Регистрация договора аренды нежилого помещения

Что происходит, если договор на срок от года стороны так и не зарегистрировали? Пленум ВАС дал на этот вопрос развернутый ответ.

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, собственник передал имущество в пользование, другая сторона приняла его без замечаний, а соглашение о плате и иных условиях исполнялось, то оно связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Пользоваться имуществом и платить за него нужно в соответствии с этим соглашением, а установленная им неустойка подлежит взысканию (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

То есть между собой стороны связаны и без регистрации. Но права пользователя по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. В частности, у такого арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а к его отношениям с третьим лицом, которое приобрело помещение, не применяется правило о сохранении договора аренды при смене собственника (п. 14 того же постановления).

Чтобы понять, чего лишается арендатор, достаточно прочитать эти два правила:

• переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ);
• арендатор, который исполнял свои обязанности по договору как положено, по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

С незарегистрированным договором оба механизма защиты для арендатора не работают. Исправить это может и сам арендатор: с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), так что арендатору не нужно ждать инициативы арендодателя. Именно поэтому регистрацию в первую очередь должен контролировать арендатор, особенно если он вкладывает собственные деньги в ремонт и оборудование помещения.

Договор на срок менее года регистрировать не нужно. Но у него есть особенность, связанная с продлением.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). А договор на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время прекратить, предупредив другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Для арендатора это значит, что арендодатель может в любой момент дать трехмесячное предупреждение и прекратить аренду. Если бизнес в помещении рассчитан на годы, лучше сразу заключать договор на конкретный длительный срок и регистрировать его. Так арендатор получает и предсказуемый срок аренды, и защиту на случай, если собственник помещения сменится в середине срока.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона № 218-ФЗ). Значит, арендатору не нужно ждать, пока арендодатель соберется в МФЦ: подать документы он может сам.

Перед подачей стоит сделать четыре проверки:

1. Выписка из ЕГРН на помещение. Кто собственник, совпадает ли он с арендодателем по договору, нет ли арестов и запретов, не зарегистрирована ли аренда за кем-то другим. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Подробнее о том, что видно в выписке, я писал в статье о выписке из ЕГРН.
2. Описание объекта. В договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество; при их отсутствии условие об объекте считается не согласованным, а договор — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
3. Размер арендной платы. Для зданий и сооружений это обязательное условие: без согласованного размера платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Для помещения размер платы тоже прописывают однозначно.
4. Все собственники. Если у помещения несколько собственников, проверяют, что договор подписывают все они или представитель с полномочиями от каждого: право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику (ст. 608 ГК РФ), а при долевой собственности собственник не один.

За государственную регистрацию договоров аренды, если такие договоры подлежат регистрации в ЕГРН, госпошлина составляет для физических лиц 4000 р., для организаций — 44 000 р. За регистрацию соглашения об изменении или о расторжении зарегистрированного договора аренды — 700 р. для физических лиц и 2000 р. для организаций (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Та же пошлина — 4000 р. и 44 000 р. — установлена за регистрацию уступки прав требования по договорам аренды, подлежащим регистрации (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Разница между суммами для граждан и организаций заметная, поэтому при заключении договора стоит заранее договориться, кто и в каком размере ее оплачивает, и записать это в договоре.

Общий срок государственной регистрации прав, если иное не установлено законом, составляет семь рабочих дней с даты приема заявления и документов органом регистрации прав и девять рабочих дней с даты приема документов в МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Пока договор не зарегистрирован, стороны связаны исполненным соглашением между собой, но права арендатора нельзя противопоставить третьим лицам (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Поэтому в договоре стоит развести две даты: дату подписания и передачи помещения по акту, с которой арендатор фактически пользуется помещением и начинает платить, и дату регистрации. Передача здания или сооружения и его принятие оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Бывает, что арендуют не все помещение, а его часть: кабинет, торговую точку в зале, часть склада. Если такой договор заключен на срок год и более, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Если вместе с арендой части ставят на кадастровый учет саму часть, срок другой: десять рабочих дней, через МФЦ двенадцать (п. 5 и 6 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Для аренды части особенно важно описание объекта. В договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому часть помещения описывают так, чтобы ее границы были однозначно понятны из договора и приложений к нему. Если же договор фактически исполнялся, стороны уже не вправе оспаривать его со ссылкой на неточное описание объекта (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 73), но доводить до такого спора не стоит.

Регистрация нужна не только самому договору. За государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении зарегистрированного договора аренды закон устанавливает отдельную госпошлину (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), и такие соглашения оформляют так же внимательно, как сам договор.

Когда аренда заканчивается, запись о ней в ЕГРН нужно погасить. Пленум ВАС, разбирая прекращение аренды при выкупе помещения арендатором, указал, что сохранение в реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Но пока запись остается в реестре, новому арендатору приходится выяснять, действует ли прежний договор, — пример ниже как раз об этом.

В январе 2026 года ко мне обратился предприниматель, который собирался арендовать нежилое помещение в центре Москвы на пять лет. Собственники прислали проект договора, и арендатора он смущал. У помещения было четыре долевых собственника, от имени всех договор подписывал один представитель по четырем доверенностям, а двое собственников без статуса ИП хотели, чтобы арендатор удерживал за них НДФЛ как налоговый агент.

Первая оценка была такой: «кейс в целом не простой, у Вас будет рисков х4, связанных с каждым из собственников по отдельности». Затем я посмотрел сведения об объекте и увидел в ЕГРН непогашенное обременение — аренду по договору 2023 года. Будущий арендатор прислал выписку: по ней это была аренда предыдущего арендатора на пять лет, то есть по записи ее срок еще не истек. Мой вывод в переписке: «надо будет проконтролировать, чтобы погасили».

Почему это важно. Пленум ВАС в разъяснении о выкупе помещения арендатором указал, что сохранение в реестре записи о договоре аренды само по себе не означает, что договор не прекратился (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 73), но и прекращение договора запись не доказывает. А здесь по записи срок прежней аренды еще шел. Если одно и то же помещение сдано по нескольким договорам, арендатор, которому имущество не передано, вправе требовать от арендодателя возмещения убытков и неустойки (п. 13 того же постановления). Поэтому до подписания нового договора нужно получить документ о прекращении прежнего — например, соглашение о его расторжении, ведь расторжение договора возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), — и добиться погашения записи.

Предприниматель взял паузу: «Пока сами решаем, нужно нам это или нет». Чем закончилась история, я не знаю.

Что важно в этой истории. Выписка из ЕГРН до подписания договора аренды показывает не только собственников, но и чужие записи об аренде. Их нужно увидеть до того, как вы заплатите обеспечительный платеж и начнете ремонт.