Исправление ошибок в ЕГРН: техническая и реестровая

Техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения или со дня получения заявления от любого заинтересованного лица, а также на основании решения суда.

Обратите внимание на формулировку «любого заинтересованного лица». Подать заявление может не только собственник: покупатель, который готовит сделку и увидел расхождение, тоже заинтересованное лицо.

Об исправлении реестр уведомляет участников отношений в течение трех рабочих дней со дня исправления.

Важное ограничение, из-за которого часть ситуаций через этот механизм не решается: исправление технической ошибки допускается, только если оно не влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект. Все, что меняет само право, идет другим путем — через сделку или через суд.

Если оснований для исправления нет либо исправить по заявлению невозможно, реестр обязан отказать в исправлении, направив уведомление с указанием причин.

Реестровая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии ошибки и содержащих необходимые для ее исправления сведения, в том числе полученных в порядке межведомственного взаимодействия, либо на основании вступившего в законную силу решения суда.

Ключевые слова здесь — «документов, содержащих необходимые для исправления сведения». Само по себе заявление «в реестре неверные границы» ничего не исправит: нужен документ, который показывает, как правильно. Обычно это новый межевой или технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Поэтому реестровая ошибка почти всегда дороже и дольше технической: сначала работа кадастрового инженера, потом подача, потом решение регистратора. Когда затронуты границы смежных участков, добавляется согласование с соседями, а при отказе — суд.

Заявление подается в орган регистрации прав. Способы стандартные: через многофункциональный центр, через портал государственных услуг или напрямую в реестр, в том числе в электронной форме.

Что к нему прикладывают:

1. Документы, подтверждающие правильные сведения. Для технической ошибки это документ-основание, где написано верно: договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа власти.
2. Для реестровой ошибки — документ кадастрового инженера с правильными характеристиками.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя, и доверенность, если подает представитель.

Практический совет по формулировке: в заявлении стоит прямо указать, какая запись неверна, какое значение должно быть и каким документом это подтверждается. Заявление в стиле «прошу разобраться» удлиняет процесс на один цикл переписки.

Через многофункциональный центр — привычный путь, к сроку добавляется время на пересылку документов. Через портал государственных услуг — быстрее, но нужна подтвержденная учетная запись, а для ряда обращений и электронная подпись.

Выбор способа на сам срок исправления не влияет: три рабочих дня для технической ошибки и пять для реестровой считаются с момента получения заявления или документов органом регистрации прав.

Отдельно про расхождение в адресе, с которым сталкиваются чаще всего. Сведения об адресах хранятся в нескольких государственных базах, и они не всегда синхронны: в одной базе адрес обновили, в другой нет. В такой ситуации ориентир — кадастровый номер объекта, он уникален и не меняется при переименовании улицы или смене нумерации дома. В договоре адрес указывается так, как он значится в реестре на дату сделки, иначе расхождение станет основанием для приостановки.

Сведем сроки в одном месте, потому что их путают.

Техническая ошибка — три рабочих дня со дня обнаружения или получения заявления. Уведомление об исправлении — в течение трех рабочих дней со дня исправления.

Реестровая ошибка — пять рабочих дней со дня получения документов, содержащих необходимые сведения.

Эти сроки касаются только решения регистратора. Общее время исправления считается иначе: к ним добавляется подготовка документов, а для реестровой ошибки — работа кадастрового инженера, которая занимает недели.

Отсюда планирование для сделки: техническую ошибку реально закрыть внутри срока соглашения о задатке, реестровую — как правило, нет

Ошибку находят не в реестре, а в выписке, поэтому выписку нужно заказывать самому и читать построчно, а не доверять экземпляру от продавца.

Что сверяется:

1. Фамилия, имя, отчество правообладателя — с паспортом, включая смену фамилии.
2. Площадь и адрес объекта — с правоустанавливающим документом и с договором.
3. Кадастровый номер — между всеми документами сделки.
4. Раздел с основаниями возникновения права — с теми документами, которые продавец реально показывает.
5. Обременения и ограничения, отметки о невозможности регистрации без личного участия собственника.

Четвертый пункт требует пояснения, потому что именно он ломает сделки чаще всего. Если собственников несколько, у каждого свои основания возникновения права. В выписке эти сведения иногда оказываются продублированными: всем дольщикам приписан общий список документов, хотя у каждого он свой.

Что показывает выписка и какие риски она не видит, я разбирал в статье о выписке из ЕГРН.

Порядок зависит от того, мешает ошибка сделке или нет.

Не мешает — ошибку в паспортных данных или в адресе регистрации можно исправить после сделки. Но зафиксировать ее нужно сейчас, иначе через полгода никто не вспомнит, откуда расхождение.

Мешает — сделка не проводится, пока вопрос не закрыт. Мешают ошибки, которые касаются предмета сделки и прав сторон: площадь, кадастровый номер, данные правообладателя, состав оснований права.

Дальше три пути.

Первый. Исправлять запись. Правильно по сути, но по срокам подходит не всегда: пока идет исправление, объект остается в продаже, а ваши договоренности с продавцом ничем не закреплены.

Второй. Обойти ошибку, если она не влияет на существо сделки. Например, когда сведения в реестре избыточны и противоречат самим правоустанавливающим документам, спорные данные корректно описываются в договоре по фактическим документам каждой стороны.

Третий. Выйти из сделки. Это нормальный вариант, если ошибка касается характеристик объекта и требует работы кадастрового инженера.

Какой бы путь ни выбрали, соглашение с продавцом на этот период должно содержать условие возврата денег при выявлении обстоятельств, препятствующих сделке. Как это формулируется, разобрано в статье о задатке и авансе при покупке квартиры.

Клиент покупала квартиру у двух собственников, часть цены — сертификат на материнский капитал, сделка планировалась нотариальная.

Выписку из реестра я заказал сам, как делаю всегда, и в разделе с основаниями возникновения права увидел странное: у обоих продавцов был указан один и тот же перечень документов — свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и прочее. Фактически у каждого из них был свой набор: договор относился только к одному из собственников, а числился у обоих. Реестр без разбора приписал обоим все документы, которые увидел.

Дальше выяснилось, во что это превращается на практике. Нотариусы отказывались брать сделку. Логика простая: нотариус обязан проверить все документы, указанные в выписке, а один из продавцов в отношении себя тот самый договор показать не может — на него он просто не оформлялся. Обзвонили конторы и в городе объекта, и в Москве — ответ везде был одинаковый.

Сторона продавца предложила уйти в простую письменную форму. Клиент настояла на нотариальной, и правильно: при маткапитале и долях это лишняя защита.

Исправление записи по срокам не помещалось в сделку: продавцы обещали заняться, но неделями ничего не двигалось, а соглашение с клиентом имело срок. Поэтому сделку разблокировали иначе. Нашли нотариуса, который в свое время оформлял этим собственникам наследство и знал историю объекта, а из проекта договора я вручную вычистил лишние основания — оставил у каждого продавца только те документы, которые относятся к нему.

Параллельно всплыло второе расхождение: адрес в реестре не совпадал с фактическим, из-за чего на портале государственных услуг при подаче заявления на маткапитал подставлялся другой объект. Здесь ориентировались на кадастровый номер как на приоритетный идентификатор, а адрес в договоре указали так, как он стоит в реестре.

Сделка прошла, нотариус подал документы на электронную регистрацию, право зарегистрировали, расчеты раскрыли, заявление по маткапиталу ушло дальше.

Вывод для покупателя. Ошибку в реестре ловят не при регистрации, а на подготовке, и находит ее тот, кто сам читает выписку построчно. И второе: не всякая ошибка требует исправления записи. Иногда правильный ход — точно описать в договоре то, что подтверждено документами каждой стороны, а исправление реестра оставить собственнику на потом.