Продажа квартиры в ипотеке, когда закладная у ДОМ.РФ: как продавцам не остаться должными покупателю

Где было видно: 17.09, через два дня после подписания соглашения о задатке, ВТБ ответил письмом: закладная продана ипотечному агенту ДОМ.РФ. Продать квартиру из-под залога можно, только если кредит полностью погашен до заключения договора, либо после обратного выкупа закладной банком, а это от 30 до 60 дней. В ДОМ.РФ по телефону подтвердили, что согласия на продажу не дадут

Как могли развернуть: заложенную квартиру можно продать только с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не говорит иное, а при выданной закладной на ее условиях (ст. 37 закона об ипотеке). Когда закладную продают, все права залогодержателя переходят к ее новому владельцу (п. 2 ст. 48). Значит, согласие нужно не от ВТБ, а от владельца закладной, и получить его было нельзя. Задаток 347.000 р. к этому моменту уже был у продавцов. Если за то, что договор не заключен, отвечает сторона, получившая задаток, она платит двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК). Покупатели могли потребовать с продавцов 694.000 р., и начался бы спор о том, кто сорвал сделку

Почему бы не закрыли другие: обсуждали нотариальный договор и предварительный договор с целевым займом покупателей на погашение долга. Оба варианта не снимали главного препятствия: без согласия владельца закладной продать квартиру нельзя. А по займу покупатели отдали бы треть цены до заключения основного договора без гарантии, что он будет заключен

Чем закрыли:

• в соглашение о задатке еще до ответа банка вписано условие: продажа идет с согласия залогодержателя, и если подтверждения согласия к сроку основного договора нет, обязательство прекращается невозможностью исполнения, а задаток возвращается покупателям в одинарном размере (п. 1 ст. 381 ГК)
• двойной задаток продавцы платят, только если сами откажутся от сделки или будут уклоняться от нее
• нотариальный вариант и предварительный договор с займом не взяли, продажу провели по процедуре ВТБ в простой письменной форме

Где было видно: схема расчетов такая: 11.700.000 р. покупатели переводят на погашение ипотеки, остальные 22.703.000 р. кладут на два аккредитива, по одному на каждого продавца. Деньги с аккредитивов продавцы получают только после регистрации перехода права. В редакции договора от юриста покупателей эти 22.703.000 р. считались уплаченными уже в момент, когда покупатели открыли аккредитивы и внесли на них деньги. Срок действия аккредитивов в договоре указан не был

Как могли развернуть: если аккредитив закроется, а продавцам деньги так и не выплатят, например истечет его срок, неиспользованная сумма вернется на счет покупателя (п. 3 ст. 873 ГК). Квартира к этому времени уже может быть зарегистрирована на покупателей, а по договору цена считается уплаченной. Продавцы остаются без квартиры и без 22.703.000 р., а залога в их пользу на квартиру по договору нет

Чем закрыли:

• оплата по каждому аккредитиву считается исполненной только с момента, когда деньги зачислены на счет продавца

Где было видно: в редакции юриста покупателей они могли отказаться от договора, если регистрация приостановлена дольше 10 рабочих дней, по любой причине: из-за банка, Росреестра или самих покупателей. Продавцы в этом случае за 3 рабочих дня возвращают все полученное, в том числе 11.700.000 р., которые уже ушли в банк на погашение кредита. Запрет отзывать документы из Росреестра стоял только для продавцов

Как могли развернуть: договор прекращается с момента, когда продавцы получили уведомление об отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК). Хватило бы задержки на стороне банка или Росреестра, и у продавцов появлялся долг перед покупателями почти в 12 млн р. с процентами и неустойкой, хотя большей части этих денег у них на руках нет

Чем закрыли:

• отказаться при приостановлении регистрации покупатели могут, только если продавцы за 10 рабочих дней не устранили причины, которые зависят от них, или в регистрации отказали по причинам, зависящим от продавцов
• запрет отзывать документы из Росреестра и приостанавливать регистрацию без согласия другой стороны действует для обеих сторон
• за задержку погашения записи об ипотеке по вине банка, владельца закладной, Росреестра, оператора электронной регистрации или самих покупателей неустойка, проценты и убытки с продавцов не взыскиваются. Об этом просили сами продавцы: «если по независящим причинам от продавцов затянется процедура, то они не должны ничего»
• у покупателей осталось право отказаться от договора, если запись об ипотеке не погасят за 10 рабочих дней после поступления денег на погашение кредита. Этот срок предложила сторона покупателя. Для этого случая действует то же правило: за задержку не по вине продавцов неустойка, проценты и убытки с них не взыскиваются. Запись погасили на 9-й рабочий день

Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи»