Покупка коммерческого помещения у ООО за два дня: что проверить, когда продавец улетает

Помещение оформляли не на самого клиента: покупательницу на сделке представлял ее муж по нотариальной доверенности. Доверенность была выдана для предпринимательской деятельности: без полномочий именно по сделкам с недвижимостью, на регистрацию перехода права и оплату госпошлины. Клиент возражал: «Мы по этой доверен покупаем другое помещение через сделку с нотариусом. Не возникло вопросов»

Разница в том, кто подает документы. По нотариальной сделке заявление на регистрацию подает нотариус (п. 5 ч. 3 ст. 15 закона о регистрации недвижимости). Без нотариуса подают сами стороны или их представители по нотариальной доверенности (ч. 4 ст. 15), и тогда регистратор смотрит, что именно разрешено представителю. В Сбере и Росреестре мне подтвердили: по такой доверенности документы не примут даже в МФЦ. А продавец к тому времени был бы уже за границей

Чем закрыли

• запасной вариант: покупателем становится сам клиент, деньги к пятнице на его счете
• запросил у семьи другие доверенности и нашел вторую, выданную именно для сделок с недвижимостью, по ней и купили

Для небольшого ООО продажа помещения за 26 млн р. может оказаться крупной сделкой. Крупную сделку, совершенную без согласия, суд может признать недействительной по иску самого общества или его участника (ч. 4 ст. 46 закона об ООО). Клиент сам задал этот вопрос

Чем закрыли

• проверил устав и состав участников: единственный участник одновременно гендиректор, а на такие общества правила о крупных сделках не распространяются (ч. 7 ст. 46 закона об ООО). Ограничений по сделке в уставе нет
• банк попросил подтверждение, я подготовил справку от ООО со ссылкой на эту норму, гендиректор подписал ее на сделке

ООО создано в 2023 году, право на помещение зарегистрировано в марте 2024-го. Если у прошлой сделки с застройщиком остались долг по оплате или спор, вопросы появятся и к новому собственнику

Чем закрыли

• запросил документы по прошлой сделке: договор, платежные поручения, акт сверки, акт приема-передачи, разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Оплата прошла полностью, помещение передано по акту, особых условий в договоре нет
• застройщика проверил отдельно
• в договор вписал заверения и гарантии продавца, в том числе об отсутствии признаков банкротства, и обязанность вернуть цену и возместить расходы, если помещение изымут по основаниям, возникшим до сделки (ст. 461 ГК)

Отдать 26 млн р. компании, которая через день окажется за границей, а потом ждать регистрации: это главный денежный риск такой сделки. Домклик сделки с юрлицами в те дни не проводил, а вариант с аккредитивом в Сбере требовал записи в МФЦ, свободных окон на пятницу не было

Чем закрыли

• клиент предложил аналог Домклика в ВТБ, я в тот же день согласовал с банком документы и схему
• деньги лежали на номинальном счете банка, продавцу их перечисляют только после регистрации права покупателя (п. 5 договора)
• документы на регистрацию ушли электронно через банк, продавец подписал договор электронной подписью на сделке, ехать в МФЦ не пришлось

Эта работа — «Премиум сопровождение» сделки купли-продажи, 170.000 р.