Продажа комнат в коммунальной квартире: как пройти преимущественное право соседей, чтобы сделку не оспорили

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки (ч. 6 ст. 42 ЖК). Продавец обязан письменно известить их о продаже с указанием цены и условий. Если за месяц они не купят, комнату можно продать любому (п. 2 ст. 250 ГК). Если продать в обход, любой из соседей в течение трех месяцев может через суд забрать сделку себе: стать покупателем вместо того, с кем договорились (п. 3 ст. 250 ГК). Одна соседка прямо хотела эти комнаты и тянула время

Дополнительная сложность: в выписке из ЕГРН комнаты числились в доме, а не в квартире, и формально отказы были не нужны. Нотариус тоже назвал ситуацию спорной. Решили не рисковать

Чем закрыли

• предложения о покупке всем собственникам комнат через нотариуса, по почте, с ценой
• от одного соседа получили нотариальный отказ от покупки
• правило цены: преимущественное право действует по цене, за которую комнату продают (п. 1 ст. 250 ГК), поэтому продать на сторону дешевле, чем предложили соседям, уже нельзя. «Дороже можно, дешевле нельзя»

Уже после отправки выяснилось, что вторая комната принадлежит не соседке, а ее отцу. Предложение, отправленное не собственнику, ни к чему не обязывает: срок для настоящего собственника не начинается

Чем закрыли

• собственника подтвердили по выписке из ЕГРН через нотариуса: «А теперь вопрос, мы уверены, что вот этот мужик действительно собственник?»
• 09.12.2024 отправили новое предложение уже на его имя. Письмо ушло по адресу комнат: соседка назвала его адресом регистрации собственника, а нотариус до отправки подтвердил, что выдаст по итогам свидетельство
• в январе 2025 года этот сосед сам купил комнаты за 2.000.000 р.

Право переходит к покупателю при регистрации, а деньги продавцу приходят позже. Пока денег нет, ключи и акт остаются у продавца в руках

Чем закрыли

• расчеты через номинальный счет Домклика: деньги покупателя зарезервированы до подачи на регистрацию, продавцу их перечисляют после регистрации (разд. 3 договора)
• ключи передали только после поступления денег, вместе с актом. На передаче продавец написала расписку от руки по готовому образцу

Покупатель в браке. В банке сказали, что согласие супруги на покупку не нужно. Для регистрации оно и правда не обязательно. Но сделку по распоряжению общим имуществом супругов можно оспорить, если доказать, что другая сторона знала о несогласии супруга (п. 2 ст. 35 СК)

Чем закрыли

• я заранее подготовил текст нотариального согласия супруги покупателя, на сделке продавец забрал его себе. Мой ответ клиенту: «Это не для регистрации, а для вас, чтобы быть спокойнее»

Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120.000 р.