Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры: на что смотреть покупателю

Цена в договоре это не про налоги продавца, а про вашу защиту. При любом споре и любом оспаривании вы претендуете ровно на сумму, которая написана. Почему занижение бьет по покупателю сильнее, чем кажется, я разобрал в статье о рисках занижения стоимости.

Что проверяю в разделе о расчетах:

1. Способ расчетов описан один. Несколько альтернативных способов в одном договоре это будущие разночтения. Сначала согласовываем схему, потом подписываем.
2. Момент, в который обязанность по оплате считается исполненной. Для покупателя это зачисление денег на счет или закладка в аккредитив, а не «получение продавцом».
3. Получатель. При нескольких собственниках расписано, кому и сколько.
4. Сроки. Условие про оплату в день сделки пишется с оглядкой на то, что межбанковский перевод идет не мгновенно.

Отдельный технический пункт. Если по условиям договора оплата происходит после передачи квартиры, у продавца возникает залог в силу закона, и в реестре появится запись об ипотеке. Чтобы этого не произошло, в договор включают прямое условие о том, что залог не возникает.
Как устроены сами расчеты, подробно разобрано в статье о передаче денег при покупке квартиры.

Это самый важный для покупателя абзац после цены.

В договоре должно быть: кто зарегистрирован в квартире на дату подписания, в какой срок они снимаются с учета, и заверение продавца о том, что лиц, сохраняющих право пользования после продажи, нет.

Кого обычно упускают: отказавшихся от приватизации, получателей ренты, людей с правом пользования по завещательному отказу, бывших членов семьи с правом пользования по решению суда.

Если такие люди есть, их вписывают в договор поименно, с указанием прав. Это не формальность: без этого условия договор уязвим, а покупатель получает квартиру с жильцом.

Перед содержанием договора идет вопрос, кто его подписывает.

Если собственников несколько, подписывают все, и все должны быть указаны в шапке договора так же, как в реестре. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, потребуется разрешение органов опеки, а сама сделка будет нотариальной.

Если подписывает представитель, проверяются полномочия: доверенность должна быть нотариальной, живой на дату сделки и содержать право подписать договор и получить деньги, если деньги идут ему. Подробнее об этом в статье о покупке квартиры по генеральной доверенности.

Отдельно сверяю реквизиты сторон посимвольно: одно расхождение в написании фамилии между паспортом, договором и реестром способно остановить регистрацию.

Заверения об обстоятельствах это блок, в котором продавец подтверждает факты: он дееспособен, в браке не состоит или согласие получено, квартира не в споре, долгов нет, третьи лица прав не заявляют, банкротных процедур в отношении него нет.

Чего заверения не делают. Они не защищают саму сделку. Если квартиру заберут по иску третьего лица, заверения дадут вам право требовать деньги, но не сохранят право собственности. Поэтому заверения это дополнение к проверке, а не ее замена.

Практический смысл они все равно имеют: продавец, который отказывается подписывать конкретное заверение, обычно знает, почему отказывается. Это хороший индикатор еще до сделки.

Что делать, если продавец отказывается включать заверение, тоже понятно: выяснять причину по каждому пункту отдельно. В половине случаев за отказом стоит обстоятельство, о котором вам просто не сказали, и оно важнее самой формулировки в договоре.

Полезная деталь: заверения работают лучше, когда они конкретные. Не «квартира свободна от прав третьих лиц», а перечисление: в квартире никто не зарегистрирован, лиц с сохраняющимся правом пользования нет, объект не сдан в аренду, соглашений о пользовании с третьими лицами не заключалось. Общая формулировка в споре трактуется широко, а перечень бьет точно.

Пункт, который в типовых договорах почти не встречается, а зря.

По п. 1 ст. 461 Гражданского кодекса при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец возмещает покупателю понесенные убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

По п. 2 той же статьи соглашение сторон об освобождении продавца от такой ответственности или о ее ограничении недействительно.

В договор я добавляю пункт, который конкретизирует это правило: при изъятии объекта продавец возвращает все полученное по сделке и возмещает документально подтвержденные расходы покупателя. Сам по себе пункт права не создает, но снимает будущий спор о том, что именно считать убытками.

Бытовой раздел, который дает больше всего мелких конфликтов на приемке.

В договоре или в акте перечисляется то, что остается: кухонный гарнитур, встроенная техника, сантехника, счетчики с показаниями. Чем подробнее перечень, тем меньше сюрпризов. Формулировка «квартира передается в состоянии, известном покупателю» защищает продавца, а не вас.

Если по квартире есть договоренность о доделках, она переносится в основной договор. Условие, оставшееся только в соглашении о задатке, перекрывается более поздним пунктом договора о том, что покупатель осмотрел объект и качеством удовлетворен. Что подписывать на этапе первых денег, разобрано в статье о задатке и авансе.

Акт фиксирует, что квартира передана, показания счетчиков сняты, ключи отданы и претензий нет.

Два правила из практики. Дата акта не может быть раньше даты, когда продавец получил деньги: подписав акт заранее, вы подтверждаете передачу до расчетов. И если в акте есть пункт о получении полной суммы и отсутствии претензий, отдельная расписка уже не нужна.

Сам акт лучше подписывать самому продавцу, а не его представителю: в акте есть фраза о том, что оплата получена и претензий нет, и она весит больше, когда стоит подпись собственника.

Вторая сторона прислала договор с правками и сопроводительной фразой в духе «ничего принципиального, косметика». Такое приходит часто: пачка изменений, каждое выглядит техническим, и их принимают не читая.

Вычитали все. Среди «косметики» стояло условие о том, что ипотека продавца погашается до регистрации перехода права.

Это не формулировка, это другая сделка. Деньги покупателя уходят на погашение чужого кредита раньше, чем он становится собственником. Если регистрация встанет на приостановке или сорвется, возвращать их будет не у кого: у продавца их уже нет, они ушли в банк. Подписывать такое, не зная схему банка и порядок снятия залога, нельзя.

Дима, сюда нужна твоя фактура: как договорились по Минской, переписали пункт или собирали схему через банк.

Вывод: правки второй стороны вычитываются целиком, независимо от того, как их отрекомендовали. Условие о порядке расчетов может приехать под видом уточнения формулировки.

Второй эпизод, короткий. В другом проекте договора продавец предусмотрел сразу несколько альтернативных способов расчетов, на выбор. Мы убрали все, кроме одного. Чем больше вариантов в тексте, тем больше поводов для разночтений в момент, когда деньги уже в банке: сначала согласовываем схему, потом подписываем договор.

Третий, из нотариальной сделки на крупную сумму. Договор готовил нотариус, и это не повод его не читать: работа поточная, в текстах попадаются и опечатки в фамилиях, и расхождения со сведениями реестра. Там мы добавили в договор пункт о последствиях изъятия объекта со ссылкой на ст. 461 Гражданского кодекса, в шаблоне его не было.

Комплект документов, из которых собирается договор, я разобрал в статье о документах для покупки квартиры. Вычитка и правка договора входят в сопровождение сделки.