КЕЙС
Покупка помещения, которое продавец купил на торгах города: как проверить торги и почему не стоит занижать цену
- Нежилое помещение 72,6 кв. м в подвале жилого дома, Москва, центр, 2024 год, покупка
- Результат – сделка через 9 дней после обращения, право покупателя зарегистрировано 03.07.2024, в договоре полная цена
17.000.000 р.
безопасность в деньгах
55 часов
сохранено времени клиента
170.000 р.
стоимость работы, тариф «Премиум сопровождение»
17 дней
от оплаты до регистрации, 16.06 – 03.07.2024
Ситуация
Клиент нашел помещение в подвале жилого дома в центре Москвы под танцевальную школу, цена около 17 млн р. Продавец, предприниматель, купила это помещение на аукционе у города меньше года назад. Клиент пришел с вопросом: «Сейчас хочется проверить что все ок с недвижкой». И сразу второй: «Та сторона готова в договоре показать меньшую стоимость и налоги 50/50»
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Торги, которые еще можно оспорить
Аукцион прошел в сентябре 2023 года, сделку готовили в июне 2024-го. Торги, проведенные с нарушением правил, суд может признать недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения (п. 1 ст. 449 ГК). Тогда недействителен и договор с победителем торгов (п. 2 ст. 449 ГК), то есть право продавца, а вместе с ним и наша покупка. По выписке из ЕГРН этот риск не виден: право продавца там чистое
Чем закрыли
Чем закрыли
- проверил процедуру торгов по закону о приватизации: формальных нарушений нет, оснований не допускать продавца к торгам нет. Перед торгами помещение оценили, на оценку есть положительное заключение СРО
- проверил, что договор с городом исполнен: подписан акт, цена оплачена полностью платежными поручениями, кредитных денег не было
- в договор вписал заверения продавца и условие на случай изъятия: продавец возвращает все полученное и возмещает расходы покупателя, «при этом ПОМЕЩЕНИЕ не может быть изъято у ПОКУПАТЕЛЯ до исполнения указанных условий» (п. 25)
2. Занижение цены со «штрафом» в договоре
Продавец предложила показать в договоре меньшую цену, а разницу отдать наличными по отдельному соглашению о неотделимых улучшениях. Потом от соглашения отказалась: для нее как для предпринимателя это налог. Взамен предложила пункт в договоре: если сделку развернут, она платит покупателю штраф в размере наличной части
Штраф по договору считается неустойкой (п. 1 ст. 330 ГК), а явно несоразмерную неустойку суд вправе уменьшить (п. 1 ст. 333 ГК). Мой ответ клиенту: «Ну говорю как есть, я не могу гарантировать, что удастся получить всю сумму обратно». Клиент: «Мне такое не интересно»
Чем закрыли
Штраф по договору считается неустойкой (п. 1 ст. 330 ГК), а явно несоразмерную неустойку суд вправе уменьшить (п. 1 ст. 333 ГК). Мой ответ клиенту: «Ну говорю как есть, я не могу гарантировать, что удастся получить всю сумму обратно». Клиент: «Мне такое не интересно»
Чем закрыли
- в договоре полная цена, 17.000.000 р., весь расчет безналичный
- деньги лежали на номинальном счете Домклика, продавцу их перечисляют после регистрации права покупателя (п. 6 договора), залог в пользу продавца исключен (п. 7)
3. Перепланировка, которая переходит к покупателю
В выписке из ЕГРН одна планировка, на месте другая: перегородки снесены, остались капитальные стены. В договоре с городом у продавца была обязанность согласовать перепланировку, она ее не выполнила. Собственник самовольно перепланированного помещения обязан вернуть его в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК) или сохранить по решению суда (ч. 4 ст. 29 ЖК). После покупки эта обязанность становится заботой нового владельца
Что сделали
Что сделали
- сверил план из ЕГРН с фактом и запросил у продавца документы БТИ
- в заключении описал последствия, отдельно посчитал согласование: по моей практике около полугода и 300–500 тыс. р. Взял у подрядчика предварительное коммерческое предложение и передал клиенту как аргумент для торга
4. Долги прежнего собственника
Помещение в многоквартирном доме: взносы на капремонт и коммунальные платежи за период продавца могут прийти уже новому владельцу
Чем закрыли
Чем закрыли
- в договор вписал, что долги по коммунальным платежам за период продавца она компенсирует в течение трех рабочих дней после предъявления (п. 17). Перед сделкой продавец прислала подтверждения, что долгов по коммуналке и электричеству нет
- через четыре месяца клиенту пришло требование фонда капремонта за период с ноября 2023 года, когда собственником была продавец. Я разобрал документ: в суд еще не обращались, дали 10 дней на добровольную оплату. Посоветовал переслать требование продавцу со ссылкой на этот пункт и разделить долг по периодам владения. Долг оплатили, до суда не дошло
Что сделал
- 16.06.2024 в день обращения начал проверку и заказал свою выписку из ЕГРН
- 17.06 промежуточный отчет: продавец и здание проверены, названы главные вопросы: публичный сервитут и торги
- 19.06 сверил планировку из ЕГРН с фактом, запросил БТИ у продавца
- 20.06 письменное заключение: риски и два варианта расчетов с последствиями каждого
- 21.06 поправил расчет клиента: кадастровая стоимость по свежей выписке 12 млн р. Обсудил с продавцом схему расчетов, объяснил клиенту риск штрафа вместо полной цены
- 23.06 финальный договор, 24.06 продавец приняла его полностью
- 25.06 был на сделке, согласовал с продавцом тексты акта и расписки
- 02–04.07 вел регистрацию, проверил выписку после нее
- 16.10 разобрал требование по капремонту
Что проверено
✓ Продавец: паспорт, суды, исполнительные производства, банкротство, розыск
✓ Право продавца: протокол аукциона, договор с городом, акт, оплата платежными поручениями
✓ Процедура торгов по закону о приватизации, оценка перед торгами
✓ Здание: многоквартирный дом 1898 года, не аварийный, не под снос, не объект культурного наследия
✓ Выписка из ЕГРН: собственник, из обременений только публичный сервитут для доступа к коммуникациям
✓ Планировка в ЕГРН против факта, документы БТИ
✓ Нотариальное согласие супруга продавца, справки ПНД и НД: на учете не состоит
✓ Долги по коммуналке и электричеству
✓ Выписка из ЕГРН после регистрации: собственник покупатель
✓ Право продавца: протокол аукциона, договор с городом, акт, оплата платежными поручениями
✓ Процедура торгов по закону о приватизации, оценка перед торгами
✓ Здание: многоквартирный дом 1898 года, не аварийный, не под снос, не объект культурного наследия
✓ Выписка из ЕГРН: собственник, из обременений только публичный сервитут для доступа к коммуникациям
✓ Планировка в ЕГРН против факта, документы БТИ
✓ Нотариальное согласие супруга продавца, справки ПНД и НД: на учете не состоит
✓ Долги по коммуналке и электричеству
✓ Выписка из ЕГРН после регистрации: собственник покупатель
Результат
25.06.2024 подписали договор и подали документы на электронную регистрацию через Домклик. 02.07 Росреестр продлил срок, 03.07.2024 право покупателя зарегистрировано. Деньги ушли продавцу с номинального счета после регистрации, 09.07 клиент и продавец подписали акт по тексту, который я заранее согласовал с ней
От обращения до сделки 9 дней. В договоре полная цена, поэтому спорить с продавцом о «наличной части» клиенту не придется. Перепланировка осталась несогласованной, клиент купил помещение, зная сроки и стоимость согласования. Через полтора года клиент вернулся с покупкой участков в Сочи
От обращения до сделки 9 дней. В договоре полная цена, поэтому спорить с продавцом о «наличной части» клиенту не придется. Перепланировка осталась несогласованной, клиент купил помещение, зная сроки и стоимость согласования. Через полтора года клиент вернулся с покупкой участков в Сочи
Что взять себе
- Продавец купил объект на торгах меньше года назад: проверьте процедуру торгов, их еще могут оспорить
- Занижение цены со «штрафом» в договоре не возвращает деньги гарантированно: суд вправе штраф уменьшить
- Сверьте планировку в выписке из ЕГРН с фактом до того, как договоритесь о цене: согласование ляжет на вас
Эта работа — «Премиум сопровождение» сделки купли-продажи, 170.000 р.
Похожие кейсыСтатьи в блогеИмена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968