Права отказавшегося от приватизации при продаже квартиры
Покупатель смотрит выписку из ЕГРН: собственник один, обременений нет, все чисто. Но в 1990-х или 2000-х, когда квартиру приватизировали, в ней мог жить еще кто-то, кто отказался от своей доли в пользу будущего собственника. Этот человек не появится в выписке, но у него может остаться право жить в квартире, и смена собственника это право не отменяет. Разберу, какие права у отказавшегося от приватизации, почему прописка тут не главное, когда это право прекращается и как проверить квартиру, а на покупке коммуналки в Москве покажу, как риск отказников закрывается на практике.
Права отказавшихся от приватизации квартиры
Обычно при продаже квартиры право пользования членов семьи прежнего собственника прекращается. Переход права собственности на квартиру к другому лицу — основание для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). А бывшие члены семьи собственника по общему правилу Жилищного кодекса теряют право пользования, когда семейные отношения прекращаются (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
Для отказавшихся от приватизации закон делает исключение. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Верховный Суд пошел дальше и распространил защиту и на случай продажи. К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования этим жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, например при купле-продаже, мене, дарении, ренте, наследовании (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Та же норма в действующей редакции защищает и бывших членов семьи пайщика жилищного или жилищно-строительного кооператива, если в момент полной выплаты паевого взноса они были указаны в качестве членов семьи в ордере на вселение (ч. 1 ст. 19 Закона № 189-ФЗ). Поэтому вопрос о жильцах с сохраненным правом стоит задавать не только по приватизированным квартирам, но и по кооперативным.
А в том же пункте 18 Пленум добавил еще одну категорию: аналогичным образом при переходе права собственности должен решаться вопрос о сохранении права пользования за бывшим членом семьи собственника, который ранее реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в эту квартиру в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14).
Что это значит для покупателя:
- отказавшийся от приватизации сохраняет право пользования квартирой и после того, как вы ее купите;
- это право бессрочное и не зависит от того, остался ли он членом семьи собственника;
- в выписке из ЕГРН это право не видно, потому что отказник не собственник.
Именно поэтому отказники — один из самых неприятных скрытых рисков при покупке приватизированной квартиры. Проверку покупатель должен делать по документам приватизации, а не по ЕГРН. С чего начинается такая проверка в целом, я разбирал в статье о том, как проверить квартиру перед покупкой.
Для отказавшихся от приватизации закон делает исключение. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Верховный Суд пошел дальше и распространил защиту и на случай продажи. К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования этим жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, например при купле-продаже, мене, дарении, ренте, наследовании (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Та же норма в действующей редакции защищает и бывших членов семьи пайщика жилищного или жилищно-строительного кооператива, если в момент полной выплаты паевого взноса они были указаны в качестве членов семьи в ордере на вселение (ч. 1 ст. 19 Закона № 189-ФЗ). Поэтому вопрос о жильцах с сохраненным правом стоит задавать не только по приватизированным квартирам, но и по кооперативным.
А в том же пункте 18 Пленум добавил еще одну категорию: аналогичным образом при переходе права собственности должен решаться вопрос о сохранении права пользования за бывшим членом семьи собственника, который ранее реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в эту квартиру в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14).
Что это значит для покупателя:
- отказавшийся от приватизации сохраняет право пользования квартирой и после того, как вы ее купите;
- это право бессрочное и не зависит от того, остался ли он членом семьи собственника;
- в выписке из ЕГРН это право не видно, потому что отказник не собственник.
Именно поэтому отказники — один из самых неприятных скрытых рисков при покупке приватизированной квартиры. Проверку покупатель должен делать по документам приватизации, а не по ЕГРН. С чего начинается такая проверка в целом, я разбирал в статье о том, как проверить квартиру перед покупкой.
Если человек отказался от приватизации
Откуда вообще берутся отказники. Приватизация квартиры, которую семья занимала по договору социального найма, требовала согласия проживавших в ней членов семьи. Верховный Суд прямо называет это согласие условием, без которого приватизация была бы невозможна (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14, со ссылкой на ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Поэтому человек, который отказался от участия в приватизации, не просто «не взял долю». Он дал согласие на то, чтобы квартира перешла в собственность другим членам семьи, и именно поэтому закон сохраняет за ним право пользоваться ею. В документах это часто так и звучит: член семьи отказался от участия в приватизации в пользу другого.
Как такие люди видны в документах:
1. В договоре передачи квартиры в собственность указаны те, кто стал собственником.
2. В заявлении на приватизацию обычно указаны члены семьи и отмечено, кто отказался от участия.
3. В выписке из домовой книги на дату приватизации видно, кто был зарегистрирован в квартире.
Сопоставив эти документы, можно понять, были ли отказники и кто они. Если документов приватизации у продавца нет, их стоит запросить до сделки: без них вопрос отказников остается открытым.
Поэтому человек, который отказался от участия в приватизации, не просто «не взял долю». Он дал согласие на то, чтобы квартира перешла в собственность другим членам семьи, и именно поэтому закон сохраняет за ним право пользоваться ею. В документах это часто так и звучит: член семьи отказался от участия в приватизации в пользу другого.
Как такие люди видны в документах:
1. В договоре передачи квартиры в собственность указаны те, кто стал собственником.
2. В заявлении на приватизацию обычно указаны члены семьи и отмечено, кто отказался от участия.
3. В выписке из домовой книги на дату приватизации видно, кто был зарегистрирован в квартире.
Сопоставив эти документы, можно понять, были ли отказники и кто они. Если документов приватизации у продавца нет, их стоит запросить до сделки: без них вопрос отказников остается открытым.
Прописанный отказавшийся от приватизации
Самая частая ошибка покупателя — считать, что все решает прописка. Логика понятная: если человек выписан, значит, прав у него нет, а если прописан, то есть. С отказниками это не так.
Право пользования отказника возникает не из регистрации, а из того, что он имел равные права пользования квартирой на момент приватизации и дал согласие на нее. Регистрация лишь отражает место жительства. Поэтому:
- выписка отказника из квартиры сама по себе не прекращает его право пользования, если он не выехал из нее в другое место жительства;
- прописанный отказник, наоборот, может право уже утратить, если он фактически давно выехал на другое постоянное место жительства. В деле, которое рассматривал Верховный Суд, человек оставался зарегистрированным в квартире, но суд пришел к выводу, что его добровольный выезд в другое место жительства дает основание для вывода о его отказе от прав и обязанностей по пользованию жилым помещением, а значит, и о прекращении им права пользования (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.04.2015 № 4-КГ15-10).
Для покупателя вывод такой: регистрация — важный сигнал, но не ответ. Если отказник прописан и живет в квартире, это стоп-фактор: после покупки он будет вправе там жить. Если отказник прописан, но давно не живет, его право может быть прекращено, но для этого нужны доказательства выезда, а при споре — решение суда. Если отказник выписан, нужно понять, куда он выехал и есть ли у него другое постоянное место жительства.
О том, как проходит выписка через суд и что покупателю делать, если зарегистрированный человек не выписывается после сделки, я подробно писал в статье о выселении прописанного из квартиры через суд.
Право пользования отказника возникает не из регистрации, а из того, что он имел равные права пользования квартирой на момент приватизации и дал согласие на нее. Регистрация лишь отражает место жительства. Поэтому:
- выписка отказника из квартиры сама по себе не прекращает его право пользования, если он не выехал из нее в другое место жительства;
- прописанный отказник, наоборот, может право уже утратить, если он фактически давно выехал на другое постоянное место жительства. В деле, которое рассматривал Верховный Суд, человек оставался зарегистрированным в квартире, но суд пришел к выводу, что его добровольный выезд в другое место жительства дает основание для вывода о его отказе от прав и обязанностей по пользованию жилым помещением, а значит, и о прекращении им права пользования (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.04.2015 № 4-КГ15-10).
Для покупателя вывод такой: регистрация — важный сигнал, но не ответ. Если отказник прописан и живет в квартире, это стоп-фактор: после покупки он будет вправе там жить. Если отказник прописан, но давно не живет, его право может быть прекращено, но для этого нужны доказательства выезда, а при споре — решение суда. Если отказник выписан, нужно понять, куда он выехал и есть ли у него другое постоянное место жительства.
О том, как проходит выписка через суд и что покупателю делать, если зарегистрированный человек не выписывается после сделки, я подробно писал в статье о выселении прописанного из квартиры через суд.
Право проживания отказавшегося от приватизации
Бессрочное право пользования не означает вечное. Верховный Суд указал, что в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации он имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Основание — ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, применительно к которой добровольный выезд в другое место жительства дает основание для вывода об отказе от прав и обязанностей по пользованию жилым помещением (Определение СКГД ВС РФ от 14.04.2015 № 4-КГ15-10).
Из этой позиции следуют два практических правила.
Первое. Решающее значение имеет добровольный выезд в другое место жительства. Не формальная выписка, а то, что человек фактически переехал жить в другое место.
Второе. В спорной ситуации факт выезда устанавливает суд. В деле, которое рассматривал Верховный Суд, собственник подал встречный иск о признании отказника утратившим право пользования, и суд оценивал обстоятельства его выезда.
Что из этого следует для покупателя. Покупать квартиру, где живет отказник, — значит покупать квартиру вместе с жильцом, которого нельзя выселить сменой собственника. Если отказник давно выехал, это нужно подтвердить документами: где он зарегистрирован сейчас, где фактически живет, нет ли у него вещей в квартире. А лучшая ситуация — когда отказник сам снялся с учета и переехал задолго до сделки, и это видно по документам.
Какие документы помогают подтвердить выезд: отметка в паспорте о регистрации по новому адресу, выписка из домовой книги, где видна дата снятия с учета, документы о праве отказника на другое жилье, если оно у него есть. Эти документы стоит собрать до сделки и хранить вместе с договором: если вопрос когда-нибудь дойдет до суда, доказывать выезд придется именно ими.
Из этой позиции следуют два практических правила.
Первое. Решающее значение имеет добровольный выезд в другое место жительства. Не формальная выписка, а то, что человек фактически переехал жить в другое место.
Второе. В спорной ситуации факт выезда устанавливает суд. В деле, которое рассматривал Верховный Суд, собственник подал встречный иск о признании отказника утратившим право пользования, и суд оценивал обстоятельства его выезда.
Что из этого следует для покупателя. Покупать квартиру, где живет отказник, — значит покупать квартиру вместе с жильцом, которого нельзя выселить сменой собственника. Если отказник давно выехал, это нужно подтвердить документами: где он зарегистрирован сейчас, где фактически живет, нет ли у него вещей в квартире. А лучшая ситуация — когда отказник сам снялся с учета и переехал задолго до сделки, и это видно по документам.
Какие документы помогают подтвердить выезд: отметка в паспорте о регистрации по новому адресу, выписка из домовой книги, где видна дата снятия с учета, документы о праве отказника на другое жилье, если оно у него есть. Эти документы стоит собрать до сделки и хранить вместе с договором: если вопрос когда-нибудь дойдет до суда, доказывать выезд придется именно ими.
Право пользования отказавшихся от приватизации: как проверить квартиру
Сведу проверку в список.
1. Узнать год и основание приватизации по договору передачи квартиры в собственность.
2. Запросить у продавца заявление на приватизацию или другие документы, где указан состав семьи на дату приватизации.
3. Получить выписку из домовой книги и сравнить, кто был зарегистрирован на дату приватизации и кто зарегистрирован сейчас.
4. По каждому, кто был зарегистрирован, но не стал собственником, выяснить, отказывался ли он от приватизации.
5. По каждому отказнику выяснить, где он сейчас живет и зарегистрирован.
6. Если отказник живет в квартире — не покупать, пока вопрос его права не решен.
7. Если отказник выехал — собрать документы о его новом месте жительства.
8. Включить в договор заверения продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, с перечислением всех зарегистрированных и отказников.
9. Закрепить в договоре обязанность продавца сняться с учета и выписать всех зарегистрированных к определенной дате.
10. Если в истории квартиры есть отказники с неясной судьбой, обсудить титульное страхование.
1. Узнать год и основание приватизации по договору передачи квартиры в собственность.
2. Запросить у продавца заявление на приватизацию или другие документы, где указан состав семьи на дату приватизации.
3. Получить выписку из домовой книги и сравнить, кто был зарегистрирован на дату приватизации и кто зарегистрирован сейчас.
4. По каждому, кто был зарегистрирован, но не стал собственником, выяснить, отказывался ли он от приватизации.
5. По каждому отказнику выяснить, где он сейчас живет и зарегистрирован.
6. Если отказник живет в квартире — не покупать, пока вопрос его права не решен.
7. Если отказник выехал — собрать документы о его новом месте жительства.
8. Включить в договор заверения продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, с перечислением всех зарегистрированных и отказников.
9. Закрепить в договоре обязанность продавца сняться с учета и выписать всех зарегистрированных к определенной дате.
10. Если в истории квартиры есть отказники с неясной судьбой, обсудить титульное страхование.
Пример из практики: двое отказников в московской коммуналке
Покупка коммунальной квартиры в Москве
Клиент сама нашла квартиру на ЦИАН без риелтора, а объект оказался коммуналкой: четыре комнаты на отдельном кадастровом учете и три продавца. Я провел сделку под ключ и закрыл все риски
Безопасность в деньгах: > 20 000 000 р.
Сохраненное время: > 70 часов
Подробное описание кейса
В 2024 году клиент покупала квартиру в Москве, которая юридически состояла из четырех комнат, каждая на отдельном кадастровом учете, у трех продавцов. Три комнаты из четырех принадлежали одному продавцу и были получены по приватизации в 2000 году.
Когда я изучил документы приватизации этих трех комнат, выяснилось: в заявлении на приватизацию в составе членов семьи указаны еще два совершеннолетних гражданина, которые отказались от приватизации в пользу продавца. Это был ровно тот риск, о котором эта статья: двое людей, которых нет в ЕГРН, но которые могли сохранить бессрочное право пользования.
Важно, как этот риск обнаружился. Выписки из ЕГРН по всем четырем комнатам были чистыми: собственники подтвердились, обременений нет. Об отказниках говорили только документы приватизации: договор передачи и заявление на приватизацию с составом семьи. По четвертой комнате, приватизированной в 2001 году, в приватизации участвовали четыре человека, и все они стали собственниками долей, поэтому отказников там не было. Если бы проверка ограничилась выписками из ЕГРН, двое отказников остались бы для покупателя неизвестными, и узнала бы она о них только тогда, когда кто-то из них постучал бы в дверь.
В отчете о проверке от 12 сентября 2024 года я разобрал этот риск отдельно. Отказавшийся от участия в приватизации сохраняет бессрочное право пользования, даже если перестал быть членом семьи собственника, но это право может быть прекращено в случае выезда в другое место жительства. По выписке из домовой книги оба отказника в квартире не были зарегистрированы. Из этого я сделал вывод, что они выехали в другое место жительства, а это и есть основание, при котором Верховный Суд допускает прекращение их права.
Остальные зарегистрированные в квартире на июль 2024 года к моменту отчета уже выписались, что подтверждалось отметками в паспортах. Оставалась зарегистрированной только сама продавец этих трех комнат, и в заключении я указал, что ее обязательство сняться с регистрационного учета после сделки будет закреплено в договоре купли-продажи.
Остальная проверка тоже была объемной: я нашел запрет на регистрацию без личного участия собственника по трем комнатам, который нужно было снять до сделки, разобрал историю четвертой комнаты с дарением и наследством. Но для этой статьи главное другое: риск отказников был выявлен по документам приватизации, а не по ЕГРН, и закрыт до сделки, а не после. Договор был нотариальным. 24 сентября 2024 года регистрация прошла, и вся квартира целиком стала собственностью клиента.
Клиент сама нашла квартиру на ЦИАН без риелтора, а объект оказался коммуналкой: четыре комнаты на отдельном кадастровом учете и три продавца. Я провел сделку под ключ и закрыл все риски
Безопасность в деньгах: > 20 000 000 р.
Сохраненное время: > 70 часов
Подробное описание кейса
В 2024 году клиент покупала квартиру в Москве, которая юридически состояла из четырех комнат, каждая на отдельном кадастровом учете, у трех продавцов. Три комнаты из четырех принадлежали одному продавцу и были получены по приватизации в 2000 году.
Когда я изучил документы приватизации этих трех комнат, выяснилось: в заявлении на приватизацию в составе членов семьи указаны еще два совершеннолетних гражданина, которые отказались от приватизации в пользу продавца. Это был ровно тот риск, о котором эта статья: двое людей, которых нет в ЕГРН, но которые могли сохранить бессрочное право пользования.
Важно, как этот риск обнаружился. Выписки из ЕГРН по всем четырем комнатам были чистыми: собственники подтвердились, обременений нет. Об отказниках говорили только документы приватизации: договор передачи и заявление на приватизацию с составом семьи. По четвертой комнате, приватизированной в 2001 году, в приватизации участвовали четыре человека, и все они стали собственниками долей, поэтому отказников там не было. Если бы проверка ограничилась выписками из ЕГРН, двое отказников остались бы для покупателя неизвестными, и узнала бы она о них только тогда, когда кто-то из них постучал бы в дверь.
В отчете о проверке от 12 сентября 2024 года я разобрал этот риск отдельно. Отказавшийся от участия в приватизации сохраняет бессрочное право пользования, даже если перестал быть членом семьи собственника, но это право может быть прекращено в случае выезда в другое место жительства. По выписке из домовой книги оба отказника в квартире не были зарегистрированы. Из этого я сделал вывод, что они выехали в другое место жительства, а это и есть основание, при котором Верховный Суд допускает прекращение их права.
Остальные зарегистрированные в квартире на июль 2024 года к моменту отчета уже выписались, что подтверждалось отметками в паспортах. Оставалась зарегистрированной только сама продавец этих трех комнат, и в заключении я указал, что ее обязательство сняться с регистрационного учета после сделки будет закреплено в договоре купли-продажи.
Остальная проверка тоже была объемной: я нашел запрет на регистрацию без личного участия собственника по трем комнатам, который нужно было снять до сделки, разобрал историю четвертой комнаты с дарением и наследством. Но для этой статьи главное другое: риск отказников был выявлен по документам приватизации, а не по ЕГРН, и закрыт до сделки, а не после. Договор был нотариальным. 24 сентября 2024 года регистрация прошла, и вся квартира целиком стала собственностью клиента.
Отказников не видно в выписке из ЕГРН, и узнать о них можно только из документов приватизации и домовой книги. Найти их до сделки, а не после — часть юридической проверки объекта и продавца.
Дмитрий Молчанов
Ваш юрист по недвижимости
- Практический опыт в отрасли с 2015 года
- Сопровождаю сделки купли-продажи квартир, домов и коммерческой недвижимости
- Юридическая проверка объекта недвижимости и продавца перед сделкой
Нужна помощь юриста по недвижимости?
Напишите в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Напишите в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
- Вопрос:Сохраняется ли право пользования за отказавшимся от приватизации при продаже квартиры?Ответ:Да. Верховный Суд разъяснил, что к отказавшимся от приватизации не применяется правило о прекращении права пользования при переходе права собственности. Их право носит бессрочный характер и учитывается при продаже, мене, дарении, наследовании.
- Вопрос:Можно ли выписать отказавшегося от приватизации после покупки квартиры?Ответ:Сменой собственника его право не прекращается. Прекратить его можно, если он добровольно выехал в другое место жительства, а при споре это устанавливает суд.
- Вопрос:Если отказник выписан, у него остается право пользования?Ответ:Решает не регистрация, а фактический добровольный выезд в другое место жительства. Если человек выписался и переехал жить в другое место, право пользования может быть прекращено.
- Вопрос:Как узнать, есть ли в квартире отказники от приватизации?Ответ:По документам приватизации: договору передачи, заявлению на приватизацию с составом семьи и выписке из домовой книги на дату приватизации. В выписке из ЕГРН отказники не видны.
- Вопрос:Опасно ли покупать квартиру с отказником от приватизации?Ответ:Если отказник живет в квартире, он сохранит право жить в ней и после покупки, и выселить его сменой собственника нельзя. Если он давно выехал в другое место жительства, риск ниже, но выезд нужно подтвердить документами.
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
Телеграм канал "Легкая недвижка"
Рассказываю о своей работе и кейсах. Наглядно показываю, что сфера недвижимости может быть для вас комфортной, легкой и безопасной