КЕЙС
Продажа двух квартир одному покупателю: как продавцу не отдать право раньше денег
- Две квартиры на одном этаже в Москве, 2026 год, сторона продавцов
- Результат – оба нотариальных договора подписаны 03.07, право покупателя зарегистрировано 09.07.2026, деньги — с аккредитивов после регистрации
79.500.000 р.
безопасность в деньгах
55 часов
сохранено времени клиента
24 дня
от первой проверки до регистрации, 15.06 – 09.07.2026
Ситуация
Брокер продавцов: «У меня клиент собирается подписывать ПДКП и надо бы чтобы вы как юрист его посмотрели». Супруги продавали две квартиры одному покупателю. Договоры готовил нотариус, и брокер был спокоен: «Договор делал нотариус так что все должно быть нормально»
Без документов вычитывать договор я не стал: сначала выписки из ЕГРН и паспорта продавцов. Сверка сразу показала расхождения
Без документов вычитывать договор я не стал: сначала выписки из ЕГРН и паспорта продавцов. Сверка сразу показала расхождения
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Право уходит к покупателю раньше денег
Из 79,5 млн р. до подписания продавцы получали только задатки — 3,18 млн р. Остальные 76,3 млн р. — после регистрации, когда квартиры уже не их. Залога в пользу продавцов договор не дает (п. 4.2), хотя по общему правилу товар, переданный до оплаты, в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК)
Чем закрыли
П. 4.1 обоих договоров — покрытый безотзывный аккредитив Сбербанка, открытый в день подписания. Деньги уже зарезервированы, раскрытие — по выписке из ЕГРН, где правообладатель — покупатель, в течение 5 дней после регистрации
Чем закрыли
П. 4.1 обоих договоров — покрытый безотзывный аккредитив Сбербанка, открытый в день подписания. Деньги уже зарезервированы, раскрытие — по выписке из ЕГРН, где правообладатель — покупатель, в течение 5 дней после регистрации
2. Ключи раньше денег
Покупатель мог получить квартиры сразу после регистрации, а деньги прийти позже
Чем закрыли
Передача — через 2 дня после регистрации и только при зачислении денег на счета продавцов (п. 6.1); договор исполнен после зачисления (п. 13)
Чем закрыли
Передача — через 2 дня после регистрации и только при зачислении денег на счета продавцов (п. 6.1); договор исполнен после зачисления (п. 13)
3. Сведения о продавце не сходились с ЕГРН
В выписках одна из продавцов записана с другой формой фамилии и без документа, а предварительный договор был составлен на ее иностранный паспорт. Договор по документу, который не связан с записью в реестре, — повод доказывать, что продавал тот же собственник
Чем закрыли
Оба договора оформлены на российский паспорт и гражданство РФ — «никакой путаницы с гражданством»
Чем закрыли
Оба договора оформлены на российский паспорт и гражданство РФ — «никакой путаницы с гражданством»
Что сделал
- 15.06 запросил выписки и паспорта до вычитки, сверил и нашел расхождения: паспорт и фамилия продавца, долги по предварительному договору, разбивка цены между квартирами
- 02.07 вычитал оба нотариальных договора, отметил опечатки, проверил покупателя: «С моей стороны ОК»
- 03.07 был на связи во время сделки у нотариуса
Что проверено
✓ Выписки из ЕГРН по обеим квартирам: собственники по 1/2, ограничений нет
✓ Паспорта продавцов
✓ Покупатель: паспорт, суды, банкротство, исполнительные производства, залоги, розыск, перечни Росфинмониторинга
✓ Оба нотариальных договора
✓ Паспорта продавцов
✓ Покупатель: паспорт, суды, банкротство, исполнительные производства, залоги, розыск, перечни Росфинмониторинга
✓ Оба нотариальных договора
Результат
03.07.2026 оба договора подписаны у нотариуса, 09.07 право покупателя зарегистрировано. Деньги продавцам — с аккредитивов по выписке из ЕГРН
Что взять себе
- Продаете — деньги покупателя должны лежать на покрытом аккредитиве еще до подписания
- Ключи отдавайте после зачисления денег, а не после регистрации
- Паспорт и запись в ЕГРН не совпадают — разберитесь до договора, а не у нотариуса
Отзыв партнера по итогу проведенной сделки
Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи»
Похожие кейсыСтатья в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968