КЕЙС

Доли в квартире в Москве после маткапитала: как оформить из-за границы, не приезжая в Россию

Квартира в Москве, купленная в 2013 году с маткапиталом, собственники живут за границей, первую попытку оформить доли остановил Росреестр, 2025 год
Результат – клиент ни разу не приехал в Россию: соглашение удостоверено в посольстве, документы в МФЦ подал и получил представитель, доли зарегистрированы через 2 дня после подачи

9.900.000 р.

безопасность в деньгах, кадастровая стоимость квартиры

60 часов

сохранено времени клиента

от 50.000 р.

стоимость работы, консультация

2 дня

от подачи до регистрации, 08.12 – 10.12.2025

Ситуация

Квартиру купили в 2013 году, часть ипотеки погасили материнским капиталом, а доли детей так и не оформили. Собственники постоянно живут в Испании

В 2023 году семья попробовала оформить доли сама: соглашение составили по шаблону из интернета и подали в Росреестр. В январе 2024 года регистрацию приостановили, доли остались неоформленными

Нужно было исправить все ошибки и зарегистрировать доли, не приезжая в Россию: подписывать документы предстояло в Испании, а подавать — в Москве

Ошибки первой попытки — и как их исправили из-за границы

1. Доли детей не оформлены

Жилье, купленное с маткапиталом, оформляется в общую собственность родителей и детей с долями по соглашению (ч. 4 ст. 10 закона о дополнительных мерах поддержки семей с детьми). Пока доли детей не в ЕГРН, обязательство не выполнено, и любую будущую продажу квартиры или доли покупатель и его юрист остановят именно на этом

Чем закрыли

Соглашение определило доли всех четверых: детям по 3/100, родителям разные доли (п. 4)
10.12.2025 в ЕГРН зарегистрированы четыре доли, ограничений нет

2. Личные доли родителей без нотариальной формы

Семья хотела сразу получить не только доли детей, но и личные доли родителей. Квартира была общей совместной собственностью супругов, а такое соглашение по сути делит их общее имущество. Для него закон требует нотариальной формы (п. 2 ст. 38 СК), без нее сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК). Соглашение 2023 года было без нее, и Росреестр потребовал нотариальное удостоверение

Чем закрыли

Личные доли родителей оставили, но соглашение удостоверили в Посольстве России в Испании: за границей сделки вместо нотариуса удостоверяет консул (п. 1 ст. 163 ГК, ст. 26 Консульского устава)
В тексте прямо указано, что доли родителей становятся личным имуществом каждого (п. 7), и что консульское удостоверение имеет нотариальную силу (п. 8)
Консульство печатает документ в своем формате, поэтому до подписания я сверил по фото, что в их редакции сохранился каждый пункт

3. Заявления за подростков подал родитель

В 2023 году обоим детям было от 14 до 18 лет. В этом возрасте ребенок совершает сделки сам, с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК), и заявление на регистрацию тоже подает сам. Заявления за детей подал родитель как законный представитель, и Росреестр это не принял

Чем закрыли

Сын к 2025 году стал совершеннолетним и подписывал соглашение сам
Дочери было 16 лет: она подписала соглашение сама, а согласие родителей записано в тексте (п. 6)

4. Доли записаны дробями с запятой

В шаблоне доли посчитали в процентах и квадратных метрах и записали как 291,5/529 и 223,7/529. В ЕГРН доля — простая дробь из целых чисел, и в сумме доли дают единицу. Такие цифры Росреестр зарегистрировать не может

Чем закрыли

Доли пересчитаны в десятитысячных: 5172/10000 и 4228/10000 у родителей, по 300/10000 у детей, в сумме ровно единица

5. Подписание в Испании, регистрация в Москве

Оригинал соглашения нужно положить в МФЦ в Москве, а подписывают его все четверо в Мадриде. Ошибка в реквизитах — и документ вернется, а новая встреча в посольстве и пересылка оригиналов займут недели

Чем закрыли

Реквизиты сторон и квартиры сверены с ЕГРН до подписания
Доверенности и оригиналы соглашения передали в Москву с оказией, без поездки клиента
Подачу в МФЦ и получение документов после регистрации сделал представитель по доверенности

Что сделал

Февраль–апрель 2025 письменная консультация: разбор приостановки Росреестра и план, как довести оформление до конца
Июнь 2025 тексты доверенностей на представителя для удостоверения в консульстве
23.08.2025 новый проект соглашения без ошибок 2023 года
Август–ноябрь 2025 согласовал текст соглашения со всеми собственниками
10.11.2025 сверил по фото консульскую редакцию перед подписанием в посольстве в Мадриде
17.11 получил в Москве оригинал соглашения клиента
08.12 подал соглашение в МФЦ как представитель клиента
11–12.12 проверил выписку из ЕГРН после регистрации
14.12 получил документы в МФЦ и отправил клиенту сканы

Что проверено

✓ Уведомление Росреестра 2024 года: все три причины приостановки устранены
✓ Реквизиты сторон в соглашении и в ЕГРН
✓ Основание права 2013 года и кадастровый номер квартиры
✓ Сертификат на материнский капитал
✓ Возраст детей и согласие родителей на подпись дочери
✓ Консульская редакция соглашения до подписания
✓ Расчет госпошлины
✓ Выписка из ЕГРН после регистрации: четыре доли, ограничений и правопритязаний нет

Результат

10.12.2025, через 2 дня после подачи, в ЕГРН зарегистрирована долевая собственность: доли у обоих родителей и по 3/100 у сына и дочери, ограничений нет. Все ошибки, из-за которых регистрацию остановили в 2024 году, в новом соглашении исправлены

Клиент за все время ни разу не приехал в Россию: соглашение подписали в посольстве в Мадриде, документы в МФЦ подал и получил представитель. Переплату госпошлины клиенту вернули

Что взять себе

Шаблон соглашения из интернета не знает вашей ситуации: в первый раз Росреестр нашел в нем три ошибки, и доли остались неоформленными еще почти на два года
Живете за границей — соглашение о долях и доверенность можно удостоверить у консула, а в МФЦ подаст представитель. Договор продажи недвижимости в России консул не удостоверяет (ст. 26 Консульского устава): такую сделку проводят в России, например через представителя
Консульство оформляет документ в своем формате — сверьте текст до подписания, чтобы не пропал ни один пункт

Эта работа — «Консультации юриста по недвижимости», от 50.000 р.

Похожие кейсы

Статья в блоге

Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности

Оформить квартиру из-за границы?

Пришлите выписку из ЕГРН — скажу, что можно оформить без приезда

Получить консультацию

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968