Нотариальный договор купли-продажи квартиры

Продажа доли постороннему человеку, продажа доли сособственнику, продажа доли бывшему супругу — во всех этих случаях договор удостоверяет нотариус, если только все сособственники не продают свои доли одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

С ипотекой на долю есть отдельное правило. Договоры ипотеки долей тоже подлежат нотариальному удостоверению, но из этого правила есть исключение для договоров об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями (п. 5 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). То есть если покупатель доли берет кредит в банке, нотариус нужен для договора купли-продажи доли, а договор ипотеки с банком под это правило не попадает.

С преимущественным правом сособственников у нотариальной сделки своя особенность. Документы об извещении остальных сособственников или их отказ прикладывают к заявлению о регистрации, когда долю продают постороннему лицу по сделке в простой письменной форме (ч. 4 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). А для нотариальной сделки Верховный Суд указал, что регистратор при правовой экспертизе документов не вправе проверять законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи и ставить под сомнение права, возникающие из нотариальной сделки (п. 20 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 12/2026, утв. Президиумом ВС РФ 01.07.2026). В том деле продавец доли направил сособственнику телеграммы о продаже, тот их не получил, и оспорить регистрацию ему не удалось.

Подробно о том, как покупать и продавать долю, я пишу в отдельном материале о договоре купли-продажи доли в квартире, а о налоге при продаже доли — в статье о налоге при продаже доли в квартире.

Если в продаваемой квартире есть доля ребенка, к нотариальной форме добавляется разрешение органа опеки. При управлении имуществом ребенка на родителей распространяются правила гражданского законодательства о распоряжении имуществом подопечного (п. 3 ст. 60 СК РФ). По этим правилам без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому порядок такой: сначала разрешение опеки, потом нотариальная сделка.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Основы о нотариате раскрывают, что именно делает нотариус:

- Разъясняет смысл сделки. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ о нотариате).
- Проверяет имущество. При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, которое его отчуждает, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договора (ч. 1 ст. 55 Основ о нотариате).

Если нотариус ошибся, за ним стоит имущественная ответственность. Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Вред возмещается за счет страховки нотариуса, затем коллективной страховки нотариальной палаты, затем личного имущества нотариуса и, наконец, компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (ст. 17 Основ о нотариате). Нотариус, удостоверяющий договоры по распоряжению недвижимым имуществом, обязан застраховать ответственность на сумму не менее 5 000 000 р. (ст. 18 Основ о нотариате).

Но у этой ответственности есть потолок. При определении размера вреда, связанного с последствиями недействительности сделки, предмет которой подлежал оценке, общий размер ответственности нотариуса не может превышать итоговую стоимость предмета, указанную сторонами (ст. 17 Основ о нотариате). Это еще один аргумент против заниженной цены в договоре: она ограничивает и ту защиту, на которую покупатель рассчитывает.

Закон очерчивает, что проверяет нотариус: законность сделки, права сторон на ее совершение, принадлежность имущества продавцу и отсутствие ограничений, обременений и других препятствий для договора. Собственную проверку квартиры и продавца в интересах покупателя нотариальное удостоверение не заменяет. С чего начинать такую проверку, я разбирал в статье о том, как проверить квартиру перед покупкой.

Здесь правило жесткое. Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, который работает в любом из нотариальных округов в пределах субъекта РФ, на территории которого находится имущество. Если объекты находятся в разных субъектах, договор удостоверяет нотариус одного из этих субъектов (ст. 56 Основ о нотариате).

На практике это значит: квартиру в Подмосковье не удостоверит нотариус в Москве, и наоборот. Об этом нужно думать при выборе нотариуса и при планировании дня сделки, особенно если в тот же день стороны едут в банк.

Если стороны не могут собраться в одном месте, сделку можно удостоверить двумя и более нотариусами без совместного присутствия участников. Проект сделки нотариусы создают в электронной форме, каждый участник подписывает ее в присутствии своего нотариуса, а такой договор считается заключенным в письменной форме путем составления одного документа (ст. 53.1 Основ о нотариате). Для договора об отчуждении недвижимости хотя бы один из нотариусов должен работать в субъекте, где находится объект (ст. 56 Основ о нотариате). Учитывайте расходы: при такой сделке нотариальный тариф взимает каждый из нотариусов (ст. 22 Основ о нотариате).

Последовательность нотариальной сделки:

1. Выбор нотариуса в регионе нахождения квартиры и предварительная запись.
2. Передача документов нотариусу заранее: основание права, паспорта сторон, сведения о браке, разрешение опеки, если нужно. Точный список дает нотариальная контора, и лучше получить его до дня сделки.
3. Проект договора. Проект нужно получить заранее и вычитать до дня сделки, как любой договор.
4. Расчеты. Их схему нужно согласовать до визита: аккредитив, сервис безопасных расчетов или депозит нотариуса. О депозите ниже.
5. Подписание у нотариуса. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, стороны подписывают договор.
6. Подача на регистрацию. Заявление о регистрации и документы подает нотариус, если стороны не возражают.

О расчетах отдельно. Деньги по сделке можно депонировать у нотариуса. Их вносят на публичный депозитный счет нотариуса по совместному заявлению сторон, а если нотариальная сделка прямо предусматривает депонирование, деньги вносит и один покупатель. Продавцу деньги передаются по его требованию, когда нотариус проверит, что условия передачи, указанные в сделке, наступили, и к этим отношениям применяются правила об эскроу-агенте (ст. 88.1 Основ о нотариате). Деньги на депозите нотариуса не считаются его доходом, не поступают в его собственность, и обратить на них взыскание по долгам нотариуса нельзя (ч. 4 ст. 23 Основ о нотариате). О других способах расчетов — в статье об аккредитиве при покупке квартиры.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество или долю в нем, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи заявления нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате).

Есть исключение. Если в реестре стоит отметка о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника, а договор от имени собственника подписан представителем по доверенности, нотариус заявление не подает (ч. 3 ст. 55 Основ о нотариате).

Сроки регистрации по нотариальной сделке короче обычных. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки проводится в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления заявления, а если заявление поступило в электронной форме, — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов. Если документы по нотариальной сделке поданы через МФЦ, срок — пять рабочих дней (п. 9 и 10 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ). Для сравнения: обычная регистрация занимает семь рабочих дней с даты приема в органе регистрации и девять — при подаче через МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 того же закона).

Как в целом проходит регистрация перехода права и что делать, если она приостановлена, я разбирал в статье о регистрации перехода права на квартиру.

Цена нотариальной сделки складывается из двух частей: федерального тарифа и регионального тарифа. Частный нотариус взимает единый нотариальный тариф, включающий федеральный и региональный тарифы (ст. 22 Основ о нотариате). Размер регионального тарифа устанавливается по правилам ст. 25 и 30 Основ, поэтому он разный в разных регионах.

Федеральная часть зависит от того, обязательна ли нотариальная форма.

Если нотариальная форма обязательна (доля, несовершеннолетний), федеральный тариф взимается в размере государственной пошлины (ст. 22 Основ о нотариате). Госпошлина за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если удостоверение обязательно по закону, составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 р. и не более 20 000 р. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма считается от цены договора, указанной сторонами, но не ниже стоимости, указанной в документе о рыночной, кадастровой или иной стоимости объекта, причем документ о стоимости выбирает плательщик, а нотариус не вправе сам определять вид стоимости (подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Если нотариальную форму выбрали стороны, федеральный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости другим лицам составляет (подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате):

- до 1 000 000 р. — 3 000 р. плюс 0,4 процента суммы сделки;
- от 1 000 000 до 10 000 000 р. — 7 000 р. плюс 0,2 процента суммы, превышающей 1 000 000 р.;
- свыше 10 000 000 р. — 25 000 р. плюс 0,1 процента суммы, превышающей 10 000 000 р., а для жилых помещений — не более 100 000 р.

При отчуждении недвижимости супругу, родителям, детям и внукам ставки ниже: до 10 000 000 р. — 3 000 р. плюс 0,2 процента, свыше — 23 000 р. плюс 0,1 процента суммы, превышающей 10 000 000 р., но не более 50 000 р. (там же).

При добровольной нотариальной форме есть еще одно правило: если цена квартиры в договоре ниже ее кадастровой стоимости, тариф считают от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате). Указать в договоре цену ниже кадастровой, чтобы сэкономить на нотариусе, не получится.

К этому добавляются отдельные действия. Депонирование денег по нотариальной сделке стоит 1 500 р. (подп. 8.3 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). Если нотариус удостоверяет сделку вне конторы, федеральный тариф увеличивается в полтора раза (п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате; подп. 1 п. 1 ст. 333.25 НК РФ), а его фактические транспортные расходы возмещаются (ст. 22 Основ о нотариате). Кто из сторон оплачивает нотариуса, лучше записать в договоре заранее.

Нотариальная форма договора купли-продажи не мешает ипотеке, но добавляет несколько деталей.

Квартира, купленная полностью или частично на кредитные средства банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому, кроме перехода права собственности к покупателю, в реестре регистрируют и ипотеку банка.

Договоры об ипотеке долей, заключаемые с кредитными организациями, из правила об обязательной нотариальной форме для долей исключены (п. 5 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Еще одна деталь — согласие супруга продавца. Если квартира нажита продавцом в браке, для ее продажи нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга, потому что это сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие оформляют заранее, и его проверяют вместе с остальными документами продавца.

Если закон нотариуса не требует, решение за сторонами. Что стоит взвесить.

Плюсы нотариальной формы для покупателя:

- проверка законности сделки и прав продавца лицом, которое за это отвечает имуществом и страховкой;
- регистрация в короткие сроки и подача документов без участия сторон;
- регистратор не вправе ставить под сомнение права, возникающие из нотариальной сделки.

Минусы:

- расходы на тариф: при добровольной нотариальной форме федеральная часть зависит от цены квартиры и может доходить до 100 000 р., а к ней добавляется региональная;
- привязка к нотариусу в регионе нахождения квартиры;
- нотариальная форма не заменяет проверку истории квартиры и продавца: нотариус отвечает за законность сделки, а не за все риски покупки;
- условия ипотеки банка могут зависеть от способа регистрации: в примере ниже банк пересчитал ставку, когда сделка ушла от его электронной регистрации к нотариусу.

Отдельно о расторжении. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если договор нотариальный, отменить его «на бумаге» без нотариуса не получится.

Осенью 2023 года я сопровождал продажу доли в квартире в Подмосковье на стороне продавца. Покупатель — бывшая супруга клиента, которой принадлежала вторая доля. Стороны давно знакомы, отношения у них нормальные. Деньги на покупку она брала в ипотеку через банковский сервис сделок с электронной регистрацией.

Договор я подготовил и загрузил в сервис банка. Через несколько дней, продолжая разбирать сделку, я написал сторонам: «Договор купли-продажи нужно будет удостоверить у нотариуса. Это обязательное требование закона, когда речь идет о продаже доли в праве, а не целиком объекта». Я несколько дней пытался найти исключение, подходящее под нашу сделку, консультировался с нотариусами и регистратором, и в итоге без нотариуса обойтись было нельзя.

Это стоило покупателю денег. Банк пересчитал условия: пропала скидка за электронное оформление, потому что долю можно было оформить только через нотариуса, и ставка по ипотеке выросла.

Дальше был план дня сделки из Москвы: утром нотариус рядом с офисом банка, днем банк. За несколько дней до сделки план рухнул: московские нотариусы отказались удостоверять договор, потому что квартира находится в другом субъекте. Нотариуса пришлось искать в городе, где расположена квартира, и всю логистику дня перестраивать.

Нотариус в этом городе запросила дополнительные документы, в том числе СНИЛС сторон и первую выписку из реестра, полученную при покупке квартиры. Обеим сторонам я отправил список из шести позиций, что взять с собой: паспорта, СНИЛС, договор долевого участия и акт приема-передачи, первую выписку, нотариальное заявление продавца об отсутствии брака и справки продавца из диспансеров. В проект договора нотариус добавила свои заверения сторон, и я попросил стороны письменно подтвердить, что они соответствуют действительности.

В день сделки я не поехал к нотариусу в другой город: договор вычитал по фотографиям прямо во время подписания, а днем был в банке. В одном из пунктов в конце было недопечатано слово, его исправили на месте. После банка стороны подали документы на регистрацию через МФЦ. После регистрации продавец получил деньги через аккредитив, и стороны подписали акт приема-передачи, который я подготовил к расчетам.

Что важно в этой сделке. Нотариальная форма для доли — не выбор, а требование закона, и выяснять это нужно до подачи документов в банк, а не после: от этого зависят условия ипотеки. Нотариус по месту нахождения квартиры — тоже требование закона, и его нужно закладывать в план дня сделки сразу. А нотариальный договор, даже подготовленный аккуратной конторой, все равно вычитывают перед подписанием: ошибки бывают у всех.