КЕЙС

Продажа своей квартиры и покупка квартиры в ипотеке ВТБ: как не потерять задаток и не купить с чужим долгом

  • Продажа своей квартиры и покупка квартиры в новом доме в Москве у двух продавцов с ипотекой ВТБ, 2025 год
  • Результат – задаток внесен 30.01.2025, договор покупки подписан 07.02.2025, через 14 дней после начала работы
39.600.000 р.
безопасность в деньгах
60 часов
сохранено времени клиента
от 120.000 р.
стоимость работы, сопровождение сделки
14 дней
от договора до сделки покупки, 24.01 – 07.02.2025

Ситуация

Клиент с супругой продавали свою квартиру и сразу покупали другую. Из отзыва: «сначала продажа одной квартиры, потом … покупка другой, которая к тому же была осложнена ипотекой продавца». Покупаемая квартира в новом доме принадлежала двум продавцам и была в залоге у ВТБ, условие продавцов — все расчеты через ВТБ. Цена продажи 14.350.000 р., покупки 25.250.000 р.

Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли

1. Квартира в залоге у ВТБ

Квартира продавцов была в ипотеке ВТБ. При продаже залог сохраняется, и новый собственник получает квартиру вместе с обременением (п. 1 ст. 353 ГК). Если деньги уйдут продавцам, а долг перед банком останется, под риском вся цена покупки, 25.250.000 р.

Чем закрыли
  • В договоре: запись об ипотеке продавец погашает до регистрации перехода права (п. 13)
  • 24.750.000 р. — через покрытый безотзывный аккредитив в ВТБ (п. 6)
  • В соглашении о задатке: продавцы сами согласуют сделку с ВТБ
  • В пошаговой инструкции на день сделки: переводы только после регистрации права без обременений

2. Задаток при риске утраты права

Задаток 500.000 р. вносили 30.01, а проверку квартиры я закончил 05.02. В проекте соглашения от риелтора задаток при выявлении риска утраты права просто возвращался. Простой возврат ничего не стоит продавцу, который промолчал о проблеме. Двойной задаток по закону платит сторона, получившая задаток и ответственная за неисполнение договора (п. 2 ст. 381 ГК)

Чем закрыли
29.01 переписал пункт: если выявятся обстоятельства, которые могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника, задаток возвращается в двойном размере, 1.000.000 р., в течение 1 рабочего дня (п. 8)

3. Справки и долги продавцов

Справки о продавцах и квартире могли появиться только в день сделки, а долги по квартире — достаться новому собственнику

Чем закрыли
  • В соглашении о задатке — сроки передачи документов до сделки: выписка из ЕГРН, домовая книга, кредитные истории, справки о маткапитале, долгах ЖКХ, ПНД и НД (пп. 7.7–7.8), личная явка продавцов
  • В договоре: долги до передачи квартиры продавец гасит в течение трех рабочих дней с момента их предъявления (п. 16)
  • Полный расчет подтверждает собственноручная расписка продавца о получении всей цены (пп. 8, 19)

4. Срыв продажи и задаток по покупке

Задаток по покупке вносили до того, как продали свою квартиру. Если продажа сорвется и платить будет нечем, задаток 500.000 р. остается продавцам: соглашение оставляет его им, если сделка не состоялась по причинам, связанным с покупателем (п. 10). Договором этот риск не закрыть

Чем закрыли
Очередностью: аванс по продаже 28.01, задаток по покупке 30.01, сделка по продаже через Домклик назначена на 01.02, договор покупки 07.02. Срок основного договора в соглашении о задатке — до 10.03.2025, с запасом на продажу

Что сделал

  • 24.01.2025 договор, вся работа дистанционно
  • 29.01 две редакции соглашения о задатке: двойной возврат, сроки документов, согласование с ВТБ
  • 30.01 заказал свою выписку из ЕГРН
  • 05.02 отчет о проверке: сделка рекомендована к заключению
  • 06.02 правки договора купли-продажи и акта, форма расписки, пошаговая инструкция на день сделки в ВТБ: какой документ проверить и прислать мне на фото
  • Согласовал с банком регистрацию через регистраторов ВТБ, подготовил проект доверенности на них
  • 24.02.2025 акт: услуги оказаны полностью

Что проверено

✓ Паспорта обоих продавцов
✓ Суды, банкротство, исполнительные производства, розыск, перечень террористов, налоговые долги по обоим продавцам
✓ Кредитные истории продавцов
✓ Справки ПНД и НД
✓ Своя выписка из ЕГРН: кроме ипотеки ВТБ обременений нет
✓ Договор долевого участия, акт приема-передачи 2023 года, разрешение на ввод дома
✓ Маткапитал не использовался
✓ Домовая книга: зарегистрированных нет
✓ Долгов ЖКХ нет
✓ Дом 2022 года: не аварийный, не под снос, не объект культурного наследия
✓ Брак продавцов
✓ Перепланировок нет, квартира без отделки

Результат

30.01.2025 внесен задаток, 05.02 проверка завершена, 07.02.2025 подписан договор покупки с расчетами через аккредитив ВТБ, через 14 дней после начала работы. В отзыве клиент пишет: «Скорость… (2 недели) превзошла все наши ожидания». 24.02.2025 подписан акт: услуги оказаны полностью

Что взять себе

  • Продаете и покупаете одновременно — ставьте срок основного договора покупки с запасом на продажу: задаток при срыве по вашей причине не вернут
  • У продавцов ипотека — обязанность погасить запись до перехода права в договоре и деньги через аккредитив банка-залогодержателя
  • Задаток — двойной возврат при выявлении риска утраты права, а не простой возврат
Отзыв клиента по итогу проведенной сделки: Когда мы с супругой запланировали приобретением квартиры, я сразу решил, что для сопровождения сделки нужно обратиться к юристу по недвижимости. Несмотря на то, что я сам имею юридическое образование, мне хотелось чтобы и так достаточно стрессовый процесс по продаже одной квартиры и покупке другой, прошел как можно более гладко. Кроме того, я отлично знаю сколько подводных камней есть в каждой отрасли законодательства, поэтому хотел оградить себя от лишних рисков, доверившись профессионалу именно в сфере сделок с недвижимостью. Честно говоря, долгих мук выбора у меня не было. По счастливому совпадению я был знаком с Дмитрием и следил за его мой сетями. На основании контента который он там размещал, описания интересных кейсов и положительных отзывав его клиентов я сделал вывод о том, что он именно тот кто мне нужен. Мы быстро оговорили все детали и подписали договор. Сделки были достаточно сложными- сначала продажа одной квартиры, потом сращу покупка другой, которая к тому же была осложнена ипотекой продавца. Но несмотря на все сложности, мы их практически не заметили. Дима работал очень оперативно, максимально подробно разъясняя каждый наш следующий шаг. Он урегулировал все разногласия со сторонами сделки, подготовил юридические документы, сопровождал нас в ходе всего процесса. Скорость с который мы все осуществили (2 недели) превзошла все наши ожидания. Компетенцию и деловые качества Димы оценили и риэлторы и юристы, представляющие другие стороны по сделкам. Огромное спасибо Диме за его профессиональный и очень щепетильный подход к делу! Обязательно обращусь к нему еще раз, если мне потребуется юрист по недвижимости!
Отзыв клиента по итогу проведенной сделки
Похожие кейсыСтатья в блогеИмена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Продаете и покупаете одновременно?
Пришлите выписки из ЕГРН по обеим квартирам — скажу, в каком порядке выстроить сделки
Получить консультацию