КЕЙС

Покупка квартиры, полученной по завещанию: как защититься от обязательной доли и неизвестных наследников

  • Квартира в Москве, Кузьминки, 2024 год, покупка на свои деньги
  • Результат – сделка 10.08, право покупателя зарегистрировано 12.08.2024 без обременений, квартира передана 17.08
16.500.000 р.
безопасность в деньгах
35 часов
сохранено времени клиента
от 120.000 р.
стоимость работы, сопровождение сделки
19 дней
от оплаты до регистрации, 24.07 – 12.08.2024

Ситуация

Покупатель сама юрист и сразу назвала главное: квартира досталась продавцу по завещанию. Завещание 2018 года, свидетельство о праве на наследство выдано в марте 2024 года, право зарегистрировано за пять месяцев до нашей сделки. Продавец не родственник прежней хозяйки, по его словам, других родственников у нее не было. Первый вопрос клиента: «По скрытым наследникам. Тут кто может быть, обязательная доля?»

Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли

1. Обязательная доля

Завещание не защищает от всех наследников. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, нетрудоспособные иждивенцы наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы им по закону, независимо от содержания завещания (п. 1 ст. 1149 ГК). Проверить таких людей по документам нельзя: продавец знает только то, что ему рассказала прежняя хозяйка

Чем закрыли
  • продавец в договоре подтвердил, что у прежней хозяйки нет других наследников по завещанию или по закону, «в том числе имеющие право на обязательную долю в наследстве» (п. 9)

2. Наследник, который появится через годы

Срок на принятие наследства суд может восстановить, если наследник не знал об открытии наследства и обратился в течение шести месяцев после того, как причина пропуска отпала. Тогда суд признает ранее выданные свидетельства недействительными (п. 1 ст. 1155 ГК). Наследство открылось недавно, поэтому под этим риском была вся цена, 16.500.000 р. Убрать его полностью нельзя. Клиенту я так и написал: «С этим риском придется еще какое-то время жить. Все, что можем сейчас сделать – максимально обложиться документами и заявлениями в договоре»

Чем закрыли
  • заявление продавца у нотариуса: других наследников, в том числе с правом на обязательную долю, нет. Нотариус подтверждает подпись продавца, а не факты из заявления (ст. 80 Основ о нотариате), поэтому само по себе заявление наследника не остановит. Его смысл в другом: продавец под своей подписью подтвердил, что других наследников нет, и повторил это в договоре
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров: продавец на учете не состоит. Оригиналы справок и заявления клиент забрала себе в день сделки

3. Продавец мог сказать: «Вы знали, на что шли»

Общая норма обязывает продавца возместить убытки, если квартиру изымут по основаниям, возникшим до сделки. Но только если он не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях (п. 1 ст. 461 ГК). Про свежее наследство покупатель знала

Чем закрыли
  • обязанность продавца урегулировать претензии наследников и выплатить им компенсацию записана отдельным пунктом: «Продавец гарантирует, что в случае обнаружения в дальнейшем таких наследников и предъявления ими претензий, связанных с Объектом, Продавец обязуется самостоятельно и за свой счет урегулировать с ними все имущественные и неимущественные споры без привлечения Покупателя, в том числе выплатить им денежную компенсацию» (п. 9)
  • возмещение убытков при изъятии записано в п. 14. На вопрос клиента, что войдет в убытки: «Все убытки – какие докажешь) Стоимость нового жилья взамен изъятого, расходы на организацию сделок»

4. 16.500.000 р. до перехода права

Вся цена уходила продавцу, а право собственности переходит к покупателю только после регистрации

Чем закрыли
  • деньги шли через номинальный счет Домклика, бенефициар покупатель. Продавцу их перечисляют только после регистрации перехода права (п. 3.1–3.2)
  • залог в пользу продавца не возникает (п. 3.3)

Что сделал

  • 24.07 проверил продавца: паспорт действующий, банкротства, исполнительных производств и судов, где он ответчик, нет. Заказал свою выписку из ЕГРН и сверил ее с выпиской продавца
  • 26.07 объяснил, почему завещание 2018 года не закрывает вопрос с наследниками
  • 01.08 список документов от продавца: справки из диспансеров и нотариальное заявление об отсутствии других наследников, пример заявления
  • 07–09.08 три круга правок договора: СНИЛС обеих сторон (без них Домклик не примет договор на регистрацию), бенефициаром номинального счета указан покупатель, лишний пункт убран, текст нотариального заявления перенесен в договор. Подготовил финальную редакцию к сделке
  • 14.08 проверил выписку после регистрации, подготовил текст расписки продавца в получении денег
  • 17–19.08 проверил акт и расписку

Что проверено

✓ Продавец: паспорт, банкротство, исполнительные производства, суды
✓ Выписка из ЕГРН: собственник, основание права, обременения
✓ Справки из диспансеров, нотариальное заявление продавца
✓ Договор, схема расчетов через номинальный счет
✓ Выписка из ЕГРН после регистрации: собственник покупатель, обременений нет
✓ Акт приема-передачи и расписка продавца

Результат

10.08.2024 подписали договор, деньги ушли на номинальный счет, заявления на регистрацию подписали электронной подписью. 12.08.2024 зарегистрировано право покупателя, обременений нет. 17.08 подписан акт, продавец написал расписку в получении денег

Риск наследника с обязательной долей полностью не снят: срок на принятие наследства суд может восстановить и через годы. На этот случай у покупателя нотариальное заявление продавца и пункты 9 и 14 договора

Что взять себе

  • Завещание не отменяет обязательную долю. Спросите, кто из близких наследодателя мог на нее претендовать, и запишите ответ продавца в договор
  • При свежем наследстве просите нотариальное заявление продавца об отсутствии других наследников и записывайте в договор его обязанность урегулировать претензии своими силами и деньгами
  • Деньги переводите через номинальный счет или аккредитив с выплатой продавцу после регистрации
Похожие кейсыСтатья в блогеИмена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Покупаете квартиру по завещанию?
Пришлите выписку из ЕГРН и свидетельство о наследстве — скажу, кто может претендовать на долю и как это закрыть в договоре
Получить консультацию
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
Telegram
 WhatsApp