Пенсионер продал квартиру: налог

Федеральной льготы именно для пенсионеров нет, но у многих пенсионеров квартира подпадает под короткий срок владения. Минимальный срок составляет три года, если соблюдается хотя бы одно из условий (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

- квартира получена по наследству, независимо от того, кем приходился наследодатель, или в дар от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу;
- квартира получена от личного фонда;
- квартира получена в результате приватизации;
- квартира получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
- на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца, включая совместную собственность супругов, нет другого жилого помещения или доли в нем. Жилье, приобретенное продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до этой даты, не учитывается.

Во всех остальных случаях срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Последнее условие особенно важно для пенсионеров, которые переезжают: продают свою квартиру и покупают другую, поменьше или поближе к детям. Если новая квартира приобретена не раньше чем за 90 календарных дней до регистрации перехода права на старую, она не мешает считать старую квартиру единственным жильем. А если новую купить раньше, условие о единственном жилье может не выполниться, и для старой квартиры потребуется пять лет владения вместо трех.

Как считать срок владения в разных ситуациях — после наследства, по ДДУ, после перепланировки — подробно разбираю в статье о минимальном сроке владения квартирой.

Если срок не выдержан, пенсионер платит налог на общих основаниях. Для налогового резидента доход от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, если сумма соответствующих налоговых баз за год не больше 2,4 млн р., а с превышения — 312 тыс. р. плюс 15 процентов суммы свыше 2,4 млн р. (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Облагается не вся цена. Доход от продажи уменьшается одним из двух способов (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

- на имущественный вычет в размере дохода от продажи квартир, домов, комнат, садовых домов, участков и долей в них, которые были в собственности меньше минимального срока, но не больше 1 000 000 р. в целом за год;
- на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры.

Если документы о расходах не приложили к декларации, право уменьшить доход на расходы не теряется. Верховный Суд подтвердил, что доход можно уменьшить на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, в том числе если продавец подтвердил их в ходе налоговой проверки или в суде (п. 24 Обзора № 3/2026).

Две оговорки о цене:

- если доход от продажи меньше 70 процентов кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, доход для налога принимается равным 70 процентам кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), а уже затем уменьшается на вычет или расходы;
- если несколько сособственников продают свои доли по одному договору, вычет 1 000 000 р. распределяется между ними пропорционально их долям в проданном объекте (предмете договора), а не в праве на весь объект (п. 23 Обзора № 3/2026). Об особенностях продажи долей — в статье о налоге при продаже доли в квартире.

Особое правило для пенсионеров касается вычета на покупку жилья. Сам вычет такой же, как у всех: до 2 000 000 р. фактических расходов на приобретение квартиры, дома, комнаты или доли (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и до 3 000 000 р. фактически уплаченных процентов по целевому кредиту, только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ). Право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности, а при покупке по ДДУ — с даты передаточного акта, но обратиться за вычетом по ДДУ можно только после регистрации права собственности (подп. 2 и 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Проблема в том, что вычет возвращает уже уплаченный налог или уменьшает налог к уплате. Если облагаемых доходов нет, возвращать нечего. Для пенсионеров закон сделал исключение: у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные вычеты на покупку жилья и на проценты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих периоду, в котором образовался переносимый остаток (п. 10 ст. 220 НК РФ). Схожая норма есть и в статье о налоговой базе: у пенсионеров при отсутствии в году доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении основной налоговой базы, разница между вычетами и доходами может переноситься на предшествующие периоды в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Что это дает на практике:

- работающий пенсионер получает вычет как обычно: по декларации после окончания года или через работодателя по подтверждению налогового органа (п. 7 и 8 ст. 220 НК РФ);
- пенсионер, который вышел на пенсию недавно, может вернуть налог, уплаченный с зарплаты за три года до года, в котором образовался остаток вычета;
- если остаток не использован полностью, он переносится и на последующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Если пенсионер покупает квартиру у своих детей, супруга, брата или сестры, вычета не будет: вычеты на покупку и на проценты не предоставляются при купле-продаже между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ, подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). То же касается части цены, оплаченной маткапиталом или бюджетными выплатами.

Если вычет на покупку жилья пенсионер уже получал раньше, повторно его не предоставят (п. 11 ст. 220 НК РФ). Но если тогда он использовал вычет не полностью, остаток до 2 000 000 р. можно учесть при следующей покупке (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Для неработающего пенсионера, который несколько лет назад ушел с работы, перенос на три года может уже ничего не дать: в этих годах не было облагаемой зарплаты. Но есть еще одна возможность, о которой знают немногие, — зачет вычета на покупку против дохода от продажи.

Если в году сумма вычетов, в том числе вычетов на покупку жилья и на проценты, не может быть полностью учтена при определении основной налоговой базы и баз по п. 6.1 и 6.2 ст. 210 НК РФ, такие вычеты в неучтенной части учитываются по итогам этого же года при определении налоговой базы по доходам от продажи имущества, но не больше суммы этой базы. На следующий год эти вычеты по этому правилу не переносятся, если главой 23 НК РФ не предусмотрено иное (п. 6 ст. 210 НК РФ). Проще говоря, вычет на покупку, который в году продажи не поглощен облагаемыми доходами, уменьшает базу от продажи этого же года. Важно, чтобы право на вычет по новой квартире возникло не позднее года продажи: с регистрации права собственности, а по ДДУ — с передаточного акта.

Пример. Пенсионер не работает, в 2026 году он продает квартиру за 9 000 000 р., которую купил два года назад за 7 000 000 р., и в том же году покупает новую за 10 000 000 р., право на нее зарегистрировано в 2026 году. Раньше вычетом на покупку жилья он не пользовался, цена продажи выше 70 процентов кадастровой стоимости. Кроме продаваемой квартиры, у него есть еще одна, давно купленная, поэтому для продаваемой минимальный срок — пять лет, и он не выдержан.

1. Без вычета на покупку. База от продажи — 9 000 000 р. минус 7 000 000 р. расходов, то есть 2 000 000 р. Налог 13 процентов — 260 000 р.
2. С вычетом на покупку новой квартиры. Вычет 2 000 000 р. не может быть учтен в основной базе, потому что облагаемой зарплаты нет. Он засчитывается против базы от продажи: 2 000 000 р. минус 2 000 000 р. — налог 0 р. Декларацию подавать все равно нужно: доход от продажи больше 1 000 000 р., а зачет вычета отражается именно в ней.

Если бы документов о покупке старой квартиры не было, база составила бы 9 000 000 р. минус вычет 1 000 000 р., то есть 8 000 000 р. После зачета вычета на покупку новой квартиры она уменьшилась бы до 6 000 000 р.: налог — 312 000 р. плюс 15 процентов с 3 600 000 р., итого 852 000 р. вместо 1 152 000 р. без зачета.

Если налог с продажи нужно платить, пенсионер подает декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплачивает налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Доход от продажи можно не указывать в декларации в двух случаях, и если других доходов для декларирования нет, декларацию можно не подавать:

- доход освобожден от налога, например квартира была в собственности минимальный срок и дольше (подп. 2 п. 1 ст. 228, абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ);
- продавец имеет право на вычет 1 000 000 р., и общая сумма доходов за год от продажи квартир, домов, комнат, садовых домов, участков и долей этот вычет не превышает (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ). При этом доход определяется с учетом правила 70 процентов кадастровой стоимости.

Если пенсионер хочет получить вычет за купленную квартиру, декларацию подают и без обязанности: лица, на которых не возложена обязанность представлять декларацию, вправе подать ее в налоговый орган по месту жительства (п. 2 ст. 229 НК РФ). Вычет на покупку предоставляется при подаче декларации по окончании года, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Короткий план для пенсионера, который продает квартиру:

1. Найти документ-основание права и посчитать, когда истекает срок владения: три или пять лет.
2. Проверить закон своего региона о сокращении срока.
3. Если продажа раньше срока — собрать документы о расходах на покупку этой квартиры.
4. Если планируется покупка нового жилья — по возможности сделать так, чтобы право на вычет по новой квартире возникло не позднее года продажи, и учесть правило 90 дней для единственного жилья.
5. Если срок не выдержан и общая сумма доходов от продажи за год, посчитанная не ниже 70 процентов кадастровой стоимости, выше 1 000 000 р. — подать декларацию не позднее 30 апреля и уплатить налог не позднее 15 июля следующего года.