Нужно ли межевание при продаже участка: что говорит закон

Слова «межевание» в действующем законе о регистрации нет. Юридически это кадастровые работы по уточнению местоположения границ: кадастровый инженер определяет координаты характерных точек границы, готовит межевой план, и по нему сведения вносят в ЕГРН. Норма о приостановлении проверяет только результат этих работ, то есть есть ли в реестре координаты границ конкретного участка.

Росреестр разъяснил, как применять новую норму, в письме от 15.08.2025 № 14-8253-ТГ/25. Приостановление применяется, когда одновременно соблюдены четыре условия: заявление подано в отношении земельного участка; в ЕГРН нет координат его границ в виде замкнутого контура; заявлена регистрация прав, ограничений, обременений или сделки; регистрация идет на основании договора, предмет которого этот участок.

По тому же письму норма не применяется:

1. при регистрации права на участок в порядке наследования;
2. при регистрации на основании договора, заключенного на торгах, в том числе при обращении взыскания на имущество;
3. когда предметом договора выступает доля в праве на землю сельскохозяйственного назначения;
4. когда по договору вместе с другим объектом недвижимости переходит доля в праве на участок, которая следует судьбе этого объекта;
5. когда сведения о границах в ЕГРН есть, но указаны не в местной системе координат.

Обратная сторона пятого пункта важна владельцам старых участков. Если границы внесены в реестр в местной системе координат, но не соответствуют требованиям к точности определения координат или в сведениях не указана погрешность, Росреестр относит участок к тем, по которым регистрацию приостанавливают. Значит, само по себе старое межевание не гарантирует, что сделка пройдет. Его тоже нужно проверить по свежей выписке, лучше вместе с кадастровым инженером.

Если за время приостановки причину не устранить, в регистрации откажут (ст. 27 закона о регистрации). Как снимают приостановку и как ее обжалуют, я подробно разобрал в статье о приостановлении регистрации права.

Участок без установленных границ существует юридически: у него есть кадастровый номер, площадь и собственник, право которого зарегистрировано. Реестр не знает другого, а именно где проходит этот участок на местности. В выписке из ЕГРН у такого участка нет описания местоположения границ, а в особых отметках указано, что граница не установлена.

Для покупателя из этой строчки следуют три вывода.

Первый. Забор на местности ничего не доказывает. Граница проходит там, где ее покажут координаты в реестре, а не там, где ее поставил прежний владелец. После межевания участок может оказаться другой формы и другой площади, а часть сарая или сада может уйти к соседу.

Второй. Продать такой участок по договору без предварительного внесения границ не получится, об этом был раздел выше. Значит, межевание все равно придется делать до сделки, и вопрос только в том, кто его оплатит и кто будет ждать.

Третий. Если в выписке границы есть, это еще не конец проверки. Нужно посмотреть, в какой системе координат они внесены и нет ли пометок о погрешности. Что еще показывает выписка и каких рисков она не видит в принципе, я разбирал в статье о выписке из ЕГРН.

Когда продается дом вместе с участком, новое правило работает дважды.

Участок — предмет договора, поэтому к нему применяется пункт 21.1. Дом стоит на этом участке, поэтому к нему применяется соседний пункт 21.2 части 1 статьи 26: регистрацию приостанавливают, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства. Норма касается и кадастрового учета, и регистрации прав. По письму Росреестра она не применяется, например, при регистрации прав на дом в порядке наследования.

Обойти правило продажей одного дома без земли тоже не выйдет. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Так что если у продавца дом и участок, границы участка нужны для сделки в любом случае.

Порядок такой покупки целиком, с документами и проверкой дома, я разобрал в статье о покупке дома с земельным участком.

Если выяснилось, что границ в реестре нет или они внесены с ошибками, их уточняют до сделки. Порядок такой.

1. Заказать свежую выписку и убедиться, что проблема именно в границах, а не в чем-то еще.
2. Пригласить кадастрового инженера. Он выезжает на участок, определяет координаты и готовит межевой план.
3. Согласовать границы с соседями. Местоположение границ подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ участка (ч. 1 ст. 39 закона о кадастровой деятельности). На практике это подписи смежников в акте согласования.
4. Подать документы на кадастровый учет изменений. Срок учета — пять рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав и семь рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 3, 4 ч. 1 ст. 16 закона о регистрации).
5. Заказать новую выписку и убедиться, что координаты внесены. Только после этого выходить на сделку.

Самый непредсказуемый шаг здесь третий. Если сосед не согласен с границей, вопрос уходит в спор, и сроки сделки перестают зависеть от сторон. Поэтому покупателю полезно спросить продавца не только о том, есть ли межевание, но и о том, нет ли разногласий с соседями по забору.

И еще один момент, о котором продавцы вспоминают поздно. По результатам уточнения площадь участка может отличаться от той, что указана в документах. Если цена считается от площади, это стоит обговорить заранее.

Закон не распределяет эти расходы между продавцом и покупателем. Кто платит, решают стороны.

На практике межевание до сделки заказывает и оплачивает продавец. Участок пока его, и привести его в состояние, пригодное для продажи, логично собственнику. К тому же без границ в реестре продавец не получит деньги через регистрацию, так что межевание нужно прежде всего ему.

Бывает, что покупатель сам предлагает оплатить работы, чтобы ускорить сделку. Это нормальный вариант, если договоренность записана: сумма засчитывается в цену участка или возвращается покупателю, если продавец передумает продавать. Устная договоренность о том, что «потом учтем», в споре не работает.

Отдельная ситуация, когда участок еще вообще не образован. Например, его только собираются «нарезать» из большого надела. Тогда речь идет не о межевании существующего участка, а об образовании нового, и денежный вопрос встает острее: покупателю предлагают платить за объект, которого еще нет. Об этом следующий раздел и кейс ниже.

Риски покупателя здесь не теоретические.

Первый риск — регистрацию приостановят, а потом откажут. Деньги при этом уже у продавца, и вернуть их можно только по договоренности или через суд.

Второй — участок после уточнения окажется не таким, как в объявлении. Меньше по площади, другой формы, с частью построек за новой границей.

Третий — время. Пока границы уточняют, участок остается собственностью продавца. За эти недели у него могут появиться долги, арест или банкротство, и все это ударит по объекту, за который покупатель уже заплатил.

Четвертый — покупка участка, которого еще нет. Если участок только предстоит образовать, в договоре нельзя указать сведения, по которым можно определенно установить недвижимость. Без таких сведений условие о предмете считается несогласованным, а договор продажи недвижимости — незаключенным (ст. 554 ГК РФ). Поэтому в таких схемах покупателю предлагают предварительный договор и предоплату. По сути он платит за обещание.

Как защититься:

1. Не передавать деньги до появления границ в реестре. Если продавец требует обеспечение, ограничить его разумной суммой и прописать возврат.
2. Записать в соглашении конкретный срок, к которому продавец обязан внести границы или образовать участок, и право покупателя выйти из сделки с возвратом денег, если срок сорван.
3. Основную сумму передавать продавцу только после регистрации права покупателя. Для этого подходят аккредитив и сервис безопасных расчетов.
4. Не платить вперед посредникам. Их вознаграждение по документам обычно считается за уже оказанную услугу, и вернуть его при срыве сделки сложнее всего.

Покупка двух участков в Истре под строительство дома

Клиент купил два участка в Истре: цена и банк для расчетов (Сбер) уже были согласованы. Я обеспечил юридическую безопасность всех процедур и сопроводил сделку под ключ

Безопасность в деньгах: > 2 000 000 р.
Сохраненное время: > 50 часов

Подробное описание кейса

Супруги выбрали два соседних участка в поселке под Истрой и забронировали их. В конце января 2025 года, на созвоне с менеджером, выяснилось главное: участки еще не размежеваны. Юридически их не существовало. Был один большой участок собственника, из которого их только собирались нарезать, кадастровых номеров не было, а срок образования менеджер назвал размыто: «май-сентябрь».

Схема продавца была такая. Сейчас подписать предварительные договоры и перевести около половины цены, причем несколькими платежами разным получателям: часть собственнику земли, часть в партнерство поселка на дороги, часть посреднику в качестве вознаграждения за подбор. Остаток заплатить по основным договорам, когда участки появятся.

Я проверил собственника, посредника и партнерство, полномочия их представителей, категорию земли, вид разрешенного использования и градостроительные ограничения по застройке. По документам все было чисто. Дальше удалось выторговать то, чего изначально не было вовсе: срок образования участков до 30 сентября 2025 года, право выйти из сделки с возвратом денег в течение 30 дней, если срок сорвут, и расчет по остатку через сервис безопасных расчетов вместо простого перевода.

Но даже с этими правками главный риск оставался. Возврат большей части предоплаты был прописан в договорах, а вознаграждение посредника по документам считалось за уже оказанную услугу, и его вернуть было бы сложно. А все переданные деньги до появления участков зависели только от добросовестности продавца, как при покупке у застройщика на этапе котлована. Я разложил это клиентам по пунктам. Решение принимает всегда клиент, и клиенты решили не вносить деньги и подождать.

Ждать пришлось недолго. 12 февраля 2025 года собственник разделил большой участок, и оба участка поставили на кадастровый учет. Схему пересобрали полностью: один договор на оба участка напрямую с собственником, полная цена в договоре, оплата безналично через сервис безопасных расчетов, продавец получает деньги только после того, как покупатель станет собственником. Платежей посреднику и партнерству в итоговой схеме не было. Перед сделкой я запросил нотариальное согласие супруги продавца на продажу, и выход на сделку перенесли, пока его не оформили.

Договор подписали 11 марта 2025 года, электронная регистрация прошла через банк, и 12 марта право покупателя на оба участка было зарегистрировано. Правило о границах к тому моменту уже действовало, но сделке оно не помешало: границы новых участков были в реестре, и регистрация прошла без приостановки.

Вывод для покупателя. Платить за участок, которого нет в ЕГРН, значит платить за обещание. Подождать месяц и купить готовый объект с границами оказалось и безопаснее, и проще: продавец получил деньги только после того, как покупатель стал собственником.