Покупка квартиры-коммуналки у продавца 84 лет: как защитить сделку от оспаривания

Где было видно: в паспорте собственника комнаты 3 год рождения 1942. Сторона продавца настаивала, что подписывать за него будет другой собственник по нотариальной доверенности 2024 года, и что так даже надежнее

Как могли развернуть: сделку человека, который в момент подписания не понимал значения своих действий, суд может признать недействительной по иску его самого или других лиц, чьи права нарушены (п. 1 ст. 177 ГК). Доверенность тоже сделка, к ней применяются те же общие правила (ст. 156 ГК): если ее признают недействительной, вслед за ней падает и договор, подписанный представителем. Имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли, истребуют даже у добросовестного покупателя (п. 1 ст. 302 ГК). Под угрозой комната за 7.100.000 р., которая после сделки стала частью единой квартиры

Почему бы не закрыли другие: риелтор продавца прямо убеждал, что доверенность безопаснее. Нотариус проверил дееспособность в октябре 2024 года, когда удостоверял доверенность, а не в день сделки. Сбербанк титул страховать не стал

Чем закрыли

• доверенность проверена: нотариальная, на продажу именно этой комнаты, без права передоверия, по реестру нотариата не отменена
• в договоре представитель заверяет, что доверенность не отменена, доверитель жив и недееспособным не признан (основания прекращения доверенности по п. 1 ст. 188 ГК)
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на собственника комнаты 3 и на представителя: на учете не состоят
• накануне сделки покупатели встретились со всеми тремя собственниками и записали разговор на аудио по моему списку вопросов: знает ли, что продает и за сколько, где будет жить, понимает ли, что подпишет представитель
• деньги за комнату 3 идут безналично на личный счет ее собственника и только после регистрации
• если договор признают недействительным, продавцы солидарно выплачивают сумму на равнозначное жилье по рыночной цене и убытки, а квартиру нельзя изъять до выплаты

Что осталось: собственник не участвовал в сделке лично, справки получены без осмотра врача. В отчете это был главный риск, и покупатели принимали решение, зная его цену. Мой ответ на «продавцы внушают доверие»: «Суд к тому моменту будет смотреть не на впечатление от людей, а на документы»

Где было видно: в ЕГРН три объекта, а не одна квартира. Два банка с готовым одобрением отказались, потому что не кредитуют комнаты. Третий почти месяц держал объект на согласовании и потребовал до сделки объединить комнаты. Тем временем 30.09 истекал срок соглашения об авансе, после него продавцы могли продать квартиру другому или поднять цену

Чем закрыли

• в последний день срока подготовил допсоглашение о продлении, его подписали в тот же вечер
• договор переписан под Сбербанк: цена каждой комнаты, оплата с номинального счета Домклика только после регистрации права покупателя на квартиру целиком и ипотеки
• в МФЦ поданы заявления на переход права по каждой комнате и на объединение их в одну квартиру

Половина комнаты 3 перешла собственнику по наследству в 2015 году, второй наследник отказался от доли в его пользу. В квартире были прописаны пятеро, а по комнате 2 нашелся еще один человек, о котором покупателям не говорили

Чем закрыли

• заверение собственника комнаты 3 об отсутствии других наследников и подтверждение отказавшегося наследника, что прав на комнату он не заявляет
• до сделки все сняты с учета и прописаны по другим адресам, это подтверждено выписками из домовой книги, а не словами риелтора

Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120.000 р.