Арендные каникулы в договоре аренды

Для аренды зданий и сооружений закон предъявляет к условию о плате повышенные требования. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным, и правила определения цены по п. 3 ст. 424 ГК РФ не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Это требование закон адресует аренде зданий и сооружений, но и для договора аренды помещения ясный размер платы за каждый период — лучшая защита от спора.

Отсюда практическое правило: каникулы прописывают так, чтобы размер платы за каждый период был понятен из текста договора. Не «арендодатель может предоставить каникулы», а конкретно: с какой даты по какую, в каком размере платит арендатор в этот период, с какой даты действует полная ставка.

Если плата установлена за единицу площади здания или сооружения, она определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта (п. 3 ст. 654 ГК РФ). А начало каникул удобно привязывать не к дате подписания договора, а к дате передаточного акта. Для зданий и сооружений закон прямо требует оформлять передачу передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ); для помещения акт тоже стоит подписать, и дата акта показывает, когда арендатор фактически получил объект.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и Пленум ВАС применяет это правило к аренде помещений и частей помещений (п. 6 и 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Каникулы в таком договоре — часть условия об арендной плате, и они попадают в регистрируемый текст вместе с остальными условиями.

Хорошая формулировка отвечает на шесть вопросов.

1. Период. Точные даты начала и окончания или привязка к событию: «в течение трех месяцев с даты подписания передаточного акта».
2. Размер платы в период каникул. Ноль или конкретная сумма в месяц. Если плата состоит из постоянной и переменной частей, отдельно — что из них не платится.
3. Расходы на содержание помещения. По общему правилу арендатор несет расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому в условии о каникулах отдельно пишут, освобождается ли арендатор в этот период от расходов на содержание помещения или только от арендной платы.
4. Цель каникул. Если каникулы даются на ремонт — объем работ и срок их завершения.
5. Последствия досрочного прекращения договора. Что происходит со «сэкономленной» арендой, если арендатор съезжает через полгода. Это условие лучше записать сразу, а не спорить о нем потом.
6. Связь с обеспечительным платежом и индексацией. С какой даты начинается год для индексации и рассчитывается ли обеспечительный платеж от полной ставки.

Пример формулировки:

«Арендная плата за период с даты подписания Сторонами передаточного акта до истечения трех месяцев с указанной даты (период арендных каникул) не начисляется. Расходы по оплате коммунальных услуг в период арендных каникул Арендатор несет в порядке, предусмотренном разделом __ Договора. В случае досрочного прекращения Договора по инициативе Арендатора либо по основаниям, связанным с нарушением Договора Арендатором, до истечения ___ месяцев с даты окончания периода арендных каникул Арендатор обязан уплатить арендную плату за период арендных каникул в размере, установленном п. __ Договора».

Формулировку всегда подстраивают под конкретный договор и баланс интересов сторон, это отправная точка, а не готовый шаблон.

Если каникулы даются на ремонт, их условия нужно сверить с правилами о ремонте и улучшениях.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Капитальный ремонт по общему правилу делает арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором; текущий ремонт — арендатор за свой счет, если иное не установлено законом или договором (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Если в договоре сказано, что арендатор делает в помещении ремонт «под себя» и за это получает каникулы, лучше прямо записать, какие работы считаются капитальными, а какие текущими, и кто их оплачивает.

Отдельный вопрос — судьба вложений. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, принадлежат ему на праве собственности, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения, он имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 1–3 ст. 623 ГК РФ).

Поэтому в договор с каникулами на ремонт стоит включить три условия: согласие арендодателя на конкретный перечень работ, указание, что каникулы и есть компенсация за ремонт, и прямое решение вопроса о возмещении стоимости неотделимых улучшений — исключить его или, наоборот, зафиксировать. Если этого не сделать, а улучшения неотделимые, сделаны за счет арендатора и с согласия арендодателя, после прекращения договора арендатор вправе потребовать их стоимость, и спор о том, покрыли ли ее каникулы, придется решать уже без ясного текста договора.

Каникулы можно дать не только при заключении договора, но и потом — соглашением к действующему договору. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Есть ограничение по периодичности. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Пленум ВАС разъяснил, что эта норма диспозитивна и допускает изменение размера платы по соглашению сторон чаще одного раза в год, в том числе когда в самом договоре такой возможности не указано. А вот если арендодатель вправе менять плату в одностороннем порядке, делать это он может не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Есть и случай, когда снижения платы арендатор вправе требовать сам. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это не каникулы в договорном смысле, но аргумент в переговорах об их предоставлении.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если договор аренды зарегистрирован, Налоговый кодекс отдельно устанавливает госпошлину за государственную регистрацию соглашения об изменении такого договора: 700 р. для физических лиц и 2000 р. для организаций (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для арендодателя главный риск — арендатор отремонтировал помещение под себя, бесплатно пожил в нем и ушел. Здесь важно, на какой срок заключен договор. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для каникул это неудобно: длинные каникулы в бессрочном договоре арендатор может «выбрать» и уйти с трехмесячным предупреждением. Поэтому каникулы дают в договоре с определенным сроком и с условием о последствиях досрочного прекращения.

Для арендатора главный риск — формулировка «арендодатель вправе отменить каникулы». Каникулы, которые одна сторона может отменить, — это не каникулы, а скидка до первого конфликта. Условие должно быть безусловным или с четко названными основаниями отмены, например существенное нарушение договора арендатором.

И еще одна деталь. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ), а если арендатор более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Период каникул в этот счет не идет, если в нем платить нечего, поэтому дата окончания каникул должна быть указана однозначно: с нее начинается обычный график.