Покупка квартиры по генеральной доверенности: риски покупателя

Порядок, который я прохожу всегда.

1. Смотрю дату совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса). Это не формальность, а мгновенная отбраковка.
2. Смотрю срок. Если срок не указан, доверенность сохраняет силу в течение года со дня совершения (там же). Доверенность, выданная полтора года назад без указания срока, уже не работает.
3. Проверяю документ в реестре нотариальных доверенностей Федеральной нотариальной палаты по реестровому номеру, дате выдачи и фамилии нотариуса. Проверка открытая и бесплатная.
4. Связываюсь с собственником. Не с тем, кто стоит рядом с представителем, а именно с собственником, по контактам, полученным независимо. Разговор по видеосвязи, с паспортом в руках.
5. Читаю полномочия построчно: право подписать договор, право определять цену, право получать деньги, право подавать документы на регистрацию, право передоверия.
6. Выясняю, почему собственник не приезжает сам. Нормальная причина проверяется и подтверждается. Уклончивый ответ это сам по себе риск. Отдельно настораживает связка: собственник далеко, документы присылает частями, а торопит со сделкой представитель.

Доверенность прекращается по основаниям из п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса. Их семь: истечение срока, отмена доверителем, отказ поверенного, прекращение юридического лица, смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, то же самое в отношении поверенного, а также введение банкротных процедур.

Ключевое для покупателя: представитель может не знать, что его полномочия закончились. Доверитель обязан известить поверенного и известных ему третьих лиц об отмене, но само извещение дело добровольное и запоздалое.

Поэтому закон вводит другой момент отсчета. Третьи лица считаются извещенными об отмене, совершенной в нотариальной форме, на следующий день после внесения сведений в реестр нотариальных действий, а об отмене в простой письменной форме на следующий день после внесения сведений в реестр распоряжений об отмене доверенностей (ст. 189 Гражданского кодекса).

Отсюда практический вывод: проверять доверенность нужно не один раз при знакомстве, а еще раз в день сделки, и после сделки сохранить подтверждение проверки.

Обратная сторона той же нормы. По п. 2 ст. 189 Гражданского кодекса, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности сохраняют силу для представляемого. Это защита, но очень узкая: слова «не должен был знать» перестают работать ровно в тот момент, когда сведения об отмене попали в открытый реестр.

Со смертью собственника история еще жестче. Доверенность прекращается в день смерти, наследство открывается сразу, и договор, подписанный после этой даты, оспорят наследники. Проверить это по реестру нельзя: сведения о смерти туда не попадают. Единственная рабочая страховка тут прежняя, живой контакт с собственником в день сделки.

Передоверие возможно, только если оно прямо разрешено доверенностью или вынужденно необходимо для охраны интересов доверителя. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Лицо, передавшее полномочия, обязано известить об этом доверителя и сообщить ему сведения о новом представителе. Последующее передоверие не допускается, если иное не предусмотрено первоначальной доверенностью (ст. 187 Гражданского кодекса).

Для покупателя это означает двойную проверку: и первичную доверенность, и доверенность в порядке передоверия. Проверять надо обе, и обе должны быть живы на дату сделки.
Мой практический подход проще: если в цепочке появилось передоверие, я прошу прямую доверенность от собственника на человека, который выйдет на сделку. Это не всегда нравится второй стороне, зато снимает вопрос о том, что происходит с передоверием, когда первичная доверенность отменена.

Самый опасный пункт в «генеральной» доверенности это право получать деньги за проданный объект. Даже когда полномочие оформлено законно, возникает разрыв: договор подписывает собственник в лице представителя, а деньги получает представитель.

Что я делаю в такой конфигурации:

1. Получатель денег прямо называется в договоре купли-продажи и в условиях аккредитива, а не подразумевается.
2. Расчеты идут безналично. Никаких наличных «на руки» представителю.
3. Если деньги все же получает представитель, у собственника заранее запрашивается письменное подтверждение того, что он согласен именно на такой порядок и на этого получателя.
4. Отдельно проверяется, не идут ли деньги третьему лицу: агентству, знакомому, родственнику. Платеж не собственнику это всегда отдельный разговор и отдельная бумага.

Неочевидная ловушка, на которой сделка останавливается уже после подписания.

Когда сделку удостоверяет нотариус, документы на регистрацию подает он сам, и вопрос полномочий представителя закрывается на его уровне. Когда стороны идут в МФЦ самостоятельно, регистратор проверяет полномочия представителя полностью. Нужны прямые полномочия на подачу заявления о государственной регистрации перехода права и на оплату государственной пошлины.

В одной моей сделке доверенность спокойно прошла проверку у нотариуса, а для подачи документов сторонами не годилась: в тексте не было именно этих формулировок. Обнаружилось это до подачи, доверенность переделывали.

Клиент покупал два соседних участка за 11 млн р. Продавец находился за пределами России, на сделку выходил его представитель по доверенности, и он же должен был получить деньги.

Что мы сделали. В день сделки провели видеозвонок с собственником под запись: он подтвердил, что продает объекты, назвал цену и подтвердил полномочия представителя. Запись осталась у покупателя. Получателя денег прописали прямо в договоре и в условиях аккредитива, чтобы не было расхождения между тем, кто сторона сделки, и тем, кто фактически принимает платеж.

Там же вскрылась мелочь, которая часто сопровождает такие сделки: продавец присылал документы фотографиями первой и последней страниц. Мы потребовали все страницы целиком, с объяснением, что документы изучаются, а не собираются для галочки.

Похожая история была в другой сделке, где интересы второй стороны вел агент. Он действовал по не нотариальной доверенности и при этом принимал деньги, а обеспечительный платеж вообще уходил не продавцу, а агентству. Закону это не противоречит, но полномочия подтвердить нечем. Решение осталось за клиентом, а полномочия мы уточняли прямым звонком собственнику и брали расписку от того, кто фактически принял деньги.

Про то, что показывает и чего не показывает выписка, я писал в отдельной статье о выписке из ЕГРН. Про общие правила сделок с представителями есть материал о покупке квартиры по доверенности. Проверка объекта и продавца перед сделкой закрывает эти пункты до внесения денег.