КЕЙС

Продление аренды помещения у города до 2035 года: как зафиксировать срок перед продажей бизнеса

Нежилое помещение 129,6 кв. м в аренде у города, Москва, центр, 2025–2026 годы, арендатор: образовательная организация
Результат – допсоглашение подписано 23.07.2026, аренда продлена по 30.06.2035, ставка 4.500 р. за кв. м в год

35.000.000 р.

разница с рыночной ставкой за срок продления

35 часов

сохранено времени клиента

от 50.000 р.

стоимость работы, консультация

3,5 месяца

от подачи заявления до подписанного допсоглашения, 08.04 – 23.07.2026

Ситуация

Школа много лет арендует у города помещение в центре Москвы, договор давно истек. Формально аренда продолжалась: пока платишь, договор считается продленным на неопределенный срок. Но владельцы решили продать бизнес, и клиент сформулировал задачу сам: «С учетом того, что мы хотим продать бизнес, то полагаю, нам понадобятся дополнительные документы, подтверждающие, что договор имеет конкретный срок»

Позже покупатель бизнеса прямо поставил условие: часть денег он удерживает, пока аренда не продлена

Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли

1. Аренда без срока: город может выйти из договора в любой момент

Договор, который продолжается после истечения срока, считается возобновленным на неопределенный срок. В новой редакции договора это сказано прямо: в таком случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за 30 календарных дней (п. 2.4). Для покупателя бизнеса это значит: он платит за школу, которую через месяц могут попросить из помещения

Чем закрыли

подали заявление на продление по ч. 9 ст. 17.1 закона о защите конкуренции: арендатор, который добросовестно исполнял договор, получает новый срок без торгов, не меньше трех лет. Отказать арендодатель может только в случаях из ч. 10 этой статьи, например при долге по аренде больше чем за один период платежа
в заявлении попросили максимальный срок. ДГИ продлил договор по 30.06.2035

2. Прошлая попытка сорвалась на проверке

Первую заявку летом 2025 года приостановили: Госинспекция пришла на объект и нашла несогласованную «мокрую точку». После подачи заявления проверка приходит снова, и любое расхождение планировки с документами опять остановит процедуру

Чем закрыли

клиент демонтировал «мокрую точку», до повторной подачи заказали архивный план БТИ и сверили его с фактом. Мой вопрос перед подачей: «Эта планировка в полной мере соответствует тому, что в жизни? Когда на объект придет проверка, они найдут какое-нибудь расхождение?»
20.04.2026 Госинспекция пришла снова, проверка пройдена

3. Полномочия директора закончились

По уставу директор избирается на 10 лет, прошлый протокол об избрании был от ноября 2015 года. Значит, полномочия закончились 1 ноября 2025 года. Без действующих полномочий директор не может выдать доверенность на подачу заявления, а ДГИ не примет документы

Чем закрыли

подготовил протокол о продлении полномочий датой 1 ноября 2025 года, сверил его с уставом: срок 10 лет, а не 5, подписи председателя и секретаря
изменения в ЕГРЮЛ по этому поводу вносить не пришлось, а обновление паспортов учредителей отложили, чтобы не останавливать продление

4. Допсоглашение, которое не получалось подписать

ДГИ прислал проект допсоглашения в личный кабинет представителя и дал 30 рабочих дней на подписание, иначе в услуге откажут. Подписать должен был директор, а портал предлагал подпись только представителя. Обращение в ДГИ вернулось отпиской

Чем закрыли

у директора уже была электронная подпись руководителя организации, я подписал допсоглашение этой подписью через свой кабинет на компьютере клиента
23.07.2026 допсоглашение подписано и принято департаментом

Что сделал

08.12.2025 возобновил работу после прошлой приостановки, проверил, как устранили нарушение
29.01.2026 разделил объем: первое помещение довожу за уже оплаченную работу, без доплат, второе оформили отдельным договором
02.02 проект нотариальной доверенности с полномочиями на все этапы и инструкция для нотариуса
04.02 нашел, что полномочия директора истекли, 23.03 исправленный протокол о продлении
06.04 попросил заверить копию протокола печатью и подписью, чтобы не получить отказ по формальности
08.04 подал заявление по первому помещению, по второму портал выдавал ошибку, поэтому подал обращения в ДГИ
20.04 и 07.05 согласовал с клиентом визиты Госинспекции и оценщика ДГИ
27.05 разобрал проект допсоглашения: ставка, страхование, что считается реорганизацией
27.05 по запросу клиента проверил, нужно ли переоформлять аренду при смене директора и учредителей: не нужно, достаточно уведомить ДГИ после изменений в ЕГРЮЛ
17.06–23.07 решил вопрос с подписанием допсоглашения
28.07 повторное обращение по второму помещению, 13.08 заявление приняли

Что проверено

✓ Оба договора аренды и все допсоглашения с 2006 года
✓ Устав и протоколы о полномочиях директора
✓ Архивный план БТИ против фактической планировки
✓ Условия продления без торгов по ч. 9–10 ст. 17.1 закона о защите конкуренции
✓ Проект допсоглашения: срок, ставка, новые обязанности арендатора
✓ Договор аренды на случай смены директора и учредителей

Результат

23.07.2026 допсоглашение по помещению 129,6 кв. м подписано и принято ДГИ. Аренда продлена по 30 июня 2035 года, ставка 4.500 р. за квадратный метр в год без НДС. Для сравнения, рыночная ставка по оценке, которую заказал сам город, около 35.000 р. за метр в год без НДС

Теперь у покупателя бизнеса есть договор с конкретным сроком на девять лет вперед. По второму помещению, 52,6 кв. м, процедура идет: после двух обращений ДГИ принял заявление, осмотр Госинспекции 20.08.2026 пройден

Что взять себе

Аренда у города «на неопределенный срок» не защищает бизнес: арендодатель может отказаться от договора, предупредив за месяц. Перед продажей бизнеса фиксируйте срок допсоглашением
До подачи заявления сверьте планировку с документами БТИ: Госинспекция придет на объект
Проверьте срок полномочий директора по уставу и протоколу: без них не будет ни доверенности, ни заявления

Эта работа — «Консультация» (в формате мини-проекта), от 50.000 р.

Похожие кейсы

Статья в блоге

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности

Арендуете помещение у города?

Пришлите договор аренды и последние допсоглашения — скажу, можно ли продлить без торгов и на какой срок

Получить консультацию

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968