Покупка таунхауса: что проверить покупателю

Перед покупкой нужно выяснить, что фактически продается. По выписке из ЕГРН это видно сразу: вид объекта, его назначение и вид разрешенного использования участка. Что еще показывает выписка, разбираю в статье о выписке из ЕГРН.

Вариант 1. Дом блокированной застройки. Отдельный объект недвижимости — жилой дом, блокированный с соседними. Покупатель становится собственником своего блока. Это самый понятный вариант.

Вариант 2. Доля в праве на жилой дом. Формально продается доля в одном большом доме, а фактически — одна из секций по порядку пользования. Здесь у покупателя нет отдельного объекта: есть доля в общем доме, а если участок в долевой собственности — и доля в земле.

Вариант 3. Помещение в здании. Секция учтена как помещение в здании с несколькими помещениями. Тогда к ней применяются правила о помещениях в зданиях: собственнику помещения принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 2 ст. 287.4 ГК РФ), а земельный участок входит в общее имущество в случаях, предусмотренных законом (п. 3 ст. 287.5 ГК РФ), например у собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Для блоков, учтенных до 1 марта 2022 года, закон предусмотрел переход: блок, который отвечал прежней редакции п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ и соответствует признакам дома блокированной застройки, со дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, здание это или помещение в здании, а если до этой даты в ЕГРН внесены сведения о блоках как о жилых помещениях в жилых домах блокированной застройки и зарегистрированы права, собственники блоков вправе совместным решением уполномочить одного из них обратиться в Росреестр с заявлением об учете изменений (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), со ссылкой на ч. 1 и 3 ст. 16 Закона № 476-ФЗ).

Вопрос о земле — главный при покупке таунхауса.

Если продавец — собственник и блока, и участка. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Не допускается и отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу (там же). Значит, блок и участок под ним отчуждаются вместе.

Если продается доля. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание проводится вместе с отчуждением доли этого лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если земля в государственной или муниципальной собственности. Верховный Суд отметил, что собственник каждого блока после государственной регистрации права на него вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)).

Покупателю нужно получить выписки из ЕГРН и на блок, и на участок, сверить, кто собственник земли, и посмотреть границы участка. Общий порядок покупки дома с землей разбираю в статье о покупке дома с земельным участком.

Самый опасный сценарий — когда «таунхаус» фактически представляет собой здание с несколькими самостоятельными секциями, построенное на участке под ИЖС как один индивидуальный жилой дом, а потом поделенное на доли.

Объект ИЖС по закону не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Верховный Суд прямо называет нарушение вида разрешенного использования участка основанием для сноса: возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, например здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», служит основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

При этом регистрация права в ЕГРН не исключает возможности требования о сносе, если у объекта есть признаки самовольной постройки (п. 8 постановления Пленума ВС РФ № 44). А если постройка перешла во владение покупателя, ответчиком по иску о сносе становится он (п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Как снизить риск:

1. Сверить вид разрешенного использования участка с тем, что на нем построено.
2. Проверить, как объект учтен в ЕГРН: как дом блокированной застройки, жилой дом в долях или помещение в здании.
3. Запросить разрешительную документацию застройщика.
4. Насторожиться, если на одном участке под ИЖС стоит дом на несколько семей, а продается доля «с отдельным входом».

Закон допускает и законный путь: раздел жилого дома с образованием объектов блокированной застройки возможен при соблюдении требований градостроительного и земельного законодательства (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). Но это задача собственников до продажи, а не покупателя после нее.

Если продается доля в праве на дом и участок, сделка подчиняется правилам о долях.

- Нотариус. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, кроме случаев, указанных в законе, например когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Преимущественное право. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев, указанных в законе (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю с указанием цены и других условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
- Последствия нарушения. При продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Покупателю доли в таунхаусе стоит запросить у продавца доказательства извещения соседей-сособственников или их письменные отказы от покупки.

Что запросить у продавца до задатка:

1. Выписки из ЕГРН на блок (дом, долю или помещение) и на земельный участок.
2. Правоустанавливающие документы продавца: договор, по которому он купил, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия.
3. Сведения о виде разрешенного использования участка.
4. Разрешительную документацию застройщика, если таунхаус в новом поселке.
5. Соглашение о порядке пользования участком и домом, если продается доля.
6. Извещения сособственникам или их отказы от преимущественного права при продаже доли (ст. 250 ГК РФ).
7. Нотариальное согласие супруга продавца, если объект — общее имущество супругов (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).

1. Выяснить, что продается: дом блокированной застройки, доля в доме или помещение в здании (п. 40 ст. 1 ГрК РФ).
2. Проверить землю: кто собственник, продается ли участок вместе с блоком (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
3. Сверить вид разрешенного использования участка с постройкой (п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 44).
4. Если продается доля — оформить сделку у нотариуса и проверить соблюдение преимущественного права (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ, ст. 250 ГК РФ).
5. Если блок до 1 марта 2022 года учтен как жилое помещение в жилом доме блокированной застройки — узнать у соседей, планируют ли они приводить сведения в ЕГРН в соответствие (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)).
6. Проверить продавца и историю объекта так же, как при покупке квартиры.