Договор купли-продажи доли в квартире

Порядок покупки доли у постороннего человека:

1. Проверка доли и продавца. Выписка из реестра о долях и собственниках, основание права продавца, его брак, долги, суды и банкротство. С чего начинать проверку, я разбирал в статье о том, как проверить квартиру перед покупкой.
2. Извещение остальных сособственников. При продаже доли постороннему лицу у остальных участников есть преимущественное право покупки по той же цене и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан известить их письменно о намерении продать долю с указанием цены и других условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
3. Ожидание месяца или отказы. Если сособственники не купят долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу, а если все они письменно откажутся от покупки, долю можно продать раньше (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
4. Договор у нотариуса и расчеты.
5. Регистрация перехода права.

Если сособственника не известили, он в течение трех месяцев вправе требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Покупка доли сособственником проще: преимущественное право возникает при продаже постороннему лицу, а сособственник посторонним лицом не считается.

Есть ограничение по площади. Если в результате на каждого сособственника придется менее 6 кв. м общей площади квартиры, собственник не вправе совершать действия, из-за которых в квартире появятся доли, а сособственник — действия, из-за которых разделится его доля. Такие сделки ничтожны. Правило не применяется, когда долевая собственность возникла в силу закона, в том числе при наследовании, и при приватизации (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Продажа уже существующей доли целиком под это ограничение не подпадает.

Минимальный набор для покупателя доли:

1. Выписка из реестра на квартиру: все сособственники, размеры долей, обременения.
2. Основание права продавца на долю: договор, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда.
3. Извещения сособственников и доказательства их доставки либо их письменные отказы от покупки.
4. Нотариальное согласие супруга продавца, если доля нажита в браке: для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
5. Разрешение органа опеки, если доля принадлежит ребенку.
6. Сведения о зарегистрированных и проживающих. Если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие договора продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Полный перечень документов для сделки с квартирой есть в статье о документах для покупки квартиры.

Договор купли-продажи доли — это договор продажи недвижимости, и к нему применяются общие правила:

- Предмет. В договоре должны быть сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, иначе договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Для доли — адрес и кадастровый номер квартиры и размер продаваемой доли.
- Цена. При отсутствии в договоре согласованного письменного условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
- Лица с правом пользования. Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением, с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
- Передача. Передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
- Порядок расчетов. Например, через аккредитив с выплатой продавцу после регистрации. Как это работает, — в статье об аккредитиве при покупке квартиры.

Отдельно про обязательства продавца, которые относятся не к доле, а к квартире: снятие с регистрационного учета, освобождение комнаты, передача ключей. Если такие условия важны, их прописывают со сроками. Сроки и последствия их нарушения стороны согласуют между собой, и торг здесь бывает долгим, как в примере ниже.

Для договора купли-продажи доли родство сторон само по себе ничего не меняет: нотариальная форма обязательна и для сделки между родственниками, если продается одна доля (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

С преимущественным правом нужно смотреть, есть ли у родственника-покупателя доля в этой квартире. Если есть, он сам сособственник, и извещать остальных о продаже ему не требуется. Если доли нет, то для правила о преимущественном праве он покупатель со стороны: закон говорит о продаже доли постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 4 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), и исключений для родственников не делает.

Налоговые последствия продажи доли родственнику — отдельная тема, о ней подробно в статье о налоге при продаже доли в квартире.

Если продается доля, принадлежащая ребенку, нужны две вещи.

Первая — разрешение органа опеки. При управлении имуществом ребенка на родителей распространяются правила гражданского законодательства о распоряжении имуществом подопечного (п. 3 ст. 60 СК РФ). По этим правилам без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Вторая — нотариальная форма. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Для доли ребенка это правило совпадает с общим правилом о долях, но действует и тогда, когда все сособственники продают квартиру одной сделкой: исключение для долей на этот случай не распространяется.

Купить долю можно и с ипотекой. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Договоры об ипотеке долей, заключаемые с кредитными организациями, выведены из правила об обязательной нотариальной форме (п. 5 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), но сам договор купли-продажи доли все равно удостоверяет нотариус.

Банки кредитуют покупку доли по своим условиям, и требования конкретного банка к такой сделке нужно узнать до аванса.

После удостоверения договора нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами, подать в электронной форме заявление о государственной регистрации прав, если стороны не возражают (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Регистрация по нотариальной сделке проводится в течение трех рабочих дней, а при электронной подаче — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если единственный собственник продает часть своей квартиры, например половину, регистрируется переход проданной доли к покупателю и прекращение права продавца на эту долю, а запись о праве продавца на оставшуюся долю сохраняется. Так указал Верховный Суд (п. 19 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 12/2026, утв. Президиумом ВС РФ 01.07.2026).

После регистрации всегда стоит заказать свежую выписку и проверить, как записи выглядят на самом деле. Если покупатель собирал квартиру из нескольких долей, записи о долях могут остаться раздельными, и тогда выписка не совпадет с тем, что требует банк по аккредитиву. Именно так было в примере ниже.

Оформление права собственности на всю квартиру

Клиент по частям собирал в свои руки целую квартиру в Серпухове: дарение и выкуп долей. Я дистанционно организовал обе сделки, проверил дарителя и продавца и оформил право собственности на клиента без рисков.

Безопасность в деньгах: > 4 000 000 р.
Сохраненное время: > 25 часов

Подробное описание кейса

В январе 2025 года ко мне обратилась клиент, которой принадлежала треть квартиры в Подмосковье. Вторую треть ей дарила мама, третью продавал брат. С братом уже было подписано соглашение о задатке. Запрос клиент сформулировала точно: оформить все максимально чисто, чтобы потом никто не смог оспорить, и провести расчеты с братом через аккредитив.

Обе сделки были нотариальными: дарение доли и купля-продажа доли. Нотариус — по месту нахождения квартиры. Я проверил маму и брата по реестрам: паспорта, налоги, кредиты, суды, исполнительные производства, розыск, банкротство. Попросил справки из диспансеров у обоих. По брату кредитная история давала противоречивую картину, поэтому я запросил выписку из бюро кредитных историй и разобрал ее отдельно.

Дольше всего торговались о выписке брата из квартиры. Он был зарегистрирован в ней, и клиент хотела гарантий, что он снимется с учета. В проекте нотариуса стоял 14-дневный срок, брат сопротивлялся, и мы перебрали несколько вариантов с неустойкой и без. В итоге в договоре осталось обязательство сняться с учета в течение 30 дней с момента подписания, без неустойки, а заявление брат подал онлайн в день сделки в присутствии клиента.

Нотариус предложила порядок, удобный покупателю: договор сам по себе подтверждал передачу доли, затем регистрация, затем оплата. Я перед сделкой вычитал проекты обоих договоров и внес правки, а в день подписания проверял тексты по фотографиям.

После регистрации выяснилось неприятное. Росреестр не объединил записи: в реестре оказались три отдельные записи — две новые доли и старая доля клиента под прежней фамилией. А по условию аккредитива брат получал деньги при выписке, где клиент — собственник всей квартиры. Банк зафиксировал расхождение. Условие аккредитива мы не меняли: клиент дала банку согласие на оплату с расхождением, и брат получил деньги. После выплаты брату я подготовил пояснительное письмо в Росреестр, клиент подала заявление через МФЦ, и через шесть дней после подачи в реестре появилась единая запись на всю квартиру.

Что важно в этой сделке. Покупка доли у родственника — такая же сделка, как с посторонним: нотариус, проверка продавца, условия о выписке и о расчетах. Условие аккредитива о выписке пишут с учетом того, как реестр может отразить доли, а выписку после регистрации проверяют сразу, не дожидаясь банка.