Покупка участка в Сочи у собственника за границей: как не дать оспорить продажу по доверенности

Доверенность генеральная, на 10 лет, от 2022 года. За это время собственник мог ее отменить. Действие доверенности прекращается и со смертью того, кто ее выдал (п. 1 ст. 188 ГК). Если полномочий у подписанта уже нет, договор считается заключенным не собственником, а самим подписантом (п. 1 ст. 183 ГК). Покупатель остается без участка и с требованием вернуть деньги к людям в другом городе и другой стране

Чем закрыли

• в отчете до сделки прямо записал: в день сделки проверить, что доверенность не отменена
• 20.03.2026 в 11:08, за несколько часов до подписания, проверил доверенность в реестре нотариата: доверенность найдена, сведений об отмене нет, сведений о смерти доверителя нет. Об отмене нотариальной доверенности третьи лица считаются извещенными на следующий день после записи в реестре (п. 1 ст. 189 ГК), поэтому проверка именно в день сделки
• в 12:00 провели видеозвонок под запись: собственник, его отец, оба покупателя и я. Собственник лично подтвердил, что продает участок. Предложил его еще на этапе договоров: «Чтобы у покупателя осталось на руках подтверждение, что сам собственник точно в курсе сделки и ОК с ней»

Продавец по договору — сын, а деньги продавец попросил перевести на свой счет: «Все деньги на мой банковский счет». Если получатель не вправе принимать деньги за собственника, оплата может не засчитаться, и риск этого лежит на том, кто платит (п. 1 ст. 312 ГК). То есть покупатель мог заплатить 9,5 млн р. и остаться должен

Чем закрыли
Прочитал доверенность целиком. Она прямо дает отцу право «производить расчеты по заключенным сделкам, в том числе с использованием аккредитива» и «получать причитающееся мне имущество, деньги». Получателя по аккредитиву указали в договоре. Сервис безопасных расчетов Домклика такую схему не пропускает, когда получатель денег и продавец разные люди, поэтому по участку сына расчеты перевел на аккредитив Сбербанка. Деньги ушли продавцу только после регистрации права покупателя

Для продажи общей недвижимости супругов нужно нотариальное согласие второго супруга, а без него сделку можно оспорить в течение года с момента, когда он узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК)

Чем закрыли
Нотариальное согласие супруги от 02.03.2026, оригинал покупатель забрал при подписании актов. По участку сына согласие не требовалось: он получил его в дар, а подаренное имущество — личное, не общее (п. 1 ст. 36 СК). Это записали прямо в договоре

Сделку, которую человек подписал в состоянии, когда не понимал значения своих действий, можно признать недействительной (п. 1 ст. 177 ГК). Продавец предложил справку для водительских прав прошлого года. Не приняли: «Здесь необходимы максимально свежие справки»

Чем закрыли
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров получены 10 и 11 марта 2026 года: на учете не состоит. Оригиналы покупатели забрали при подписании актов. Это не стопроцентная защита, но доказательство, что покупатель сделал все, что мог

Если продавец станет банкротом, его сделки за последние годы могут оспаривать: неравноценные — за год до заявления о банкротстве, совершенные во вред кредиторам — за три года (п. 1 и 2 ст. 61.2 закона о банкротстве)

Чем закрыли
Проверил обоих продавцов по судам, банкротству, исполнительным производствам, налоговым долгам, ИП и участию в компаниях. Попросил отчеты из бюро кредитных историй: продавец, не знавший, что это, получил его за сутки по инструкции голосом и ссылке на форму Госуслуг. Для покупателя это «одна из ключевых гарантий, что продавец не находится в предбанкротном состоянии». В договорах продавец заверил, что оснований для оспаривания по закону о банкротстве нет

Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120 000 р.