Регистрация права собственности в новостройке

По действующей редакции закона заявление о регистрации права дольщика подает застройщик. После передачи объекта участнику и его кадастрового учета застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче обязан направить в орган регистрации заявление о государственной регистрации права собственности участника на этот объект в электронной форме (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

При этом застройщик (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ):

1. Сканирует бумажный передаточный акт или другой документ о передаче и заверяет электронный образ усиленной квалифицированной электронной подписью. Делает это без взимания платы с участника. Если акт изначально составлен в электронной форме, переводить его не нужно.
2. Указывает в заявлении сведения об участнике по договору участия в долевом строительстве или договору уступки и по документу о передаче, со СНИЛС участника при его наличии.
3. После регистрации обязан передать собственнику выписку из ЕГРН, удостоверяющую регистрацию права.
4. Действует без оформления доверенности.

Практический совет: при подписании акта проверьте, совпадают ли ваши сведения со сведениями в договоре, и сообщите застройщику СНИЛС.

Закон о регистрации называет среди заявителей лицо, право которого на объект недвижимости возникает (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Регистрация права без одновременного кадастрового учета проводится в связи с возникновением права на созданный объект, если кадастровый учет уже проведен (п. 1 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). При этом обязанность направить заявление о регистрации права дольщика закон возлагает на застройщика (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Поэтому, если застройщик затягивает, самостоятельную подачу лучше заранее разобрать с юристом, а представитель участника подает заявление по нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Сначала стоит выяснить у застройщика, направлял ли он заявление. Если регистрацию приостановили, порядок действий подробно разбираю в статье о приостановлении регистрации права собственности.

Когда заявление подает застройщик, он направляет его в электронной форме с электронным образом документа о передаче и указывает сведения об участнике по договору участия в долевом строительстве или договору уступки и по документу о передаче (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Участнику стоит держать под рукой:

1. Договор участия в долевом строительстве, а если права приобретены по уступке, — договор уступки.
2. Передаточный акт, односторонний акт или иной документ о передаче объекта.
3. Нотариальную доверенность, если от имени участника действует представитель (ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
4. Документы об оплате по договору: они понадобятся и для налогового вычета, и для расчета срока владения при будущей продаже (пп. 6 п. 3 ст. 220 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Документом о передаче квартиры закон называет не только двусторонний передаточный акт, но и односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Обязанность застройщика подать заявление о регистрации в течение тридцати рабочих дней привязана ко дню подписания любого из этих документов (там же). Поэтому если застройщик составил односторонний акт, регистрация права участника тоже может пройти на его основании, а электронный образ такого акта застройщик готовит без взимания платы с участника (там же).

Для дольщика это повод внимательно следить за перепиской с застройщиком: если вы не приняли квартиру, а застройщик оформил односторонний акт, право собственности может быть зарегистрировано на вас без вашего участия. Односторонний акт застройщик вправе составить, только если дольщик уклонился от приемки или отказался от нее не в случае, предусмотренном ч. 5 ст. 8, и не раньше чем через два месяца после срока передачи по договору, если иное не установлено договором (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Если квартиру покупают супруги или несколько человек, при регистрации важно, как оформлены доли.

• Имущество, нажитое супругами во время брака, — их совместная собственность, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ). Брачным договором супруги вправе изменить режим совместной собственности и установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ).
• Если дольщики сами обращаются за регистрацией права на квартиру в общей долевой собственности, заявление подают все приобретатели, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4.1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
• Госпошлина за регистрацию доли — 4000 р., если кадастровая стоимость не определена или ее часть, соответствующая доле, не превышает 20 000 000 р., а при большей — 0,02 процента от этой части с нижним и верхним пределами (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Сведения об участниках застройщик указывает в заявлении по договору участия в долевом строительстве или договору уступки и по документу о передаче (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Если в договоре доли распределены одним образом, а вы хотите иначе, решать это нужно до подачи заявления.

Застройщик регистрирует право и на свои непроданные помещения. Не позднее шести месяцев с даты кадастрового учета многоквартирного дома он направляет в орган регистрации заявления о регистрации права собственности на помещения и машино-места, созданные без привлечения средств участников долевого строительства. Такие заявления подаются только в электронной форме (ч. 7 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

Для покупателя это важно, если он покупает у застройщика уже готовую квартиру после ввода дома: сначала, если иное не установлено федеральным законом, право должно быть зарегистрировано за застройщиком, и только потом возможна регистрация перехода права к покупателю (ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

Сроки регистрации зависят от способа подачи, если иное не установлено федеральным законом (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

• 7 рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав;
• 9 рабочих дней при подаче через многофункциональный центр.

Датой государственной регистрации прав считается дата внесения записи о праве в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Именно эту дату стоит запомнить: с ней связаны многие последствия, начиная с права распоряжаться квартирой.

Застройщик направляет заявление в орган регистрации в электронной форме (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ), поэтому по общему правилу действует срок 7 рабочих дней. Срок 9 рабочих дней — для документов, поданных через МФЦ.

За регистрацию права собственности физического лица на квартиру Налоговый кодекс устанавливает госпошлину (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 4000 р., если кадастровая стоимость квартиры или доли не определена или не превышает 20 000 000 р.;
• 0,02 процента кадастровой стоимости на дату обращения, если она больше 20 000 000 р., но не менее 0,02 процента цены сделки, на основании которой переходит право, и не более 500 000 р.

Для организаций ставки выше: 44 000 р. при кадастровой стоимости до 22 000 000 р. и 0,2 процента при большей стоимости, но не менее 0,2 процента цены сделки и не более 1 000 000 р. (там же).

Два правила, о которых новые собственники узнают с опозданием.

Общее имущество регистрируется автоматически. У участника при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект. Регистрация права на квартиру одновременно означает регистрацию неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Отдельно регистрировать долю в общем имуществе дома не нужно.

Арест на землю застройщика не блокирует регистрацию. Арест, запрет совершать действия или залог как мера пресечения в отношении участка под домом или права аренды такого участка не служат основанием для приостановления кадастрового учета дома, регистрации права собственности участника на объект или перехода права на такой объект. Запись об аресте, запрете или залоге погашается одновременно с регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в доме (ч. 5.1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

После регистрации стоит сделать несколько вещей.

1. Получить и проверить выписку из ЕГРН. Застройщик обязан передать собственнику выписку, удостоверяющую регистрацию (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Проверьте площадь, адрес, сведения о правообладателях. Как читать выписку, разбираю в статье о выписке из ЕГРН.
2. Запомнить дату для налога. Если квартира приобретена по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже считается не с даты регистрации, а с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору. Доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию для этих целей не учитывается. При покупке по договору уступки срок считается с даты полной оплаты прав требования по договору уступки (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
3. Не путать регистрацию с приемкой. Недостатки, выявленные при приемке, зафиксируйте письменно и обсудите с юристом, какие требования можно предъявить застройщику.

Четыре ошибки, которые стоят дольщику времени или денег:

1. Ждать регистрации до подписания акта. Право участника регистрируется после передачи объекта (ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ), поэтому без документа о передаче процесс не начнется.
2. Считать срок владения от даты регистрации. Для квартиры по договору участия в долевом строительстве срок владения для налога считается с даты полной оплаты по договору (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Подробнее о сроках — в статье о минимальном сроке владения квартирой.
3. Пытаться отдельно зарегистрировать долю в общем имуществе. Она регистрируется одновременно с правом на квартиру (ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
4. Не получить выписку. Застройщик обязан передать собственнику выписку из ЕГРН после регистрации (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ), и ее стоит проверить сразу.

Если тридцать рабочих дней со дня подписания документа о передаче прошли, а записи в ЕГРН нет:

1. Уточните у застройщика, направлено ли заявление и не приостановлена ли регистрация (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
2. Проверьте по выписке из ЕГРН, стоит ли квартира на кадастровом учете: застройщик направляет заявление после передачи объекта и его кадастрового учета (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
3. Если учет есть, а застройщик бездействует, разберите с юристом самостоятельную подачу как лицо, право которого возникает (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
4. Сохраните переписку с застройщиком: она пригодится, если придется доказывать нарушение его обязанности.

Перед покупкой квартиры в новостройке полезно проверить и самого застройщика: как это сделать, разбираю в статье о проверке застройщика.

1. Подписать передаточный акт и проверить в нем сведения о себе.
2. Сообщить застройщику СНИЛС для заявления.
3. Убедиться, что дом и квартира стоят на кадастровом учете (п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
4. Ждать подачи заявления застройщиком — не позднее тридцати рабочих дней с подписания акта (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
5. Если заявление не подано, разобрать с юристом самостоятельную подачу как лицо, право которого возникает (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
6. Получить выписку из ЕГРН и проверить сведения.
7. Сохранить договор и документы об оплате: от даты полной оплаты считается срок владения для налога (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).