Регистрация права собственности на нежилое помещение

Закон о регистрации не делит основания на жилые и нежилые. Государственный кадастровый учет и регистрация прав проводятся на основании заявления (за исключением установленных законом случаев) и документов-оснований (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Среди оснований, в частности (ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ):

• договоры и другие сделки в отношении недвижимости;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• технический план — при учете и регистрации прав на помещения или машино-места в здании, сооружении.

Отдельно закон описывает, когда учет и регистрация идут вместе, а когда раздельно. Если помещение уже есть в ЕГРН, регистрация перехода права проходит без нового кадастрового учета (п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Если помещение образуется, например при разделе здания, учет и регистрация прав проводятся одновременно (п. 2 ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Помещения в доме, построенном с привлечением средств дольщиков, ставятся на учет без одновременной регистрации прав (п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Самый частый случай — покупка готового помещения, которое уже стоит на учете и зарегистрировано за продавцом.

1. Договор. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы влечет недействительность (ст. 550 ГК РФ). В договоре должны быть сведения, позволяющие определенно установить помещение (ст. 554 ГК РФ), и цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
2. Заявление. Регистрация права без одновременного кадастрового учета проводится по заявлению сторон договора, если иное не установлено законом (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
3. Регистрация перехода права. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), и регистрация перехода проводится при условии, что право продавца зарегистрировано в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

Если продавец — организация, обратите внимание на налоговую сторону. В перечень операций, освобождаемых от НДС, Налоговый кодекс включает реализацию жилых домов, жилых помещений и долей в них (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Нежилые помещения в этот подпункт не входят, поэтому условие о том, включен ли НДС в цену, стоит прямо прописать в договоре.

Как проходит регистрация перехода права и что делать сразу после нее, подробно разбираю на примере квартиры в статье о регистрации перехода права собственности: порядок для нежилого помещения тот же.

Когда нежилое помещение покупают в строящемся многоквартирном доме, работают правила о долевом строительстве.

• Многоквартирный дом или иной объект, созданный с привлечением средств участников долевого строительства, ставится на кадастровый учет вместе с расположенными в нем помещениями и машино-местами без одновременной регистрации прав (п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ), по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод (п. 1 ч. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
• Право собственности участника на объект долевого строительства после его передачи подлежит государственной регистрации в порядке Закона № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»).
• После передачи объекта и его кадастрового учета застройщик не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного или иного документа о передаче обязан направить в орган регистрации заявление о регистрации права собственности участника в электронной форме (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
• На помещения и машино-места, созданные без привлечения средств дольщиков, застройщик подает заявления о регистрации права не позднее шести месяцев с даты кадастрового учета дома и только в электронной форме (ч. 7 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

Нежилые помещения часто появляются в результате раздела здания или перепланировки.

• Раздел здания. При регистрации прав на образованные в здании помещения и (или) машино-места право собственности на здание в целом прекращается (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ). Если здание принадлежало нескольким лицам на праве общей долевой собственности, помещения могут быть образованы при его разделе в счет долей всех сособственников (п. 3 ст. 287.2 ГК РФ).
• Документы. Для учета и регистрации прав на образованные помещения нужен технический план (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
• Все помещения сразу. Отдельный случай — постановка на учет сразу всех помещений здания: такой учет проводится без регистрации прав одновременно с учетом здания либо если право на здание уже зарегистрировано (п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Собственник здания вправе передать во временное владение и пользование помещение или часть здания, причем часть здания определяется договором (п. 2 ст. 287.2 ГК РФ). Для договора продажи важно другое: в нем должны быть сведения, позволяющие определенно установить продаваемую недвижимость (ст. 554 ГК РФ).

Если квартиру на первом этаже переводят в нежилое помещение под магазин или офис, меняются сведения в реестре.

Закон о регистрации отдельно указывает заявителя на этот случай. При учете и регистрации прав на помещения, образованные в результате перепланировки, или на помещение, переведенное из жилого в нежилое либо наоборот, заявителем назван орган местного самоуправления, уполномоченный на согласование перепланировки или на принятие решения о переводе (п. 1.3 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Орган местного самоуправления назван заявителем и при кадастровом учете в связи с переводом и перепланировкой (п. 4.6 ч. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Для собственника практический вывод такой: после решения о переводе нужно убедиться, что изменения действительно внесены в ЕГРН, и запросить свежую выписку. Что показывает выписка и как ее читать, разбираю в статье о выписке из ЕГРН.

Нежилое помещение нередко покупают вдвоем или впятером — например, под общий бизнес или для сдачи в аренду.

• Заявление всех покупателей. Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о регистрации права на объект, приобретаемый в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые его приобретают (ч. 4.1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
• Нотариус — при продаже доли. Если позже один из совладельцев продает свою долю, учтите: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключениями, например когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
• Преимущественное право. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов и случаев продажи доли в праве на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 ГК РФ (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Госпошлина зависит от того, кто регистрирует право, и от кадастровой стоимости помещения или доли (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• Физическое лицо. Кадастровая стоимость: не определена или до 20 000 000 р.; Госпошлина: 4000 р.
• Физическое лицо. Кадастровая стоимость: более 20 000 000 р.; Госпошлина: 0,02 процента кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,02 процента цены сделки, на основании которой переходит право, и не более 500 000 р.
• Организация. Кадастровая стоимость: до 22 000 000 р.; Госпошлина: 44 000 р.
• Организация. Кадастровая стоимость: более 22 000 000 р.; Госпошлина: 0,2 процента кадастровой стоимости, но не менее 0,2 процента цены сделки, на основании которой переходит право, и не более 1 000 000 р.

Если помещение создается или образуется и одновременно проводятся кадастровый учет и регистрация права, госпошлина составляет 6000 р. для физических лиц и 66 000 р. для организаций (пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Кадастровый учет созданного или образованного помещения без одновременной регистрации прав стоит 2000 р. для физических лиц и 22 000 р. для организаций (пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если после перепланировки или перевода нужно учесть изменение сведений о помещении, пошлина за учет изменений составляет 1000 р. для физических лиц и 2000 р. для организаций (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). За внесение изменений в записи ЕГРН о правах физические лица платят 700 р., организации — 2000 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Сроки те же, что для жилья, если федеральным законом не установлено иное (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

• регистрация прав — 7 рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации и 9 рабочих дней через МФЦ;
• кадастровый учет и регистрация прав одновременно — 10 и 12 рабочих дней соответственно;
• регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки — 3 рабочих дня, а если заявление и документы поступили в электронной форме, — один рабочий день, следующий за днем поступления;
• такая же сделка через МФЦ — 5 рабочих дней.

Датой регистрации права считается дата внесения записи в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

1. Проверить по выписке из ЕГРН, что помещение стоит на учете как нежилое и право продавца зарегистрировано (ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, если иное не установлено федеральным законом).
2. Если помещение раньше было жилым, убедиться, что перевод отражен в ЕГРН (п. 1.3 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
3. Если продавец — организация, согласовать в договоре условие о НДС (ст. 149 НК РФ).
4. Указать в договоре сведения, позволяющие точно определить помещение, и цену (ст. 554, 555 ГК РФ).
5. Если продается доля, проверить, нужна ли нотариальная форма (по общему правилу нужна, исключения — в ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), и соблюдено ли преимущественное право (ст. 250 ГК РФ).
6. Выяснить, какие части здания относятся к общему имуществу и как распределяются расходы на них (ст. 287.5 ГК РФ).
7. Оплатить госпошлину по ставке своего случая и подать заявление (ст. 333.33 НК РФ).