Покупка квартиры в аварийном доме: риски покупателя

Это главное правило для покупателя. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 ст. 32 ЖК РФ к таким гражданам не применяются (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Часть 8.2 введена в ст. 32 ЖК РФ Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, который вступил в силу со дня его официального опубликования (ст. 3 Закона № 473-ФЗ).

Что это значит на практике:

1. Компенсация не больше цены покупки. Если квартира куплена за 2 500 000 р., выплата при изъятии не превысит 2 500 000 р., даже если рыночная стоимость с учетом доли в земле и убытков окажется выше.
2. Другую квартиру взамен по соглашению не дадут. Правило ч. 8 ст. 32 ЖК РФ о предоставлении другого жилого помещения с зачетом стоимости к таким покупателям не применяется.
3. Региональных мер поддержки не будет. Дополнительные меры, которые вправе устанавливать субъекты РФ по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ, на них тоже не распространяются.
4. Исключение — наследство. Если право собственности возникло в порядке наследования, ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не действует.

Отсюда простой вывод: квартира в доме, уже признанном аварийным, — не инвестиция в будущую новостройку. В лучшем случае покупатель вернет потраченные деньги, и то после процедуры изъятия.

Если покупатель стал собственником раньше, чем дом признали аварийным, ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ к нему не относится, и действуют общие правила.

Выкупная цена. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка под домом, с учетом доли в праве общей собственности, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). К таким убыткам закон относит, в частности, расходы в связи с изменением места проживания, временным пользованием другим жильем до приобретения нового, переездом, поиском другого жилья, оформлением права на него, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (там же).

Другая квартира. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Это именно соглашение: другая квартира предоставляется по договоренности с собственником, а не автоматически.

Региональные меры. Органы власти субъекта РФ вправе устанавливать для собственников жилых помещений в аварийных домах дополнительные меры поддержки по обеспечению жильем при условии, что на дату признания дома аварийным у них нет иных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, в собственности или по договорам социального найма или найма жилищного фонда социального использования (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ).

Порядок изъятия квартир в аварийном доме установлен Жилищным кодексом.

1. Требование о сносе. Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции служит основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений требования о сносе или реконструкции дома в разумный срок (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
2. Изъятие участка и квартир. Если собственники в установленный срок не снесли и не реконструировали дом, земельный участок под ним подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно изымается каждое жилое помещение в доме, за исключением принадлежащих муниципальному образованию (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
3. Уведомление и проект соглашения. Собственнику направляется уведомление о принятом решении об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
4. Соглашение. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
5. Суд, если не договорились. Если собственник не заключил соглашение, в том числе из-за несогласия с решением об изъятии, допускается принудительное изъятие по решению суда; иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии участка, но не ранее чем через три месяца со дня получения собственником проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
6. Право пожить после выплаты. По заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у него нет в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Если по дому принято решение о комплексном развитии территории, орган должен предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ). До истечения этого срока изъятие участка и квартир возможно только с согласия собственника (ч. 12 ст. 32 ЖК РФ).

Покупатели нередко делают ремонт, чтобы жить в квартире до расселения. Закон предупреждает об этом риске прямо. Собственник до заключения соглашения или вступления в силу решения суда о принудительном изъятии вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения по назначению, но несет риск отнесения на него при определении размера возмещения затрат и убытков, связанных с вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Проще говоря, дорогой ремонт после решения об изъятии могут не учесть в выкупной цене. Необходимые затраты на поддержание квартиры в пригодном состоянии — нормальная практика, а дизайнерский ремонт — риск собственника.

Перед покупкой квартиры в старом доме стоит выяснить его статус до задатка:

1. Запросить в администрации муниципального образования информацию о том, признан ли дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и есть ли решение об изъятии участка.
2. Проверить, включен ли дом в региональную программу переселения из аварийного жилья.
3. Узнать у продавца, получал ли он требование о сносе или реконструкции (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ) и проект соглашения об изъятии (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
4. Заказать актуальную выписку из ЕГРН и проверить ограничения и обременения.
5. Сопоставить цену с тем, что вы получите: если дом уже признан аварийным, возмещение будет ограничено ценой покупки (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Дата признания дома аварийным — ключевая. От нее зависит, распространяется ли на покупателя ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Общий порядок проверки квартиры перед покупкой разбираю в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Продавцу квартиры в аварийном доме нужно понимать позицию покупателя: покупатель после признания дома аварийным получит возмещение не выше цены покупки (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Поэтому заниженная цена в договоре вредит покупателю: она ограничит его будущее возмещение, и покупатель, который это понимает, на занижение не согласится.

Для самого продавца продажа — альтернатива ожиданию изъятия. Если продавец стал собственником до признания дома аварийным или получил квартиру по наследству и дождется изъятия, он получит возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с рыночной стоимостью, долей в общем имуществе и убытками, а по соглашению с органом власти — другую квартиру с зачетом ее стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Сравнить эти варианты стоит до того, как принимать предложение покупателя.

1. Выяснить, признан ли дом аварийным и когда: от этой даты зависит ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.
2. Если признан до покупки — исходить из того, что возмещение не превысит цену покупки, а другую квартиру взамен по соглашению не дадут (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).
3. Указывать в договоре реальную цену: от нее зависит будущее возмещение.
4. Не вкладывать крупные суммы в ремонт после решения об изъятии (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
5. Проверить, есть ли у продавца проект соглашения об изъятии (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
6. Сохранить договор и платежные документы о покупке: они подтверждают стоимость приобретения.