Риски при покупке квартиры с материнским капиталом

Закон отвечает прямо. Лицо, получившее сертификат, и его супруг обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств капитала, в общую собственность такого лица, его супруга и детей, в том числе первого, второго, третьего и последующих, с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 закона о маткапитале).

Верховный Суд в обзоре практики по материнскому капиталу сформулировал это как правило: объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей, а дети признаются участниками долевой собственности на него (п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016). Доли при этом определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства капитала, а не на все деньги, за счет которых куплено жилье (п. 13 того же обзора).

Для покупателя вывод один: в такой квартире у детей есть права, даже если в реестре записаны только родители.

Это ситуация, когда семья купила квартиру с капиталом, а оформить ее в общую собственность с детьми не успела или не захотела. В реестре собственник — один родитель или оба, и продают они квартиру как свою.

Что из этого следует для покупателя:

- Права детей существуют без регистрации. Суды признают детей участниками долевой собственности на такое жилье, и при разделе квартиры между родителями ее делят с учетом доли детей, даже если доли не были оформлены (п. 10 и 12 обзора ВС от 22.06.2016).
- За детей есть кому заступиться. В обзоре разобрано дело, где прокурор в защиту детей обратился в суд к родителям с требованием оформить жилой дом в общую долевую собственность, и суд требование удовлетворил (п. 14 обзора ВС от 22.06.2016).
- Сделку могут оспаривать. Кто, на каком основании и с каким результатом, зависит от обстоятельств. Верховный Суд в деле о продаже квартиры, где тоже были затронуты права детей, указал, что суд должен определить конкретное основание недействительности: ничтожность сделки, нарушающей требования закона и права третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ), или оспоримость сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия органа (ст. 173.1 ГК РФ) (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).

Чем это кончается для покупателя, видно по тому же делу. Суд первой инстанции признал договор недействительным, погасил запись о праве покупателя, вернул квартиру семье и взыскал с продавца в пользу покупателя уплаченные деньги. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по ней (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть покупатель остается без квартиры и с правом требовать деньги с продавца, а получит ли он их на деле, зависит от того, есть ли они у продавца. Как устроены такие споры, я разбирал в статье о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Поэтому покупать квартиру с невыделенными долями «как есть», с обещанием продавца разобраться потом, нельзя. Порядок обратный: сначала доли выделяют и регистрируют, потом получают разрешение опеки, потом продают.

Можно, но не так, как обычную. Как только у ребенка есть доля, включаются три правила.

Разрешение опеки. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ), и это правило применяется к сделкам родителей с имуществом детей до 14 лет и подростков от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 26 ГК РФ). То же требование закреплено в законе об опеке (ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

Нотариус. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Продажа доли в праве общей собственности по общему правилу тоже требует нотариальной формы (ч. 1.1 ст. 42 того же закона).

Доли детям в новом жилье. Опека, как правило, дает разрешение под условие, о нем следующий раздел.

Если продавец предлагает продать квартиру с долей ребенка без опеки или без нотариуса, это не ускорение сделки, а прямое нарушение порядка.

Разрешение опеки почти всегда дают под условие: одновременно с продажей ребенку приобретается доля в другом жилье, равноценном или лучше. Для покупателя важна не сама бумага с разрешением, а то, исполнено ли условие.

Именно этому посвящено дело, которое дошло до Верховного Суда. Опека разрешила матери продать квартиру, где детям принадлежали доли, при условии одновременной покупки другой квартиры, в которой детям будет принадлежать по трети. Квартиру продали, а новую не купили. Опека обратилась в суд в интересах детей. Апелляция отказала, сочтя, что разрешение было, а сделка исполнена. Верховный Суд отменил это решение и указал, что довод опеки об отсутствии согласия на продажу без предоставления детям другого жилья имеет существенное значение, тем более что проданная квартира была для детей единственным жильем, и направил дело на новое рассмотрение (Определение ВС РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).

Отсюда практический список:

1. Разрешение опеки на каждого ребенка и прочитать его условие построчно.
2. Документ о том, что условие исполнено: выписку из ЕГРН на жилье, где детям выделены доли взамен. Если продажа и покупка идут одновременно, это часть одной сделки, а не обещание на потом.
3. Сверить параметры: доли детей в новом жилье должны соответствовать тому, что написано в разрешении.

Частая схема: семья купила квартиру в ипотеку, а капиталом погасила часть кредита. Обязательство семьи оформить жилье на детей в такой схеме привязано к снятию ипотеки. В обзоре ВС описано именно такое дело: обязательство о переоформлении квартиры в общую долевую собственность всех членов семьи после снятия залогового обременения отец не исполнил, и суд при разделе квартиры учел долю несовершеннолетней дочери (п. 10 обзора ВС от 22.06.2016). Наличие ипотеки при этом не мешает определить доли детей (п. 11 того же обзора).

Что это значит для покупателя. Квартира в ипотеке с капиталом в истории — это квартира, где доли детям еще не выделены, но обязанность их выделить уже есть. Чтобы продать ее без риска для покупателя, нужно погасить ипотеку, выделить доли и получить разрешение опеки, поэтому сделку строят с учетом этих этапов, а не подписывают договор на обычных условиях. Как вообще покупают квартиру с непогашенной ипотекой, я разбирал в статье о квартире с обременением по ипотеке.

Главный риск — оспаривание сделки из-за нарушения прав детей. Срок зависит от того, как суд квалифицирует сделку.

Если сделка ничтожна, срок исковой давности по требованиям о применении последствий ее недействительности и о признании ее недействительной — три года. Он начинается со дня, когда началось исполнение сделки, а для лица, которое не было ее стороной, — со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения, но во всяком случае не более десяти лет со дня начала исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Если сделка оспорима, например совершена без необходимого согласия органа опеки, срок — один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Для покупателя это означает, что риск по квартире с нарушенными правами детей не заканчивается в день регистрации и может тянуться годами, в том числе после того, как квартиру перепродадут дальше.

Летом 2024 года клиент попросила проверить квартиру в Москве. Продавец — компания, которая купила эту квартиру годом раньше у семьи по нотариальной сделке, частично на кредитные деньги банка. Ипотеку к моменту проверки погасили, обременений в реестре не было. На первый взгляд история простая: юрлицо, нотариальная сделка, чистая выписка.

Вместе с документами клиент получила от продавца разрешения органа опеки на детей и выписку из ЕГРН на квартиру в другом регионе. Выглядело это как случайные лишние файлы. Я разобрался, для чего они.

Прежними собственниками квартиры были мама и трое ее детей. Квартиру они купили по договору 2016 года частично на средства материнского капитала. Доли детям выделили, и дальше продать квартиру можно было только с разрешения опеки, потому что в сделке участвовали несовершеннолетние. Условием разрешения было приобретение детям жилья по параметрам не хуже. Выписка на квартиру в другом регионе как раз подтверждала, что условие исполнено и доли на детей оформлены. В этой части у опеки не было оснований для оспаривания. Отдельно я проверил семейное положение мамы: по договору 2016 года она не состояла в браке, поэтому согласие супруга при продаже не требовалось.

Дальше пошли вопросы к самому продавцу-компании: документы о погашении кредита, передаточный акт по прошлой сделке, бухгалтерские балансы для проверки крупности сделки. Часть документов продавец обещал прислать в тот же день. А вечером выяснилось, что квартиру продали другому покупателю, никого не предупредив.

Что важно в этом деле. Капитал не заканчивается на той сделке, где его потратили: он тянется по цепочке и становится вопросом покупателя через одного, а то и через двух собственников. И второй вывод, который я с тех пор говорю всем: сначала соглашение об авансе, которое фиксирует квартиру и обязанности продавца по документам, и только потом глубокая проверка. Со следующей квартирой клиент так и сделала: сначала внесла залог, потом мы проверяли. Как оформить аванс так, чтобы он защищал покупателя, — в статье о задатке и авансе при покупке квартиры.