ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СЕРПУХОВЕ

Объект

Земельный участок после нескольких объединений и разделов, один собственник
Схема

Безналичная оплата полной стоимости через Сбер с электронной регистрацией через Домклик

Мог ли клиент провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителя с мои полным сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделка получилась полностью безопасной):

По факту клиенту понадобилось
менее 10 часов
Из них:
- около 5 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: основная сделка в банке и получение участка по акту приема-передачи,
- всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
Если бы делали все сами,
потребовалось бы более 70 часов

Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.

Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.

Итого 30*2 + 10 = 70 часов минимум пришлось бы потратить.

Ключевой риск покупателя на старте сделки

ПРОДАВЕЦ ПРЕДЛАГАЛ ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ С ЗАНИЖЕНИЕМ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА В ОСНОВНОМ ДОГОВОРЕ

Сразу на берегу обрисовал доверителю все возможные негативные последствия. Это не только невозможность получить налоговый вычет за полную сумму покупки, но и риск полного разворота сделки с вытекающим из этого итогом, что рассчитывать на возврат можно будет только той части цены, которая указана в ДКП.

Клиент, изучив и оценив для себя всю объективную картину, принял решение купить объект чуть дороже, но по полной стоимости в договоре, тем самым полностью обезопасить себя. А это вопрос нескольких миллионов рублей.

Первый этап

Юридическая проверка объекта и продавца

Согласовал с представителем продавца список документов, которые нам должны предоставить (к примеру, решения об объединениях и разделе предыдущих участков, документы – основания возникновения права на каждый из них, подтверждения полного исполнения всех тех сделок и т.д.)

Изучил все полученные документы, задал дополнительные уточняющие вопросы, в результате определил финальный перечень рисков своего клиента по сделке и согласовал со стороной продавца, какими документами эти риски будут минимизированы (например, для уверенности в том, что продавец осознает юридические последствия своих действий, запросил справки из психо- и наркодиспансеров о том, что продавец не состоит там на учете, и др.)

Самостоятельно проверил продавца по всем реестрам с целью снижения рисков последующего оспаривания сделки (например, действительность паспорта, наличие налоговой задолженности, признаки банкротства и др.)

По итогу всех проверок подготовил для своего клиента юридическое заключение с подробным описанием всех изученных документов и собранной информации, описанием истории участка, перечнем возможных рисков и объяснением того, как мы эти риски минимизируем

ПРОВЕРКА ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ПОКУПКИ

Ключевая задача при юридической проверке любого земельного участка – определить, сможет ли покупатель использовать его потом для своих жизненных целей. В данном случае клиент планировал строить впоследствии на этой земле жилой дом.

Поэтому в обязательном порядке определил по карте градостроительного зонирования, к какой зоне застройки относится приобретаемый участок, нашел в правилах землепользования и застройки все требования к допустимым параметрам строительства, сразу проинформировал клиента, какой площади, высоты и на каких расстояниях от границ можно строить дом.

Второй этап

Подготовка сделки, согласование договора и структурирование схемы оплаты

Сделку для максимального удобства обеих сторон решили провести через сервис Домклик Сбера с электронной регистрацией через банк. Поэтому следующими действиями я:

Создал на сайте Домклика личный кабинет под планируемую сделку

Выбрал удобные для участников дату и время, согласовал со всеми адрес, и записал нас

Согласовал с банком и стороной продавца проект договора купли-продажи

Согласовал с продавцом проект акта приема-передачи участка, который сторонам предстояло подписать на финальном этапе

Заранее проговорил со всеми сторонами, какие приложения нужно установить себе на телефоны для организации сделки (Домклик и Цифровой ключ), чтобы сэкономить время в отделении банка

Третий этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке

В согласованные дату и время участники сделки встретились в отделении Сбербанка, и благодаря тому, что все было заранее подготовлено и согласовано, мы менее чем за час:

Проверили оригиналы документов друг друга
Подписали договор купли-продажи квартиры
Открыли аккредитив с трансферацией
Выпустили электронные цифровые подписи через банк для подачи документов на регистрацию перехода права
Подали все документы через банк на регистрацию перехода права

Это очень быстро для такой сложной многоступенчатой сделки. Если бы мы что-то не утвердили заранее, могли застрять в банке еще на несколько часов. А в нашем случае вся встреча была заблаговременно детально проработана, и на самой сделке оставалось уже только все оформить

Четвертый этап

Раскрытие аккредитива, погашение ипотеки и передача квартиры

Продавцы квартиры уже на следующий день после регистрации перехода права получили себе на счет положенную сумму денег, а банк закрыл их кредитный договор в связи с полным погашением

Далее менее чем за неделю Сбербанк погасил в ЕГРН запись об ипотеке, и довольные стороны завершили сделку, подписав заранее согласованный акт приема-передачи

Что получил мой доверитель
благодаря юридическому сопровождению сделки

Безопасность

Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать деньги покупателя в момент самой сделки, и всю сделку от любых рисков ее оспаривания в будущем
Комфорт

Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиенту было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделки; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе Сбербанка
Сохраненные время и нервы

Клиенту не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат

Сколько времени потребовалось от клиента для безопасной покупки участка
с моим полным сопровождением

По факту клиент потратил
менее 10 часов
Из них:
- около 5 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: основная сделка в банке и получение квартиры по акту приема-передачи,
- всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
Если бы делали все сами,
потребовалось бы более 70 часов

Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.

Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.

Итого 30*2 + 10 = 70 часов минимум пришлось бы потратить.

Сколько времени потребовалось от клиента для безопасной покупки участка
с моим полным сопровождением

По факту клиенту понадобилось
менее 10 часов
Из них:
- около 5 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: основная сделка в банке и получение участка по акту приема-передачи,
- всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
Если бы делали все сами,
потребовалось бы более 70 часов

Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.

Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.

Итого 30*2 + 10 = 70 часов минимум пришлось бы потратить.

А ВОТ И ОТЗЫВ БЛАГОДАРНОГО ДОВЕРИТЕЛЯ

Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю

Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке

База кейсов

Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь

А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью

Описание услуги

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968