КЕЙС
Продажа дачи по наследству: как продавцу получить деньги за дом и участок через депозит нотариуса и ячейку
- Дом и садовый участок в Новой Москве, полученные по наследству, два кадастровых номера, 2023 год
- Результат – договор удостоверен нотариусом 29.09.2023, 02.10.2023 зарегистрировано право покупателя на оба объекта
7.500.000 р.
безопасность в деньгах
20 часов
сохранено времени клиента
от 100.000 р.
стоимость работы, сопровождение сделки
4 дня
от подписания до регистрации, 29.09 – 02.10.2023
Ситуация
Клиент получила дачу по наследству и продавала недвижимость впервые: «было очень много опасений по проведению сделки, так как никакого опыта в этих вопросах у меня не было». Покупатель платил 7,5 млн р. двумя частями: 4 млн р. через депозит нотариуса и 3,5 млн р. через банковскую ячейку. Дом и участок стоят на учете под разными кадастровыми номерами, и регистрировать нужно было оба
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Регистрация раньше денег
Если договор уйдет на регистрацию до того, как покупатель внесет 4 млн р. на депозит, продавец фактически отдаст дом и участок в долг. Дальше остается рассчитывать на добросовестность покупателя
Чем закрыли
Чем закрыли
- Оплата на депозит — в день подписания договора (п. 3.4)
- Нотариус подает на регистрацию не позднее 1 рабочего дня после того, как примет деньги на депонирование и выдаст продавцу справку (п. 8.3)
- Ту же привязку вписал в заявление на электронную регистрацию
- 29.09.2023 в 12:28 покупатель внес 4.000.000 р. на депозит
2. Два объекта — две регистрации
Дом и участок регистрируются отдельными записями. Если перейдет право только на один объект, деньги могли бы уйти продавцу, а спор пошел бы на всю цену 7,5 млн р.
Чем закрыли
Чем закрыли
- Деньги с депозита и доступ к ячейке — только по выпискам на оба объекта (пп. 3.3, 3.4)
- Оплата считается исполненной только после получения обеих частей (п. 3.6)
- Цена разнесена: участок 6 млн р., дом 1,5 млн р. (п. 3.1)
3. Деньги с депозита могут зависнуть
Чтобы выдать деньги с депозита, нотариусу нужны выписки после регистрации. Если ждать, пока их принесет покупатель, продавец может ждать долго
Чем закрыли
Правкой в договор и заявление на депозит: нотариус выдает деньги и по сведениям ЕГРН, которые получает сам. Перечисление на счет продавца — не позднее 1 рабочего дня (п. 3.5)
Чем закрыли
Правкой в договор и заявление на депозит: нотариус выдает деньги и по сведениям ЕГРН, которые получает сам. Перечисление на счет продавца — не позднее 1 рабочего дня (п. 3.5)
4. Гарантия о наследниках
По проекту нотариуса продавец заверяла, что других наследников нет. Но второй наследник был: он отказался от своей доли в пользу продавца. Ложное заверение — повод требовать возврата всей цены и расходов покупателя (пп. 5.6, 5.7)
Чем закрыли
В гарантию вписал исключение: отказ второго наследника, подтвержденный нотариусом в свидетельствах о наследстве (п. 4.6)
Чем закрыли
В гарантию вписал исключение: отказ второго наследника, подтвержденный нотариусом в свидетельствах о наследстве (п. 4.6)
Что сделал
- 25–26.09.2023 заказал выписку из ЕГРН по участку
- 28.09 подготовил свой проект договора купли-продажи, затем внес правки в нотариальную редакцию: гарантия о наследниках, выдача денег с депозита по сведениям ЕГРН
- 28.09 правки в заявление на депозит и распоряжение нотариусу
- 29.09 правка в заявление на электронную регистрацию: подача только после поступления денег на депозит; подписание и удостоверение договора
- 02.10 подготовил акт приема-передачи и расписку
Что проверено
✓ Права продавца по выписке из ЕГРН: обременений, правопритязаний и судебных требований нет, границы участка установлены
✓ Переход прав по цепочке собственников
✓ Свидетельства о наследстве: основание, круг наследников, отказ второго наследника
✓ Семейное положение сторон
✓ Банковские реквизиты продавца в договоре
✓ Реквизиты депозитного счета нотариуса
✓ Сведения ЕГРН после регистрации по обоим объектам
✓ Переход прав по цепочке собственников
✓ Свидетельства о наследстве: основание, круг наследников, отказ второго наследника
✓ Семейное положение сторон
✓ Банковские реквизиты продавца в договоре
✓ Реквизиты депозитного счета нотариуса
✓ Сведения ЕГРН после регистрации по обоим объектам
Результат
29.09.2023 договор удостоверен нотариусом, покупатель внес 4.000.000 р. на депозит. 02.10.2023 зарегистрировано право покупателя на дом и на участок — через один рабочий день после сделки. В отзыве клиент пишет, что получила всю сумму по договору, а весь процесс занял 10 дней
Что взять себе
- Продаете за депозит нотариуса — привяжите подачу на регистрацию к поступлению денег на депозит
- Дом и участок продаются вместе — деньги только по выпискам на оба объекта
- В наследстве был отказ другого наследника — впишите его в гарантии продавца, иначе заверение окажется ложным
Отзыв клиента по итогу проведенной сделки
Эта работа — «Сопровождение продажи квартиры», от 100.000 р.
Похожие кейсыСтатья в блогеИмена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
