брака в совместную собственность, в том числе с использованием кредитных денег. Размеры распределяемых расходов определяются исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений п. 3 и 4 ст. 220 НК РФ (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Распределяются и расходы на покупку, и проценты по ипотеке.

Общая долевая собственность. Заявление о распределении закон связывает с совместной собственностью. При долевой собственности каждый супруг вправе получить вычет по фактически произведенным расходам в пределах 2 000 000 р. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Распределение позволяет учесть ситуацию, когда один из супругов уже пользовался вычетом. Повторно вычет не предоставляется (п. 11 ст. 220 НК РФ), поэтому при распределении учитывают, у кого из супругов право сохранилось. Размеры распределяемых расходов определяются исходя из фактически произведенных расходов с учетом лимитов (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Квартира на ребенка. Если родители за свои деньги покупают жилье или долю в собственность детей до 18 лет, они вправе получить вычет по этим расходам (п. 6 ст. 220 НК РФ). К документам добавляют свидетельство о рождении ребенка (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Для опекунов и попечителей — решение органа опеки.

При покупке или строительстве дома пакет шире, чем при покупке квартиры. В него входят (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):

- договор о приобретении жилого дома или доли в нем;
- договор о строительстве жилого дома или доли в нем — если для строительства привлекались сторонние лица;
- договор о приобретении земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, или участка, на котором расположен приобретаемый дом;
- документы, подтверждающие расходы, включая товарные и кассовые чеки и акты о закупке материалов у физических лиц с указанием адреса и паспорта продавца.

В фактические расходы на строительство или покупку дома могут включаться (подп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ):

- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на строительные и отделочные материалы;
- расходы на приобретение дома или доли в нем, в том числе не оконченного строительством;
- расходы на работы и услуги по строительству, достройке и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или на создание автономных источников.

Достройку и отделку купленного дома можно принять к вычету, только если договор предусматривает приобретение не завершенного строительством дома без отделки (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). А по участку для индивидуального жилищного строительства право на вычет возникает только с даты регистрации права собственности на дом на этом участке (подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ). До этого расходы на участок к вычету не заявляют, но документы по ним стоит хранить.

Классический способ — подать декларацию 3-НДФЛ после окончания года. Имущественные вычеты предоставляются при подаче налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ и другими нормами (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Для вычета декларацию подают без обязанности: лица, на которых не возложена обязанность представлять декларацию, вправе представить ее в налоговый орган по месту жительства (п. 2 ст. 229 НК РФ). Срок 30 апреля установлен для тех, кто обязан подать декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ). Но если в том же году вы продали квартиру и обязаны отчитаться о доходе, удобнее заявить вычет в той же декларации до 30 апреля. Когда продажа освобождена от налога по сроку владения, разбираю в статье о минимальном сроке владения квартирой.

Что прикладывают к декларации:

1. Договор купли-продажи или ДДУ с передаточным актом.
2. Документы об оплате.
3. Для ипотеки — кредитный договор и справку об уплаченных процентах.
4. Для супругов в совместной собственности — заявление о распределении расходов.
5. Для покупки на ребенка — свидетельство о рождении.
6. Заявление о распоряжении положительным сальдо единого налогового счета путем возврата: его можно подать в составе декларации (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Если в году вычет использован не полностью, остаток переносится на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ). Остаток заявляют в следующие годы по декларации, через работодателя или в упрощенном порядке (п. 8 и 9 ст. 220 НК РФ).

Не обязательно ждать конца года. Вычеты на покупку и на проценты могут быть предоставлены до окончания года работодателем по письменному заявлению работника, при условии что налоговый орган представил работодателю подтверждение права на вычет (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Порядок такой:

1. В налоговый орган подается заявление о подтверждении права на вычет вместе с документами по подп. 6 п. 3 и п. 4 ст. 220 НК РФ.
2. Налоговый орган рассматривает заявление не более 30 календарных дней со дня подачи.
3. О результате налоговый орган сообщает через личный кабинет налогоплательщика, а при отсутствии доступа к нему — заказным письмом, и направляет работодателю подтверждение права на вычет.
4. Сотрудник пишет работодателю заявление о предоставлении вычета.

После этого работодатель перестает удерживать налог с зарплаты в пределах вычета. Если работодатель после заявления все же удержал налог без учета вычета, излишне удержанное возвращается по ст. 231 НК РФ (п. 8 ст. 220 НК РФ). Вычет можно получать у одного или нескольких работодателей по выбору. Если до конца года зарплаты не хватило, чтобы использовать вычет, оставшаяся часть заявляется по декларации или в упрощенном порядке.

Есть и удобное исключение по документам: если сведения о расходах уже поступили в налоговый орган от банка или налогового агента в порядке ст. 221.1 НК РФ и размещены в личном кабинете, при подаче заявления о подтверждении права документы, подтверждающие расходы, не требуются (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Упрощенный порядок подходит, если документы о покупке есть у банка-участника обмена информацией с ФНС. Вычет на покупку жилья и вычет на проценты, кроме процентов по займам по программам помощи заемщикам, могут быть предоставлены в упрощенном порядке на основании сведений, представленных в налоговый орган по п. 4 ст. 85 НК РФ, и сведений банка из документов о покупке, при условии, что покупатель представил эти документы банку (п. 8.1 ст. 220 НК РФ).

Как это работает (ст. 221.1 НК РФ):

- перечень банков, участвующих в обмене, и правила обмена размещаются на сайте ФНС;
- банк передает сведения начиная с 1 января года, следующего за годом возникновения права на вычет;
- налоговый орган размещает в личном кабинете сведения для заполнения заявления или сообщение о невозможности упрощенного порядка с причинами. Срок — не позднее 20 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, если сведения поступили до 25 февраля, или в течение 20 рабочих дней после поступления сведений, если позже;
- налогоплательщик подписывает заявление в личном кабинете и указывает реквизиты своего счета в банке;
- налоговый орган проводит камеральную проверку и при отсутствии нарушений в течение трех дней после ее окончания принимает решение о предоставлении вычета;
- налог возвращается на счет, указанный в заявлении. При нарушении срока возврата начисляются проценты.

Условие для упрощенного порядка — наличие в налоговом органе сведений о доходах и удержанном налоге от налогового агента (п. 2 ст. 221.1 НК РФ). Проще говоря, он работает для тех, у кого есть зарплата или другие доходы, с которых налог удерживает работодатель или другой налоговый агент.

Если за один и тот же год поданы и заявление в упрощенном порядке, и декларация, камеральная проверка каждого документа начинается с даты его регистрации в налоговом органе, по очередности направления (п. 4 ст. 221.1 НК РФ). А если банк или работодатель позже уточнят сведения так, что возвращенный налог окажется больше положенного, налоговый орган отменит решение о вычете полностью или частично. Излишне возвращенную сумму нужно уплатить в течение 30 календарных дней со дня направления решения, и на нее начисляются проценты по ключевой ставке ЦБ (п. 7 ст. 221.1 НК РФ).

Если банк не участвует в обмене или упрощенный порядок недоступен по другой причине, вычет получают обычным путем: по декларации или через работодателя.

По закону личный кабинет налогоплательщика прямо задействован в двух способах получения вычета.

Подтверждение права для работодателя. Заявление о подтверждении права на вычет и документы можно подать в налоговый орган в письменной форме, в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи или через личный кабинет налогоплательщика (п. 8 ст. 220 НК РФ). Через личный кабинет приходит и ответ.

Упрощенный порядок. Заявление о получении вычета в упрощенном порядке должно быть сформировано и представлено через личный кабинет налогоплательщика (п. 2 ст. 221.1 НК РФ). Сведения для заявления налоговый орган сам размещает в кабинете.

Через личный кабинет налоговый орган сообщает и о результатах рассмотрения заявления о подтверждении права на вычет (п. 8 ст. 220 НК РФ). Поэтому до начала оформления вычета стоит проверить, что доступ в кабинет есть и работает.

Правило трех лет в нормах о вычете на покупку, которые я разбираю в этой статье, прямо записано в двух местах, а перенос остатка вперед сроком не ограничен. Но начну с практического совета для тех, кто подает декларацию.

По декларации. Подавайте 3-НДФЛ в первый же год, когда можно обратиться за вычетом, и дальше каждый год, пока остаток не будет исчерпан. Если квартира куплена давно, а вычет так и не заявлен, до сбора документов уточните, за какие годы налог еще можно вернуть по декларации: от этого зависит, сколько деклараций готовить.

Упрощенный порядок. Вычеты предоставляются по окончании налогового периода не более чем за три года, предшествующие году подачи заявления (п. 2 ст. 221.1 НК РФ). Например, в 2027 году можно подать заявление за 2024, 2025 и 2026 годы.

Пенсионеры. У налогоплательщиков, получающих пенсии, вычеты на покупку жилья и на проценты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих периоду, в котором образовался переносимый остаток (п. 10 ст. 220 НК РФ). Так пенсионер возвращает налог, уплаченный с зарплаты до выхода на пенсию.

Перенос остатка вперед. Если вычет за год использован не полностью, остаток переносится на последующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ). Здесь ограничения в три года нет: вычет переходит из года в год, пока не будет исчерпан.

И общее правило, о котором нужно помнить при сборе документов за прошлые годы: повторное предоставление вычетов на покупку и на проценты не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ). Но если раньше вычет на покупку использован в сумме меньше 2 000 000 р., остаток можно получить при следующей покупке жилья (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Чек-лист документов для вычета за квартиру:

1. Договор купли-продажи или ДДУ с передаточным актом.
2. Документы об оплате, из которых видно плательщика, получателя и связь с договором.
3. Кредитный договор и справка об уплаченных процентах — для вычета по ипотеке.
4. Заявление о распределении расходов — для супругов в совместной собственности.
5. Свидетельство о рождении ребенка — при покупке жилья на детей.
6. Чеки и договоры на отделку — если квартира куплена без отделки.
7. Реквизиты своего счета для возврата налога.

Основные причины отказа следуют из ст. 210 и 220 НК РФ. Проверить их стоит до подачи документов, а не после отказа.

1. Право еще не возникло. При покупке готовой квартиры право на вычет возникает с даты регистрации права собственности, при покупке по ДДУ — с даты передаточного акта, а обратиться за вычетом можно после регистрации права (подп. 2 и 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
2. Продавец — взаимозависимое лицо. Вычеты на покупку и на проценты не предоставляются, если сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами, в том числе супругами, родителями и детьми, братьями и сестрами, опекуном (попечителем) и подопечным (п. 5 ст. 220 НК РФ, подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
3. Квартира оплачена не своими деньгами. Вычет не предоставляется в части расходов, покрытых средствами работодателя или иных лиц, материнским капиталом или бюджетными выплатами (п. 5 ст. 220 НК РФ).
4. Вычет уже получали. Повторное предоставление вычетов на покупку и на проценты не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ). Исключение — остаток вычета на покупку, если раньше он был использован в сумме меньше 2 000 000 р. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
5. Расходы не подтверждены. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), и расходы подтверждаются документами (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Нет платежных документов на часть цены — эту часть к вычету не примут.
6. Нет облагаемого дохода. Вычеты уменьшают основную налоговую базу; если вычетов больше, чем доходов, база за год равна нулю (абз. 3 п. 3 ст. 210 НК РФ). Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ). Пенсионеры вправе перенести вычет на три предшествующих года (п. 10 ст. 220 НК РФ), а если в том же году продана другая недвижимость, неучтенный вычет уменьшает базу по доходу от продажи (п. 6 ст. 210 НК РФ).

В упрощенном порядке налоговый орган, если вычет предоставить нельзя, направляет в личный кабинет сообщение о невозможности получения вычета в упрощенном порядке с указанием причин (п. 4 ст. 221.1 НК РФ). Это сообщение касается невозможности именно упрощенного порядка. Если право на вычет есть, его можно заявить по декларации (п. 7 ст. 220 НК РФ) или через работодателя (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Чтобы было понятнее, соберу пакеты для трех типичных покупок.

Вторичка, расчет через аккредитив, один покупатель. Договор купли-продажи, документы банка об исполнении аккредитива в пользу продавца. Если часть цены передавалась наличными — расписка продавца. Заявлять вычет можно после регистрации права собственности.

Новостройка по ДДУ, ипотека, супруги в совместной собственности. ДДУ и передаточный акт, платежные документы об оплате по договору, кредитный договор, справка банка об уплаченных процентах, заявление супругов о распределении расходов на покупку и на проценты. Если квартира куплена без отделки — договоры, чеки и акты на отделку. Право на вычет считается с даты акта, а подавать документы можно после регистрации права.

Квартира с маткапиталом, доля оформлена на ребенка. Договор купли-продажи, платежные документы, из которых видно, какая часть цены оплачена собственными деньгами, свидетельство о рождении ребенка. Вычет считают только с собственных денег родителей: часть, оплаченная маткапиталом, к вычету не принимается (п. 5 ст. 220 НК РФ).