КЕЙС

Продажа квартиры: как не подписать неограниченную ответственность продавца в заверениях покупателя

  • Квартира в Москве, 2026 год, сторона продавца
  • Результат – договор согласован обеими сторонами за день до сделки, сделка прошла 10.07.2026 через сервис безопасных расчетов Сбербанка
17.600.000 р.
безопасность в деньгах
25 часов
сохранено времени клиента
17 дней
от первой вычитки договора до сделки, 23.06 – 10.07.2026

Ситуация

Продавец через агентство продавал квартиру за 17,6 млн р., задаток 176.000 р. уже был внесен. За два дня до сделки сторона покупателя прислала свой блок заверений в договор. Брокер продавца: «А эти формулировки предложили покупатели». В блоке продавец обязался «вернуть все полученное по сделке, а также возместить все понесенные убытки и расходы» — без какого-либо предела

Параллельно агент покупателя не принимала снятие с учета зарегистрированного в квартире человека только по штампу в паспорте: «она просит только "чистую" выписку из домовой книги», а срок сделки по договору задатка — до 11.07

Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли

1. Ответственность продавца без предела

Формула «все убытки и расходы» означала: при любом споре покупатель мог требовать не только цену, но и все, что посчитает убытками. По закону убытки — это и реальный ущерб, и упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК). Ответственность за недостоверные заверения наступает и после признания договора недействительным (п. 1 ст. 431.2 ГК)

Чем закрыли
Пункт 7 договора разделил на два случая
  • изъятие квартиры у покупателя по основаниям до сделки — убытки по ст. 461 ГК. Этот случай ограничивать нельзя: соглашение об освобождении продавца от такой ответственности или о ее ограничении недействительно (п. 2 ст. 461 ГК), поэтому формулу оставили по закону
  • недействительность или расторжение по вине продавца — продавец обязуется «возвратить Покупателю денежные средства, фактически полученные Продавцом по настоящему Договору, а также возместить документально подтвержденный реальный ущерб, непосредственно связанный с приобретением Квартиры»

2. Ответственность только у одной стороны

Продавец попросил: «6.1 надо отзеркалить и в мою сторону»

Чем закрыли
Написал встречный абзац в п. 7 — по вине покупателя он возмещает продавцу документально подтвержденный реальный ущерб, связанный с продажей. По просьбе агента покупателя абзац оставили без отдельного номера, суть сохранилась

3. Обязанность снимать любой запрет на регистрацию

В тексте покупателя продавец отвечал за снятие запрета в любом случае, даже если его наложили не из-за продавца

Чем закрыли
В п. 4 обязанность осталась только для запретов «по обстоятельствам, за которые отвечает Продавец»

4. Срыв сделки из-за прописки

В квартире с 2021 года был зарегистрирован еще один человек. По договору задатка его нужно было снять с учета до сделки, срок сделки — до 11.07. Если сделка срывается по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК) — 352.000 р.

Чем закрыли
Снятие с учета 01.07 подтверждено штампом в паспорте. Позиция для переговоров со стороной покупателя: «для покупателя главный гарант - штамп в паспорте». Чистая выписка из домовой книги пришла 08.07, за два дня до сделки

5. Акт раньше денег

Акт приема-передачи готовила сторона покупателя, а в нем продавец подтверждает, что расчет получен

Чем закрыли
Дата акта — не раньше дня, когда продавец получил деньги; до этого акт подписывать только с открытой датой

Что сделал

  • Проверил продавца на текущую дату: банкротство, исполнительные производства
  • Сверил договор с документами: маткапитал, домовая книга, развод и согласие бывшей супруги
  • Разобрал блок заверений покупателя и переписал его в интересах продавца, оставив покупателю нормальную защиту
  • Написал встречную ответственность покупателя
  • Ответил продавцу по пунктам договора и вычитал финальную редакцию в день перед сделкой
  • Проверил акт приема-передачи

Что проверено

✓ Выписка из ЕГРН и договор покупки 2011 года
✓ Справка о погашении кредита по прежней покупке
✓ Свидетельство о расторжении брака и нотариальное согласие бывшей супруги
✓ Справка СФР по продавцу
✓ Справки ПНД и НД: на учете не состоит
✓ Кредитная история продавца
✓ Справка об отсутствии долгов за ЖКУ
✓ Домовая книга на 15.06 и 08.07, штамп о снятии с учета
✓ Договор задатка и чек на 176.000 р.
✓ Продавец: банкротство, исполнительные производства

Результат

09.07 договор согласовали обе стороны. Брокер продавца: «ДКП согласовали… Вы очень помогли». 10.07.2026 сделка прошла в Сбербанке, расчеты через сервис безопасных расчетов: деньги продавцу после регистрации

Остаточный риск назвали: заверение о том, что маткапитал бывшей супругой не использовался, агент покупателя потребовала дать без оговорки «по имеющимся у Продавца сведениям», а справки СФР по бывшей супруге нет — ответ был устный

Что взять себе

  • Покупатель прислал блок заверений — разделите случаи: изъятие по закону, вина продавца отдельно, и пропишите встречную ответственность
  • Не давайте без оговорок заверений о том, чего не знаете по документам, — сначала справка
  • Акт приема-передачи подписывайте с датой не раньше получения денег
Похожие кейсыСтатья в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Покупатель прислал свои условия?
Пришлите проект договора — скажу, что в нем опасно для продавца
Получить консультацию
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
Telegram
 WhatsApp