Как узаконить самострой: порядок и условия

Важное исключение для частных домов. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не служит основанием для признания его самовольной постройкой (п. 3 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Более того, до 1 марта 2031 года возведение таких объектов на участках, предназначенных для садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также на участках крестьянского (фермерского) хозяйства, без соблюдения порядка ст. 51.1 ГрК РФ и регистрация права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации правообладателя участка, и правоустанавливающего документа на участок признаются законными действиями застройщика (п. 3 постановления Пленума ВС РФ № 44).

То есть до 1 марта 2031 года дом на своем участке ИЖС, садовом участке или участке ЛПХ в границах населенного пункта, построенный без уведомления, можно оформить без суда: через технический план и регистрацию права. Важно, чтобы сам объект соответствовал виду разрешенного использования участка и параметрам ИЖС. Если на участке под ИЖС построено здание, отвечающее признакам многоквартирного дома, это основание для иска о сносе, если не будет доказана возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Использование самовольной постройки не допускается (абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Но право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении трех условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

1. в отношении земельного участка лицо, которое возвело постройку, имеет права, допускающие строительство на нем такого объекта;
2. на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
3. сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для признания права постройка должна отвечать требованиям правил землепользования и застройки, документации по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (п. 39 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Верховный Суд добавляет ключевое правило: если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки служит отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее постройку, принимало должные меры (п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 44). Но признание права — исключительный способ защиты, и при явно недобросовестном поведении, например если разрешение запрашивалось лишь для вида, суд вправе отказать (там же).

1. Определить истца. С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, в том числе если постройку возвел другой человек, а истцом выступает, например, наследник или новый собственник участка (п. 41 постановления Пленума ВС РФ № 44). Арендатор участка вправе обращаться с таким иском, если участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (там же).
2. Определить ответчика. Ответчиком выступает орган местного самоуправления по месту нахождения постройки или иной уполномоченный орган, а если иск заявляет правообладатель участка о постройке, возведенной другим лицом, — также это лицо (п. 42 постановления Пленума ВС РФ № 44).
3. Выбрать суд. Иски о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются с соблюдением правил об исключительной подсудности — по месту нахождения спорного объекта (п. 11 постановления Пленума ВС РФ № 44).
4. Подготовить доказательства. Документы на участок, технический план, заключения специалистов о соответствии постройки нормам и о безопасности, документы о попытках получить разрешения. Заключение специалиста и строительно-техническая экспертиза — практический способ доказать, что постройка соответствует установленным требованиям.
5. Получить решение и зарегистрировать право. Вступившее в силу решение о признании права собственности служит основанием возникновения права и для кадастрового учета и регистрации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при этом не требуется, но технический план и другие нужные для записи в ЕГРН документы представить придется (п. 45 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Признание иска ответчиком или мировое соглашение без установления условий п. 3 ст. 222 ГК РФ не допускаются: суд в любом случае проверяет всю совокупность условий (п. 44 постановления Пленума ВС РФ № 44). Если в иске отказали, но решения о сносе нет, после устранения нарушений можно обратиться в суд с новым иском (п. 46 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Судебные расходы истца по такому иску не распределяются между участниками дела, если ответчик не нарушал и не оспаривал его права (п. 47 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Пристройка или надстроенный этаж меняют параметры дома — это реконструкция. Постройка, возведенная в результате реконструкции, которая привела к изменению параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной при наличии оснований п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 44). При технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая создана в результате реконструкции, например самовольно возведенной пристройки (там же).

Если право на дом зарегистрировано в ЕГРН, орган местного самоуправления не вправе принимать решение о его сносе во внесудебном порядке, в том числе при самовольном возведении пристройки к жилому дому (п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 44). Вопрос о сносе такого объекта решается только в суде.

Каждый из супругов вправе предъявить иск о признании права общей собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества (п. 41 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями лицом, которое ее возвело, либо за его счет (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Решение о сносе принимает суд либо в случаях п. 4 ст. 222 ГК РФ орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Существенность нарушения оценивает суд. Нарушение предельного количества этажей или предельной высоты, например превышение допустимой этажности для объекта ИЖС, а также нарушения строительных норм, повлиявшие или способные повлиять на безопасность объекта, считаются существенными (п. 29 постановления Пленума ВС РФ № 44). Незначительное нарушение, например в части минимальных отступов от границ участка или максимального процента застройки, не создающее угрозу жизни и здоровью и не нарушающее права третьих лиц, суд с учетом обстоятельств может признать несущественным и не препятствующим сохранению постройки (там же).

В споре о сносе суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости нарушений, может предложить представить доказательства и разъяснить право на строительно-техническую экспертизу (п. 30 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Если нарушения устранимы, суд выносит решение с двумя способами исполнения — о сносе или о приведении в соответствие, а выбор способа исполнения принадлежит должнику (п. 31 и 33 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, объекта, в сносе которого суд ранее отказал, а также многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Если постройка оказалась на соседнем участке хотя бы частично, это тоже признак самовольной постройки (п. 16 постановления Пленума ВС РФ № 44). При споре о границах суд разъясняет право заявить иск об установлении границ участков. Почему границы участка важно уточнить заранее, разбираю в статье о межевании при продаже участка.

К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто должен отвечать по иску (п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 44). На требования о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется (там же). Не распространяется она и на требования собственника или иного владельца недвижимости, например соседнего участка, о сносе, направленные на устранение нарушений, не связанных с лишением владения (там же).

Для покупателя самовольная постройка на участке — серьезный риск.

- Лицо, которое возвело самовольную постройку, не вправе ее продавать (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ), и до признания права судом не вправе совершать с ней сделки (п. 4 постановления Пленума ВС РФ № 44).
- Если постройку все же продали и она во владении покупателя, ответчиком по иску о сносе становится он (п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 44).
- Регистрация права в ЕГРН не исключает возможности требования о сносе, если объект имеет признаки самовольной постройки (п. 8 постановления Пленума ВС РФ № 44).
- При отчуждении участка с неисполненным решением о сносе обязанность по его исполнению переходит к новому правообладателю участка (п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 44).
- Покупатель, против которого вынесено решение о сносе, хотя он постройку не возводил, вправе требовать возмещения убытков с лица, нарушившего его права, например с того, кто возвел постройку (п. 35 постановления Пленума ВС РФ № 44).

Что проверить в доме с участком перед покупкой, разбираю в статье о покупке дома с земельным участком.

1. Определить, что за объект: дом ИЖС или садовый дом, реконструкция, хозяйственная постройка или здание иного назначения.
2. Если это дом ИЖС или садовый дом на своем участке для садоводства, ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта — проверить возможность регистрации по техническому плану без суда до 1 марта 2031 года (п. 3 постановления Пленума ВС РФ № 44).
3. Сверить постройку с видом разрешенного использования участка и параметрами застройки (п. 19 и 29 постановления Пленума ВС РФ № 44).
4. Убедиться, что постройка целиком стоит на своем участке (п. 16 постановления Пленума ВС РФ № 44).
5. Попытаться получить необходимые разрешения и сохранить документы об этих попытках (п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 44).
6. Получить заключение специалиста о соответствии нормам и безопасности (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
7. Подать иск о признании права в суд по месту нахождения объекта (п. 11 и 42 постановления Пленума ВС РФ № 44).
8. После решения подготовить технический план и зарегистрировать право (п. 45 постановления Пленума ВС РФ № 44).