КЕЙС
Неустойка за просрочку квартиры после моратория: сколько реально взыскать в 2026 году
- Двухкомнатная квартира 54 кв. м по ДДУ в Мытищах: срок передачи по договору 31.12.2025, передана 30.05.2026
- Результат – Кузьминский суд присудил клиентам 730.000 р.: неустойку, штраф, моральный вред и расходы
730.000 р.
присуждено клиентам: неустойка, штраф, моральный вред и расходы
55 часов
сохранено времени клиента
Ситуация
Квартиру по договору долевого участия застройщик должен был передать не позднее 31 декабря 2025 года, а передал 30 мая 2026 года. Цена договора 10,36 млн р., большая часть оплачена ипотекой
Мораторий на неустойку по ДДУ действовал до конца 2025 года, поэтому за 2026 год неустойку платить уже нужно. Летом застройщик написал клиенту в мессенджер и предложил мировую. Клиент ответил мне: «Мы пока планируем так же двигаться в сторону судебной претензии и не соглашаться на такую малую выплату»
Мораторий на неустойку по ДДУ действовал до конца 2025 года, поэтому за 2026 год неустойку платить уже нужно. Летом застройщик написал клиенту в мессенджер и предложил мировую. Клиент ответил мне: «Мы пока планируем так же двигаться в сторону судебной претензии и не соглашаться на такую малую выплату»
Что мешало получить деньги и как это убрали
1. Льготная ставка 7,5% вместо ключевой 16%
Неустойку по закону считают от ставки ЦБ на день, когда квартиру должны были передать. На 31 декабря 2025 года ставка была 16%. Но для периода до конца 2025 года постановление Правительства № 326 ограничило ее 7,5%, и суды Москвы в 2026 году массово считают по 7,5% всю просрочку. Для клиента это сумма почти вдвое меньше: 771.735 р. вместо 1.646.369 р.
Убрать не удалось
Убрать не удалось
- так сейчас считают почти все суды, и я сказал об этом клиенту еще до договора: суд может срезать сумму в 2–3 раза, а деньги придут не раньше 2027 года
- в иске заявили максимум по ключевой ставке, суд, как и ожидалось, посчитал по 7,5%. Поэтому главной задачей стало не дать суду снизить неустойку ниже этой суммы
2. Застройщик просил снизить неустойку еще и по статье 333
В письменных возражениях застройщик написал, что аренда такой квартиры в Мытищах стоит 50.000 р. в месяц, деньги дольщиков лежали на эскроу и он ими не пользовался, а сама квартира за время стройки подорожала. Значит, убытков нет и неустойку надо резать
Как отбили
Как отбили
- подготовил письменные объяснения: несоразмерность неустойки доказывает застройщик, а не дольщик, дольщик не обязан доказывать убытки
- мораторий уже освободил застройщика от неустойки за весь 2025 год
- по льготной ставке застройщик сам насчитал 709.582 р., суд присудил 660.000 р. неустойки
3. Форс-мажор из-за санкций
Застройщик заявил, что сроки сорвали санкции: пришлось менять европейские материалы и проект
Как отбили
Как отбили
- договор подписан в августе 2022 года, когда санкции уже действовали
- если застройщик видел, что не успевает, закон обязывал его не позднее чем за два месяца до срока сообщить дольщикам и предложить изменить договор. Он этого не сделал, дополнительного соглашения о новом сроке не было
- сбои у поставщиков и трудности с деньгами, по разъяснению Верховного суда, сами по себе не основание снижать неустойку. Суд неустойку взыскал
4. Штраф «по мораторию»
Застройщик утверждал, что штраф по постановлению № 326 не взыскивается
Как отбили
Как отбили
- запрет на штраф действовал только в 2025 году, а претензию застройщик получил 30 июня 2026 года и не ответил. Суд взыскал штраф 5%
Что сделал
- Посчитал неустойку по двум сценариям и до оплаты назвал клиенту реальный разброс и сроки денег
- Попросил клиента взять в ВТБ выписку по счету эскроу, чтобы оплату квартиры нельзя было оспорить
- Отправил застройщику претензию 23 июня 2026 года, получена 30 июня
- Подал иск в Кузьминский суд 14 августа 2026 года и применил льготу по госпошлине: клиент заплатил 6.464 р. вместо 31.464 р.
- Подготовил письменные объяснения против снижения неустойки
- В заседании 12 октября ответил на письменные возражения застройщика, которые его представитель принес в суд
Что проверено
✓ Договор долевого участия: срок, цена, оплата через эскроу и ипотеку
✓ Акт приема-передачи: дата и площадь (по площади претензий нет, отклонение 0,1 кв. м в пределах договора)
✓ Выписка по эскроу из ВТБ
✓ Практика районных судов Москвы и Мосгорсуда по неустойке за 2026 год
✓ Действующая редакция постановления № 326 о моратории
✓ Льгота по госпошлине для дольщика
✓ Акт приема-передачи: дата и площадь (по площади претензий нет, отклонение 0,1 кв. м в пределах договора)
✓ Выписка по эскроу из ВТБ
✓ Практика районных судов Москвы и Мосгорсуда по неустойке за 2026 год
✓ Действующая редакция постановления № 326 о моратории
✓ Льгота по госпошлине для дольщика
Результат
12 октября 2026 года Кузьминский районный суд Москвы присудил клиентам 730.464 р.: неустойку 660.000 р., штраф 34.000 р., моральный вред 20.000 р., расходы на юриста 10.000 р. и госпошлину 6.464 р. полностью
Суд дал застройщику отсрочку исполнения до конца 2026 года, поэтому деньги клиенты получат не раньше января 2027 года. Решение пока не вступило в силу
Суд дал застройщику отсрочку исполнения до конца 2026 года, поэтому деньги клиенты получат не раньше января 2027 года. Решение пока не вступило в силу
В октябре 2026 года суд присудил дольщикам 730.000 р.
Что взять себе
- Если срок передачи по договору приходится на 2025 год, закладывайте, что суд посчитает неустойку по 7,5%, даже за 2026 год
- Если последний день срока выпал на выходной, неустойка считается только со следующего рабочего дня: 31 декабря 2025 года был нерабочим, и просрочка началась 13 января 2026 года
- Сравнивайте мировую застройщика не с суммой в претензии, а с тем, что реально присудит суд за вычетом расходов
Эта работа — «Суды по недвижимости»
Похожие кейсыСтатья в блогеИмена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968