Договор переуступки права аренды земельного участка

Общее правило Гражданского кодекса такое: арендатор передает свои права и обязанности другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для земли закон установил иное. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Значит, для земли согласие нужно, если его требует сам договор аренды и это не противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ (о нем ниже), а также в случаях, прямо названных в законе. Поэтому первое, что я читаю в такой сделке, — раздел договора аренды о правах арендатора: есть ли там условие о согласии и в какой форме оно дается.

Из правила п. 5 ст. 22 ЗК РФ есть исключения. Оно не распространяется, в частности, на субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих участки из перечней государственного и муниципального имущества, и на граждан и крестьянские (фермерские) хозяйства, которым для деятельности хозяйства предоставлены государственные или муниципальные земли сельскохозяйственного назначения. А арендатор — резидент особой экономической зоны вообще не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, кроме передачи арендных прав в залог (п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ). Если продавец прав относится к одной из этих категорий, сделку нужно разбирать отдельно.

Если согласие арендодателя не требуется, нужно его уведомление (п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Чтобы потом можно было доказать и сам факт уведомления, и его дату, его направляют заказным письмом с описью вложения или вручают под подпись.

Что будет, если уведомление не направить? Верховный Суд ответил на этот вопрос в деле о долгосрочной аренде муниципального участка. Последствием неуведомления арендодателя в разумный срок после сделки служит возникновение у арендодателя права предъявить к арендатору требование о возмещении возникших в связи с этим убытков, а основанием для приостановления регистрации неуведомление не служит (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6).

То есть при долгосрочной, более пяти лет, аренде государственного или муниципального участка, к которой применяется п. 9 ст. 22 ЗК РФ, отсутствие уведомления регистрации не мешает, но экономить на нем не стоит: арендодатель вправе потребовать от арендатора возмещения убытков, если они возникли. Для остальных участков такой позиции ВС нет, и уведомление лучше направить до подачи документов. А новому арендатору оно нужно хотя бы для того, чтобы арендодатель знал, от кого принимать арендную плату.

Для государственной и муниципальной земли действуют два особых правила, и они работают в противоположные стороны.

Первое — защита долгосрочного арендатора. При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Верховный Суд указал, что эта норма императивно устанавливает свободу передачи арендатором прав при долгосрочной аренде, и условие о письменном уведомлении арендодателя, установленное этой нормой и договором аренды, не может быть истолковано и применено как ограничивающее права арендатора (Кассационное определение СКАД ВС РФ от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6).

У этого правила есть граница. Конституционный Суд указал, что между п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ нет коллизии общей и специальной норм: первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, а вторая касается передачи в аренду публичных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов (Определение КС РФ от 16.05.2024 № 1123-О). Поэтому свобода передачи прав по п. 9 ст. 22 ЗК РФ не распространяется на договор, который по закону мог быть заключен только на торгах.

Второе — запрет для победителей торгов. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долг по обязательствам из заключенного на торгах договора, обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (п. 7 ст. 448 ГК РФ).

Договор аренды государственного или муниципального участка по общему правилу заключается на торгах в форме аукциона, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (это правило и исключения из него Верховный Суд разобрал в том же определении № 47-КАД22-1-К6). Поэтому перед покупкой прав на муниципальный участок я всегда смотрю, на каком основании был заключен договор аренды: по результатам аукциона или без торгов, и мог ли он быть заключен без торгов в принципе.

Еще одно ограничение касается участков под государственными и муниципальными зданиями. Если участок предоставлен в аренду в связи с арендой расположенных на нем государственных или муниципальных зданий, сооружений, права по договору аренды участка можно передать только с согласия арендодателя и только вместе с передачей прав по договору аренды этих зданий, сооружений (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).

Участки под индивидуальное жилищное строительство — отдельная история. Здесь бывает, что регистратор применяет запрет п. 7 ст. 448 ГК РФ шире, чем следует.

Верховный Суд разобрал это в деле, где гражданин арендовал у муниципального района участок под ИЖС по итогам аукциона, а затем передал права и обязанности по договору другому лицу. Росреестр приостановил регистрацию со ссылкой на п. 7 ст. 448 ГК РФ, и три судебные инстанции с ним согласились. Верховный Суд их решения отменил и рассуждал так:

1. Договор аренды государственного или муниципального участка может быть заключен без торгов, если участок предоставляется гражданину для ИЖС (подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
2. Для этого публикуется извещение, и в течение тридцати дней другие граждане вправе подать заявления о намерении участвовать в аукционе; если заявлений нет — договор заключается без торгов, если есть — проводится аукцион (ст. 39.18 ЗК РФ).
3. Раз такой договор может быть заключен не только путем проведения торгов, запрет п. 7 ст. 448 ГК РФ к нему не применяется — вне зависимости от того, по итогам аукциона или без торгов был заключен договор в отношении конкретного участка.

Итог: уведомление Росреестра о приостановлении признано незаконным, регистрирующий орган обязан повторно рассмотреть вопрос о регистрации (Кассационное определение СКАД ВС РФ от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6).

Практический вывод для покупателя прав на участок под ИЖС: если регистратор ссылается на п. 7 ст. 448 ГК РФ только потому, что договор заключен на аукционе, эта позиция Верховного Суда — аргумент для повторного рассмотрения и обжалования. О том, что делать при приостановлении регистрации, я подробно писал в статье о приостановлении регистрации права.

Несколько вещей в соглашении должны быть обязательно, иначе сделку либо не зарегистрируют, либо она будет работать против покупателя.

Что я включаю в соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка:

1. Реквизиты договора аренды: дата, номер, стороны, дата и номер государственной регистрации.
2. Сведения, позволяющие определенно установить участок: кадастровый номер, адрес, площадь. Если в договоре аренды нет сведений, позволяющих определенно установить объект аренды, условие об объекте считается не согласованным, а договор — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Поэтому их сверяют в самом договоре аренды и повторяют в соглашении, чтобы не было спора, какой участок передается.
3. Указание, что передаются все права и обязанности арендатора на оставшийся срок договора аренды.
4. Цену передачи прав и порядок расчетов, если переуступка платная.
5. Состояние расчетов по арендной плате на дату сделки и кто погашает долг, если он есть.
6. Заверения прежнего арендатора: об отсутствии долгов, споров, арестов и залога арендных прав, о том, что договор аренды не расторгнут и не оспаривается.
7. Обязанность прежнего арендатора передать все документы по участку и уведомить арендодателя, если это не делает новый арендатор.

Отдельно проверяют сам договор аренды. Размер арендной платы — существенное условие договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ), и новый арендатор принимает договор с той суммой и теми механизмами ее изменения, которые в нем записаны. Для государственной и муниципальной земли дополнительно проверяют, по каким правилам арендодатель пересчитывает плату. Стоит посмотреть и условия о досрочном расторжении: для договоров аренды государственных и муниципальных участков на срок более пяти лет, к которым применяется п. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно, если иное не предусмотрено ЗК РФ или другим федеральным законом, только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ; это правило Верховный Суд применил к соглашению о передаче прав по договору аренды участка в определении № 47-КАД22-1-К6). Если договор аренды участка подлежит государственной регистрации и зарегистрирован в ЕГРН, соглашение о переуступке тоже регистрируют.

Срок регистрации, если иное не установлено законом, — семь рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и девять рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Общий порядок регистрации я разбирал в статье о регистрации перехода права.

Подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ устанавливает госпошлину за государственную регистрацию договоров аренды и уступки прав требования по договорам аренды, если такие договоры подлежат регистрации в ЕГРН: для физических лиц 4000 р., для организаций 44 000 р. Перед оплатой сумму сверяют с органом регистрации по виду регистрационного действия, чтобы платеж совпал с тем, что будет указано в заявлении. В той же норме установлена пошлина за регистрацию соглашения об изменении или о расторжении зарегистрированного договора аренды: 700 р. для физических лиц и 2000 р. для организаций.

Перед подачей документов стоит заказать свежую выписку из ЕГРН на участок. По ней сверяют, кто записан арендатором и какие ограничения и обременения зарегистрированы в отношении участка. Что именно показывает выписка и чего в ней не будет, я описывал в статье о выписке из ЕГРН.