КЕЙС

Покупка двух участков, которых еще нет в ЕГРН: как не отдать предоплату за воздух

Два соседних садовых участка в Истринском округе, 2025 год, продавец собирался нарезать их из большого участка
Результат – участки встали на кадастровый учет, договор подписан 11.03.2025, право покупателя зарегистрировано 12.03.2025, деньги продавцу ушли после регистрации

2.100.000 р.

безопасность в деньгах

50 часов

сохранено времени клиента

от 120.000 р.

стоимость работы, сопровождение сделки

40 дней

от оплаты до регистрации, 31.01 – 12.03.2025

Ситуация

Клиенты искали участки под дом с бюджетом впритык: «ипотека на участок под 25% (ну это дичь)». Нашли два соседних садовых участка в поселке в Истринском округе. Продавец предложил подписать четыре договора и за три рабочих дня заплатить 1.070.000 р. трем получателям, хотя участков еще не было в ЕГРН: их только собирались нарезать из большого участка. Менеджер при этом уверял, что межевание сделано: «я четко задавала вопрос размежеваны ли участки и мне четко было сказано, что да»

Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли

1. Предоплата за участки, которых еще нет

По проекту продавца 1.070.000 р. нужно было отдать в течение трех рабочих дней после подписания: продавцу, посреднику и дачному партнерству. Сами участки в этот момент юридически не существовали, их еще предстояло образовать. Если бы на каком-то этапе стороны пропали, вернуть эти деньги было бы очень сложно

Чем закрыли

Разобрал схему и риски по каждому платежу, решение приняли клиенты: взять паузу до постановки участков на учет
12.02.2025 участки встали на кадастровый учет, сделку провели по ним
В итоговом договоре предоплаты нет, вся цена 2.129.800 р. идет через номинальный счет Домклик

2. Плата посреднику за «подбор»

В схеме продавца 287.900 р. получал посредник за подбор участков. К проекту договора уже был приложен акт, где услуга значилась оказанной и принятой. Подпиши его покупатель, и при срыве сделки посредник мог сказать, что свою работу сделал

Чем закрыли
Клиенты этот договор не подписывали и посреднику не платили. В итоговой сделке есть только договор купли-продажи с продавцом

3. Деньги продавцу до перехода права

Остаток цены продавец хотел получить простым переводом до подписания основного договора. Деньги ушли бы раньше, чем покупатель стал собственником, а если договор не говорит иное, проданный с отсрочкой оплаты участок считается в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК)

Чем закрыли

Договорился с продавцом о расчетах через сервис безопасных расчетов вместо перевода
В договоре: Домклик перечисляет деньги продавцу только после регистрации перехода права, в течение 5 рабочих дней (п. 2.2.1.1)
Залог у продавца не возникает (п. 3.1)
Наличные исключили: «Все в безнал на Сбер загоняйте. Никакого нала»

4. Согласие жены продавца

Продавец купил исходный участок в 2022 году, уже состоя в браке. Без нотариального согласия супруги на продажу она могла бы в течение года после того, как узнала о сделке, требовать признать ее недействительной (п. 3 ст. 35 СК). Под риском вся цена, 2.129.800 р.

Чем закрыли

Перенес сделку, пока продавец не получил нотариальное согласие супруги: оно удостоверено 04.03.2025, оба участка в нем названы
В договор вписал пункт, что согласие супруги получено (п. 3.11)

Что сделал

31.01.2025 созвонился с менеджером продавца и выяснил, что участки еще не размежеваны
04.02 разобрал проекты четырех договоров: кому и сколько платить, полномочия подписантов, вид использования и правила застройки, историю участка, риски; договорился с продавцом о крайнем сроке образования участков и безопасных расчетах
25.02 проверил, что новые участки поставлены на кадастровый учет
26.02 внес 19 правок в договор продавца: заверения об отсутствии банкротства, подлинность документов, согласие супруги, расчеты после регистрации; перенес сделку до получения согласия супруги
10.03 инструкция на сделку: документы, суммы на счете, порядок в Домклик
11.03 дистанционно сверил по фото договор и заявления на регистрацию перед подписанием
12.03 проверил выписки из ЕГРН после регистрации

Что проверено

✓ Продавец: суды, исполнительные производства, банкротство, розыск, статус ИП
✓ Посредник и дачное партнерство: реестры, суды, банкротство, полномочия представителей
✓ Исходный участок: выписка из ЕГРН, обременений нет
✓ История участка: покупка 2022 года, раздел 2023 года, решение о разделе на участки 2024 года
✓ Категория земель, вид использования, правила застройки, ГПЗУ
✓ Новые участки: выписки из ЕГРН после постановки на учет
✓ Нотариальное согласие супруги продавца
✓ Текст договора и заявлений на подписании
✓ Выписки из ЕГРН после регистрации: собственник покупатель, ограничений нет

Результат

11.03.2025 подписан договор купли-продажи и поданы заявления на регистрацию. 12.03.2025 право покупателя на оба участка зарегистрировано, ограничений и обременений нет. 13.03 Домклик показал статус «Деньги у продавца». Предоплаты продавцу и платы посреднику не было: все деньги ушли через номинальный счет после регистрации

Что взять себе

Участков еще нет в ЕГРН — не платите до постановки на учет, сколько бы ни торопили
Посредник просит оплату за «подбор» с готовым актом — не подписывайте, пока не понятно, вернут ли деньги при срыве
Продавец в браке — нотариальное согласие супруги до сделки, даже если сделку придется перенести

Отзыв клиента по итогу проведенной сделки

Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120.000 р.

Похожие кейсы

Статья в блоге

Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности

Покупаете участок до межевания?

Пришлите проект договора и выписку из ЕГРН — скажу, можно ли уже платить

Получить консультацию

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968