Как проверить земельный участок перед покупкой

Первое, что я смотрю в выписке, — есть ли в реестре координаты границ. От этого зависит, состоится ли сделка вообще.

По Земельному кодексу продать можно только участок, который прошел кадастровый учет. Но учет бывает и без координат: участок числится в реестре, у него есть номер и площадь, а где именно он проходит по земле, реестр не знает. С 1 марта 2025 года по такому участку можно подписать договор, но переход права не зарегистрируют. Росреестр приостанавливает регистрацию, если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ участка, который продается по договору. Исключение из этого правила одно — регистрация сервитута, к обычной покупке оно отношения не имеет.

Отсюда первое правило: участок без границ в реестре покупать нельзя, пока продавец не проведет межевание и не внесет границы в ЕГРН. Деньги, переданные до этого, — это деньги за объект, который зарегистрировать на вас пока невозможно. Подробно о том, кто и как проводит межевание перед продажей, — в статье нужно ли межевание при продаже участка

Второе правило: границы в реестре и забор на местности — разные вещи. Выписка показывает координаты, но не показывает, где стоит соседский сарай. Поэтому участок надо обойти по периметру и сравнить фактический забор с границами на схеме из реестра. Расхождение забора с границами решают до сделки, а не после.

Категория земель и вид разрешенного использования указаны в выписке. Правовой режим участка определяется именно ими: принадлежностью к категории и разрешенным использованием. Поэтому покупать участок «под дом», не прочитав эти две строки, нельзя.

Самая понятная комбинация для частного дома — земли населенных пунктов и индивидуальное жилищное строительство. С личным подсобным хозяйством есть нюанс, о котором продавцы часто молчат. Участок для подсобного хозяйства бывает двух видов. Приусадебный участок лежит в границах населенного пункта, и на нем можно возвести жилой дом, производственные, бытовые и иные здания с соблюдением градостроительных регламентов, строительных и иных правил. Полевой участок лежит за пределами населенного пункта, и на нем можно только выращивать сельскохозяйственную продукцию, без права возведения зданий и строений. Название вида использования у них похожее, а разница для покупателя дома — принципиальная. Поэтому при подсобном хозяйстве я всегда смотрю, в границах населенного пункта участок или нет.

Отдельная история — земли сельскохозяйственного назначения. При продаже такого участка у субъекта РФ, а в случаях, установленных законом субъекта, у муниципалитета, есть преимущественное право покупки по той же цене, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан письменно известить орган власти о намерении продать участок с указанием цены, размера, местоположения и срока расчетов. Если в течение 30 дней орган откажется или промолчит, продавец в течение года вправе продать участок другому лицу по цене не ниже указанной в извещении. Сделка с нарушением этого порядка ничтожна. Правило не действует для садовых и огородных участков и участков для личного подсобного хозяйства на землях сельхозназначения, поэтому вид использования здесь решает, нужно ли извещать регион или муниципалитет. Если участок в садовом товариществе, у такой покупки свои особенности, их я разбирал в статье о покупке дома в СНТ

После выписки я смотрю правила землепользования и застройки муниципалитета: в какую территориальную зону попадает участок. Так в деле из примера ниже я проверял, что участки лежат в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Ограничения — самая недооцененная часть проверки. Участок может быть в собственности продавца, без ареста и с границами, но строить на нем будет нельзя или можно с серьезными оговорками.

Земельный кодекс перечисляет виды зон с особыми условиями использования территорий. Среди них те, что покупатель участка под дом встречает на практике:

• водоохранная зона и прибрежная защитная полоса рядом с рекой или озером;
• приаэродромная территория вокруг аэродромов;
• охранная зона особо охраняемой природной территории, например национального парка или памятника природы;
• зона охраняемого военного объекта.

Отдельно в выписке отмечается, если участок лежит на территории объекта культурного наследия.

Зона с особыми условиями считается установленной со дня, когда сведения о ней внесены в ЕГРН, — так говорит Земельный кодекс. Но в законе есть переходное правило, о котором полезно знать покупателю. До 1 января 2033 года зона считается установленной, даже если сведений о ней в реестре нет, при условии что она установлена до 1 января 2031 года одним из способов, которые перечисляет закон, например решением органа власти или местного самоуправления. Проще говоря, чистая по зонам выписка еще не гарантирует, что зон нет. Поэтому я сверяю участок не только с выпиской, но и с картами зон и документами территориального планирования.

Сама по себе зона — не всегда стоп для сделки. В деле, которое я разбираю ниже, все четыре участка были на приаэродромной территории, но жестких ограничений для частного дома там не нашлось. Каждая зона устанавливает свои ограничения, поэтому читать их нужно с привязкой к тому, что вы собираетесь строить.

У покупателя есть и защита от продавца, который скрыл ограничения или сообщил о них неправду. При заключении договора продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию об обременениях, о виде разрешенного использования, об ограничениях прав на участок или о качественных свойствах земли, которые влияют на использование и цену, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков. Но это путь через суд и доказывание, что информация была заведомо ложной. Проще найти ограничение до подписания договора.

После объекта — продавец. Здесь проверка почти такая же, как при покупке квартиры, с поправкой на то, что участки нередко получены в дар или по наследству и продаются по доверенности.

Право и основание. Собственник по выписке, заказанной продавцом, должен совпадать с его паспортом. Документ-основание — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда — запрашиваю целиком, все страницы. По основанию видно, откуда у продавца участок и нет ли в истории наследников или прежних собственников, которые могут заявить права.

Согласие супруга. Если участок куплен продавцом в браке, это совместная собственность супругов, если брачным договором не установлено иное. Для сделки по распоряжению таким имуществом нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если участок продавец получил в дар или по наследству, это его личное имущество, и согласие супруга не требуется. Поэтому основание права, дата брака и брачный договор, если он есть, читаются вместе.

Банкротство. Сделку, совершенную в течение года до принятия заявления о признании продавца банкротом или после него, суд может признать недействительной при неравноценном встречном исполнении, например если цена существенно ниже той, по которой в сравнимых обстоятельствах продают такие участки. Сделку, совершенную в течение трех лет до принятия заявления, оспаривают, если она совершена с целью причинить вред кредиторам, вред причинен и покупатель об этой цели знал. Как проверить продавца на банкротство и признаки будущего банкротства, я подробно разобрал в статье как проверить продавца на банкротство

Доверенность. Если продает представитель, проверяю нотариальную доверенность в реестре нотариата в день сделки, смотрю, есть ли в ней право получить деньги, и прошу связаться с самим собственником.

Для проверки я запрашиваю у продавца:

1. Паспорт продавца, а если продает представитель, то еще нотариальную доверенность.
2. Документ-основание права целиком, со всеми страницами и приложениями.
3. Нотариальное согласие супруга, если участок общий.
4. Документы о межевании, если границы вносили недавно.
5. Сведения о долгах по взносам, если участок в садовом товариществе.
6. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров и отчет из бюро кредитных историй — по договоренности с продавцом.

Покупателю нужны паспорт и деньги, подготовленные к выбранному способу расчетов. Выписку из ЕГРН покупатель заказывает сам, это я объяснял выше. Если на участке дом, комплект удваивается: документы нужны на каждый объект.

Основание права я прошу именно целиком. Первая страница и страница с подписями показывают стороны, но условия договора стоят в середине, и без нее документ не прочитан.

Покупка участков в Сочи по доверенности

Собственник одного из участков живет за границей, за него продавал отец по доверенности. Клиенты получили участки в Сочи по доверенности, проверенной в реестре в день сделки, и с подтверждением собственника по видеосвязи.

Безопасность в деньгах: > 10.000.000 руб.
Сохраненное время: > 30 часов

Подробное описание кейса

Ко мне обратился клиент, с которым мы уже проводили сделку с коммерческим помещением. Он с женой выбирал участок в Сочи, сам жил в Москве, и вариантов было несколько.

Мы разделили работу на два этапа. Первый — предварительная проверка по кадастровому номеру, еще до выбора участка. От клиента нужен был только номер. Клиент прислал четыре участка: один ближе к Адлеру и три соседних в Ермоловке, когда-то они были частью одного большого участка. По каждому я заказал выписки и справки и проверил по публичным реестрам и картам границы, категорию, вид использования, зонирование и зоны с ограничениями.

Итог по всем четырем я выдал тезисами:

1. Границы у всех участков установлены и внесены в ЕГРН, сведения в выписках актуальные.
2. Категория — земли населенных пунктов.
3. Вид разрешенного использования — личное подсобное хозяйство, то есть приусадебные участки в границах населенного пункта.
4. По градостроительному зонированию все участки в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.
5. Все участки на приаэродромной территории, но жестких ограничений для частного дома там нет.
6. Объектов культурного наследия, природных объектов, охранных зон и программ комплексного развития территории нет ни на одном.

Вывод для клиента был простой: построиться и легализовать дом можно на любом из четырех участков. После этого клиент выбрал два соседних участка в Ермоловке, один на себя и один на жену.

Пока шел первый этап, клиент спросил: местные говорят, что если участки когда-то были за комбинатом, потом бывают проблемы. Я ответил, что историю будем проверять по выбранному участку, и смотреть будем то, что имеет юридическое значение по срокам, а не то, что говорят соседи.

Второй этап — полная проверка двух выбранных участков и продавцов. Здесь всплыло то, чего по кадастровому номеру не увидеть:

• собственник одного участка — сын продавца, живет за границей, участок получил в дар, продает отец по генеральной доверенности. Доверенность я проверил в реестре нотариата в день сделки, а до подписания мы провели видеозвонок с собственником под запись, чтобы у покупателя осталось подтверждение, что собственник знает о сделке и согласен;
• деньги за участок сына получал отец. Право получить деньги в доверенности было, и расчеты по этому участку мы провели через аккредитив, где получатель прописан прямо;
• договор продавец сначала прислал первой и последней страницей. Я попросил все страницы: документы просим не для галочки, а чтобы их прочитать;
• на продажу участка отца взяли нотариальное согласие его супруги;
• справку для водительских прав вместо свежих справок из диспансеров не приняли, продавец принес новые, плюс отчет из бюро кредитных историй.

Положительное заключение я выдал клиенту до подписания договоров. Сделку провели через банк дистанционно: продавец подписывал в Сочи, покупатели в Москве. Обе регистрации прошли, деньги продавец получил после регистрации.

Урок этого дела: проверка по кадастровому номеру стоит дешево и отсекает участки, на которых нельзя строить, еще до торга. А вопросы к продавцу и его документам начинаются, только когда участок выбран, и у каждого участка они свои.

Список удобно пройти в два захода. Пункты 1, 2, 4, 5, 7, 8 и 9 проверяют по кадастровому номеру и выписке еще до переговоров, пункт 3 — на выезде на участок. Остальные касаются продавца и документов, их проверяют, когда участок выбран и продавец готов эти документы дать. Каждый пункт, по которому ответ «не знаю», — вопрос продавцу до задатка.

1. Кадастровый номер и свежая выписка из ЕГРН, заказанная вами.
2. Границы внесены в реестр. Нет границ — сделки нет, пока продавец не проведет межевание.
3. Забор на местности совпадает с границами из реестра.
4. Категория земель и вид разрешенного использования подходят под то, что вы будете строить.
5. Подсобное хозяйство — участок в границах населенного пункта, а не полевой.
6. Земли сельхозназначения — понятно, нужно ли извещать регион или муниципалитет о продаже, и если нужно, у продавца есть извещение и ответ или истек срок.
7. Территориальная зона по правилам землепользования и застройки.
8. Зоны с особыми условиями использования — по выписке, по картам и документам планирования.
9. Ограничения и обременения в выписке: арест, ипотека, аренда, сервитут.
10. Собственник по выписке продавца совпадает с паспортом, основание права прочитано целиком.
11. Согласие супруга продавца, если участок в совместной собственности супругов.
12. Продавец не в банкротстве и без признаков будущего банкротства.
13. Доверенность проверена в реестре нотариата в день сделки.
14. Деньги передаются после регистрации, а не до нее.

Половину пунктов из списка выше покупатель проверит сам: закажет выписку, прочитает категорию и вид использования, обойдет забор. Сложности начинаются там, где нужно не прочитать, а оценить: зона на участке мешает дому или нет, кто из прежних собственников может заявить права, хватает ли полномочий в доверенности, нужно ли извещать регион о продаже сельхозземли. Отдельные правила у покупки доли в участке, участка с торгов и участка в товариществе — их я разбираю под конкретную сделку.

Цена ошибки на участке выше, чем кажется. Деньги за участок без границ зависают до межевания. На полевом участке закон прямо запрещает возводить здания. Сделку с нарушением преимущественного права закон прямо называет ничтожной. Ограничение, найденное после покупки, превращается в судебный спор с продавцом, где нужно доказать, что он сообщил заведомо ложное.

Если участок уже выбран и вы хотите, чтобы его проверили до задатка, это моя услуга проверка земельного участка перед покупкой — от 50 000 р. Проверка идет по объекту, его истории и продавцу, на выходе — риски этого участка и то, что с каждым из них делать.