Покупка дома с земельным участком: документы и порядок сделки

Проверка дома с землей идет по пяти направлениям.

Первое. Дом зарегистрирован в ЕГРН. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, по которым можно определенно установить передаваемое имущество, иначе договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Дом, которого нет в реестре, как отдельный объект недвижимости в договор не включить. А если постройка самовольная, продавец не вправе ею распоряжаться, то есть продавать, дарить и совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Второе. В реестре дом связан именно с этим участком. В выписке на дом указывается кадастровый номер участка, на котором он стоит, а в выписке на участок указываются расположенные на нем объекты. Если связи нет или дом числится на соседнем участке, сделку надо остановить до выяснения.

Третье. У участка есть границы в ЕГРН. С 1 марта 2025 года регистрацию приостанавливают, если в реестре нет координат границ участка, который продается по договору, и участка, на котором стоит дом (п. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 закона о регистрации недвижимости). Подробно это правило и исключения из него разобраны в статье о межевании при продаже участка.

Четвертое. Категория земли и вид разрешенного использования. Они указаны в выписке на участок. Важно, чтобы вид использования допускал жилой дом, а назначение дома в реестре соответствовало тому, что вы покупаете. Отдельно смотрят ограничения: охранные зоны, сервитуты, зоны с особыми условиями использования территории. Из-за них на участке бывает нельзя строить или перестраивать.

Пятое. Продавец. Банкротство, долги у приставов, суды, действительность паспорта, брак и согласие супруга, наследники с правом на долю. Эта часть одинакова для квартиры и для дома, и именно она чаще всего приносит сюрпризы.

Отдельное внимание постройкам, которых нет в реестре. Баня, гараж, второй гостевой дом на участке часто существуют только физически. Юридически покупатель получает право только на то, что записано в ЕГРН. Незарегистрированные постройки останутся стоять на участке, но права на них как на отдельные объекты у покупателя не будет.

Нельзя, если дом и участок принадлежат одному лицу. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Работает и обратное правило: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Исключения в той же норме узкие и к частному дому почти не относятся: например, участок изъят из оборота или продается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью участка.

Гражданский кодекс говорит о том же с другой стороны. По договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на него передаются права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Для покупателя вывод простой. Если продавец предлагает продать дом отдельно, а участок «оформить потом» или «оставить за собой», это не схема для экономии, а сделка, которая противоречит прямому запрету Земельного кодекса. Покупать нужно оба объекта одним договором.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Нотариальную форму закон требует только в отдельных случаях, главный из них для дома с землей — продажа доли, об этом ниже.

Что должно быть в договоре:

1. Предмет. Оба объекта с кадастровыми номерами, адресами, площадью. Без сведений, по которым можно определенно установить недвижимость, договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
2. Цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если не указать иное, цена дома включает цену передаваемой с ним части участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Поэтому цену удобнее разбить: отдельно за участок и отдельно за дом.
3. Порядок расчетов. Когда и как продавец получает деньги. Безопасный порядок один: основная сумма уходит продавцу после регистрации перехода права к покупателю.
4. Основания права продавца на каждый объект.
5. Гарантии продавца: объекты не проданы, не заложены, не арестованы, споров нет. Если объекты получены по наследству, отдельное условие о том, кто урегулирует претензии наследников, если они объявятся.
6. Передача. Продавец передает недвижимость, а покупатель принимает ее по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Передачу можно оформить и пунктом в самом договоре.
7. Ответственность сторон за просрочку оплаты и передачи.
8. Сведения о согласии супруга продавца.

Принципы для дома те же, что для квартиры, только объектов в договоре два. На какие формулировки покупателю смотреть внимательнее всего, я разбирал в статье о том, что должно быть в договоре купли-продажи.

1. Первичная проверка по выпискам. До встречи с продавцом заказать выписки на дом и участок и посмотреть собственника, обременения, границы, связь дома с участком.
2. Соглашение о задатке или авансе. Сумма разумная, срок выхода на сделку конкретный, условия возврата прописаны, в том числе если проверка выявит препятствие для сделки.
3. Полная проверка объектов и продавца, сбор документов, согласие супруга.
4. Подготовка договора и выбор способа расчетов: аккредитив, сервис безопасных расчетов банка или депозит нотариуса.
5. Подписание договора и подача документов на регистрацию: через МФЦ, электронно через банк или через нотариуса.
6. Регистрация перехода права к покупателю на оба объекта.
7. Раскрытие расчетов: продавец получает деньги после регистрации.
8. Передача дома и участка по акту или по договору, ключи, показания счетчиков.
9. Новые выписки из ЕГРН уже с покупателем в качестве собственника. Их стоит заказать в любом случае и хранить вместе с договором.

Сама регистрация занимает от одного до девяти рабочих дней в зависимости от способа подачи, об этом раздел ниже. Дольше всего обычно идет то, что ей предшествует: сбор документов, нотариальное согласие супруга, исправление ошибок в реестре и межевание, если у участка нет границ. Поэтому срок выхода на сделку в соглашении о задатке стоит считать от реального состояния документов, а не от желания сторон закончить побыстрее. Если уже на первом шаге выяснилось, что границ в реестре нет, закладывайте время на кадастровые работы и согласование с соседями. Этот срок не зависит ни от продавца, ни от покупателя полностью, и обещание «за неделю сделаем» здесь ничего не стоит.

Бывает, что продавцу принадлежит не весь участок, а доля в праве на него, например дом стоит на участке, разделенном между родственниками в долях. Здесь появляются два обязательных правила.

Первое. Доля в доме и доля в участке идут вместе. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание проводится вместе с отчуждением доли этого лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Второе. Нотариус. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 закона о регистрации недвижимости). Из этого правила есть исключения, главное из них для частного дома — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Тогда нотариус не обязателен.

Практически доля в доме с землей — самая сложная покупка в этом разделе. Пользоваться долей приходится вместе с остальными собственниками, порядок пользования участком часто не определен, а продать долю потом тоже сложнее, чем целый дом. Если выбора нет, порядок пользования стоит зафиксировать письменно еще до сделки.

Документы на регистрацию подают одним из трех способов: через МФЦ, электронно (обычно через банк, который проводит расчеты) или через нотариуса, если договор нотариальный.

Сроки регистрации прав установлены законом (ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости):

1. семь рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав;
2. девять рабочих дней, если документы поданы через МФЦ;
3. три рабочих дня, если основание — нотариально удостоверенная сделка, а при подаче таких документов в электронной форме — один рабочий день.

Госпошлина для физических лиц за регистрацию права на объект недвижимости составляет 4000 р., если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 000 000 р. или не определена. Если кадастровая стоимость выше, пошлина составляет 0,02 процента кадастровой стоимости, но не менее 0,02 процента цены сделки и не более 500 000 р. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Дом и участок — два объекта, поэтому пошлина платится за каждый.

Кто из сторон несет эти расходы, закон не определяет, это предмет договоренности. Чтобы не спорить в день сделки, условие о расходах лучше записать в договор. Подробнее о регистрации перехода права и о том, что делать сразу после нее, я писал в статье о регистрации перехода права собственности.

Продажа дачи по наследству: дом и участок

Клиент унаследовала дачу и через несколько лет решила продать. Дом и участок с отдельными кадастровыми номерами я провел одной сделкой под ключ, без рисков

Безопасность в деньгах: > 7 000 000 р.
Сохраненное время: > 20 часов

Подробное описание кейса

В этом деле я работал на стороне продавца, но устроено оно так, как стоит устраивать любую покупку дома с землей. Клиент унаследовала дачу в садовом товариществе в Новой Москве: участок на 8 соток и жилое строение на нем. Через несколько лет решила продать.

С документами повезло, и это хорошо показывает, как выглядит «чистый» объект. Оба объекта давно были зарегистрированы, у участка в реестре были координаты границ и уточненная площадь, а в ЕГРН дом числился расположенным именно на этом участке. С 1 марта 2025 года именно такой объект проходит регистрацию без приостановки: границы есть, дом привязан к своему участку.

Особенность была в наследстве. Наследником по закону была не только клиент, вторая наследница отказалась от своей доли в ее пользу. Для покупателя такая история всегда вопрос: не объявится ли еще кто-то. Поэтому в договор вошло прямое условие: если возникнут споры с наследниками, пропустившими срок принятия наследства по уважительным причинам, продавец урегулирует их самостоятельно и выплатит объявившимся наследникам действительную стоимость причитающейся им доли. Это не формальность, а реальная защита покупателя на случай, о котором при подписании никто не знает.

Цену в договоре разбили на две части, отдельно за участок и отдельно за дом. Договор удостоверил нотариус. Расчеты устроили в два потока: часть цены покупатель в день подписания внес на депозит нотариуса, остаток положил в банковскую ячейку. Продавец получал деньги с депозита и доступ к ячейке только по выпискам из ЕГРН, где собственником указан покупатель. Если бы за 30 дней оснований для выплаты не появилось, деньги с депозита вернулись бы покупателю.

Нотариус подал документы на электронную регистрацию сразу после подписания. Договор подписали 29 сентября 2023 года, а 2 октября право покупателя было зарегистрировано на оба объекта.

Вывод для покупателя. В сделке с домом и землей проверяют два объекта и связь между ними, а защищают себя тремя вещами: оба объекта одним договором, гарантии продавца на случай наследников и деньги продавцу только после регистрации.