КЕЙС
Покупка апартаментов после раздела имущества бывших супругов: как защититься от оспаривания раздела
- Апартаменты (нежилое помещение) в Москва-Сити, 2026 год
- Результат – нотариальная сделка 15.05, право покупателя зарегистрировано 18.05.2026, деньги ушли продавцу с аккредитива только после регистрации
180.000.000 р.
безопасность в деньгах
55 часов
сохранено времени клиента
170.000 р.
стоимость работы, тариф «Премиум сопровождение»
18 дней
от оплаты до регистрации, 30.04 – 18.05.2026
Ситуация
Покупатель выбрал апартаменты в Москва-Сити за 180 млн р. Меня подключили за два дня до подписания предварительного договора: продавец улетала из Москвы, проект договора пришел накануне вечером, многое в нем было не заполнено
Продавец владела помещением с 2015 года, но единоличной собственницей стала только в 2024-м: после развода бывшие супруги заключили соглашение о разделе имущества, и помещение отошло ей
Продавец владела помещением с 2015 года, но единоличной собственницей стала только в 2024-м: после развода бывшие супруги заключили соглашение о разделе имущества, и помещение отошло ей
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Раздел имущества с бывшим мужем можно оспорить
Соглашение о разделе — самостоятельная сделка. Если бывший муж станет банкротом, его финансовый управляющий или кредиторы вправе оспорить раздел как сделку во вред кредиторам (п. 9 постановления Пленума ВС № 48 от 25.12.2018). Срок для такой сделки — три года до принятия заявления о банкротстве (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве), здесь до сентября 2027 года. Если раздел отменят, помещение вернут в общую массу, и под ударом окажется уже покупка: 180 млн р. ушли продавцу, а объект требуют вернуть
Чем закрыли
Чем закрыли
- проверил бывшего мужа: банкротства нет, исполнительных производств и арбитражных споров, от которых зависела бы судьба раздела, нет
- запросил у продавца платежные поручения по разделу: она выплатила бывшему мужу компенсацию больше 440 млн р. тремя платежами в 2024 году. Раздел не был ни подарком, ни сделкой «за бесценок», и это главный довод, если его попробуют оспорить. Копии платежек — в досье покупателя
- соглашение о разделе удостоверено нотариусом, как того требует закон (п. 2 ст. 38 СК)
- в договор купли-продажи добавил пункт 12.1: если договор признают недействительным или помещение изымут по основаниям, возникшим до сделки, продавец возвращает все полученное и возмещает покупателю документально подтвержденные расходы. Это усиливает общее правило ст. 461 ГК об убытках при изъятии товара
2. Аванс 1 млн р. по договору, который продавец подписала без нас
Продавец улетала, на встречу ее не было: представитель привез уже подписанный договор. «Мы не видели, что подписала лично собственник, при желании она потом может попробовать соскочить со сделки под предлогом, что это не она подписывала»
Чем закрыли
Текст договора согласовали заранее, на встрече я сверил привезенный экземпляр с нашей редакцией. Клиент дома еще раз сравнил его с моими правками: «это тот договор». Аванс ушел безналичным переводом на счет продавца с назначением платежа по договору. Риск формальный, но я назвал его клиенту письменно до подписания
Чем закрыли
Текст договора согласовали заранее, на встрече я сверил привезенный экземпляр с нашей редакцией. Клиент дома еще раз сравнил его с моими правками: «это тот договор». Аванс ушел безналичным переводом на счет продавца с назначением платежа по договору. Риск формальный, но я назвал его клиенту письменно до подписания
3. Отметка в ЕГРН «без личного участия собственника»
В выписке стояла запись о невозможности регистрации перехода права без личного участия правообладателя. Заявление на регистрацию, поданное не самим собственником, с такой записью возвращают без рассмотрения (ч. 3 ст. 36 закона о регистрации недвижимости). Документы по нотариальной сделке подает нотариус
Чем закрыли
В отчете поставил снятие отметки условием выхода на сделку. Продавец отозвала свое заявление через МФЦ 11.05 (п. 2 ч. 2 ст. 36), представитель прислал подтверждение
Чем закрыли
В отчете поставил снятие отметки условием выхода на сделку. Продавец отозвала свое заявление через МФЦ 11.05 (п. 2 ч. 2 ст. 36), представитель прислал подтверждение
4. 179 млн р. после регистрации
Если договор не говорит иное, товар, переданный до оплаты, считается в залоге у продавца до расчета (п. 5 ст. 488 ГК). Плюс сама схема: деньги должны быть надежно зарезервированы до подписания, но уйти продавцу только после регистрации права покупателя
Чем закрыли
Залог в пользу продавца исключили в договоре. Расчеты — через покрытый аккредитив ВТБ, открытый за день до сделки. Составил для банка задание, вычитал проект заявления и попросил клиента сфотографировать то, что дадут на подпись, чтобы убедиться, что это тот же текст
Чем закрыли
Залог в пользу продавца исключили в договоре. Расчеты — через покрытый аккредитив ВТБ, открытый за день до сделки. Составил для банка задание, вычитал проект заявления и попросил клиента сфотографировать то, что дадут на подпись, чтобы убедиться, что это тот же текст
5. Долги по эксплуатации
В Сити у продавца общий счет на несколько помещений, и справка «без долгов» отдельно по нашему помещению не выдается. Не разобраться до сделки — выяснять, чей долг, пришлось бы уже покупателю с управляющей компанией
Чем закрыли
Запросил пример платежки, нашли недоплату, продавец доплатил 9.600 р. до сделки и привез подтверждение
Чем закрыли
Запросил пример платежки, нашли недоплату, продавец доплатил 9.600 р. до сделки и привез подтверждение
Что сделал
- Переписал проект предварительного договора: порядок основной сделки, расчеты и сроки, состояние объекта и опись, контакты сторон
- Поехал на подписание предварительного договора и проверил текст на месте
- Проверил продавца, бывшего мужа, объект и историю права, выдал письменный отчет до сделки
- Вычитал договор нотариуса и согласовал с юристом продавца пункт о возврате денег и расходов при изъятии
- Нотариус запросил согласие супруги покупателя на покупку: собрал документы, текст согласовали заранее, оформили на сделке
- Вел банк по аккредитиву и составил для обеих сторон списки, что взять на сделку
- Заранее подготовил акт приема-передачи и попросил ставить дату не раньше получения продавцом денег: в акте продавец подтверждает, что получила все и претензий не имеет
Что проверено
✓ Своя выписка из ЕГРН: собственник, ограничения, история права
✓ Договор покупки 2015 года и нотариальное соглашение о разделе 2024 года
✓ Платежные поручения: компенсация бывшему мужу выплачена полностью
✓ Продавец: паспорт, банкротство, суды, исполнительные производства, розыск, перечни Росфинмониторинга, налоговые долги
✓ Бывший муж: банкротство, исполнительные производства, арбитражные дела
✓ Кредитная история продавца: долгов нет, с 2025 года действует самозапрет на кредиты
✓ Справки ПНД и НД: на учете не состоит
✓ Здание: не аварийное, не объект культурного наследия
✓ Снятие отметки о регистрации без личного участия
✓ Долги по эксплуатации
✓ Договор покупки 2015 года и нотариальное соглашение о разделе 2024 года
✓ Платежные поручения: компенсация бывшему мужу выплачена полностью
✓ Продавец: паспорт, банкротство, суды, исполнительные производства, розыск, перечни Росфинмониторинга, налоговые долги
✓ Бывший муж: банкротство, исполнительные производства, арбитражные дела
✓ Кредитная история продавца: долгов нет, с 2025 года действует самозапрет на кредиты
✓ Справки ПНД и НД: на учете не состоит
✓ Здание: не аварийное, не объект культурного наследия
✓ Снятие отметки о регистрации без личного участия
✓ Долги по эксплуатации
Результат
30.04 подписан предварительный договор, аванс перечислен безналично. 15.05 договор купли-продажи удостоверен нотариусом, документы на регистрацию нотариус подал в тот же день. 18.05 право покупателя зарегистрировано, 21.05 продавец получила деньги с аккредитива, 02.06 передала покупателю подписанный со своей стороны акт приема-передачи
Остаточный риск назвали: раздел с бывшим мужем формально можно оспаривать до сентября 2027 года. На этот случай у покупателя нотариальное соглашение, платежки на 440 млн р. и пункт договора о возврате денег и расходов
Остаточный риск назвали: раздел с бывшим мужем формально можно оспаривать до сентября 2027 года. На этот случай у покупателя нотариальное соглашение, платежки на 440 млн р. и пункт договора о возврате денег и расходов
Что взять себе
- Продавец стал собственником по разделу имущества после развода — просите не только соглашение, но и доказательства, что компенсация выплачена
- Отметка «без личного участия собственника» в выписке из ЕГРН — снимите ее до сделки, а не в день подачи на регистрацию
- Продавец подписывает договор без вас — сверьте привезенный экземпляр с согласованным текстом до того, как подписать и перевести аванс
Эта работа — «Премиум сопровождение» сделки купли-продажи, 170 000 р.
Похожие кейсыСтатьи в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
- Покупка апартаментов: чем они отличаются от квартиры и какие минусы
- Банкротство продавца квартиры: риски покупателя и как проверить
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968