ПОКУПКА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
ЧЕРЕЗ СБЕРБАНК

Первый шаг

Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю с сохранением обременения в пользу банка
Второй шаг

Погашение записи об обременении после полной выплаты остатка долга по кредиту продавца

Мог ли клиент провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителя с мои полным юридическим сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделка получилась полностью безопасной):

По факту клиент потратил
менее 10 часов
Из них:
- около 5 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: основная сделка в банке и получение квартиры по акту приема-передачи,
- всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
Если бы делали все сами,
потребовалось бы более 70 часов

Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.

Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.

Итого 30*2 + 10 = 70 часов минимум пришлось бы потратить.

Что представляет собой эта сделка

НЕВЫПЛАЧЕННЫЙ ДОЛГ ПРОДАВЦОВ ПЕРЕД БАНКОМ
ПОГАШАЕТСЯ ДЕНЬГАМИ ПОКУПАТЕЛЯ,
А ОСТАВШАЯСЯ СУММА ИДЕТ УЖЕ НАПРЯМУЮ ПРОДАВЦАМ

Ключевой запрос, с которым ко мне обратились - есть согласованные цена покупки и банк для расчетов (Сбер), нужно обеспечить юридическую безопасность всех процедур и сопроводить их. Нюанс был с очередностью регистрации – необходимо выстроить все таким образом, чтобы продавцы после погашения их ипотеки деньгами покупателя не сбежали, и банк погасил обременение квартиры

Итого у нас сформировалась следующая схема сделки

Первый шаг

Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю с сохранением обременения в пользу банка
Второй шаг

Погашение записи об обременении после полной выплаты остатка долга по кредиту продавца

Первый этап

Юридическая проверка продавцов и объекта

Мне предстояло обеспечить полную безопасность сделки: проверить двух продавцов
(квартира была в общей совместной собственности супругов) и сам объект

Согласовал с риелтором продавцов список документов, которые нам должны предоставить (к примеру, выписку из домовой книги, справку из банка об оставшейся сумме долга по кредитному договору и т.д.)

Изучил все полученные документы, задал дополнительные уточняющие вопросы, в результате определил финальный перечень рисков своего клиента по сделке и согласовал со стороной продавцов, какими документами эти риски будут минимизированы (например, для уверенности в том, что продавцы осознает юридические последствия своих действий, запросил справки из психо- и наркодиспансеров о том, что продавцы не состоят там на учете, и др.)

Самостоятельно проверил обоих продавцов по всем реестрам с целью снижения рисков последующего оспаривания сделки (например, действительность паспорта, наличие налоговой задолженности, признаки банкротства и др.)

По итогу всех проверок подготовил для своего клиента юридическое заключение с подробным описанием всех изученных документов и собранной информации, описанием истории квартиры, перечнем возможных рисков и объяснением того, как мы эти риски минимизируем

Второй этап

Подготовка сделки, согласование договора и структурирование схемы оплаты

Сделку, с учетом ипотеки, можно было провести только через сервис Домклик Сбера
с электронной регистрацией через банк. Поэтому следующими действиями я:

Создал на сайте Домклика личный кабинет под планируемую сделку

Выбрал удобные для участников дату и время, согласовал со всеми адрес, и записал нас

Связался с менеджером банка, которого назначили на нашу сделку, проговорил всю цепочку действий, прояснил требования банка к содержанию договора

Согласовал с банком порядок расчетов и действий для регистрации нашей сделки

Согласовал с банком и продавцами проект договора купли-продажи

Согласовал с участниками сделки проект акта приема-передачи квартиры, который сторонам предстояло подписать на финальном этапе

Заранее проговорил со всеми сторонами, какие приложения нужно установить себе на телефоны для организации сделки (Домклик и Цифровой ключ), чтобы сэкономить время в отделении банка

САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ: ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Ключевая задача по юридической безопасности такой сделки – безопасный для покупателя порядок оплаты, чтобы продавец ни на одном этапе не мог сбежать со сделки (например, после погашения его ипотеки). Для таких случаев в Сбербанке есть опция так называемого «аккредитива с трансферацией». Это когда покупатель открывает в пользу продавца аккредитив на сумму, равную полной стоимости квартиры, а продавец сразу в этот момент подает со своей стороны заявление, чтобы банк в момент перевода денег удержал в свою пользу необходимую сумму, достаточную для полного погашения кредита.

При такой конструкции все стороны максимально застрахованы

Продавец видит, что все деньги за квартиру уже зарезервированы в банке, и он их получит после того, как покупатель станет собственником квартиры

Покупатель видит, что продавец не получит никаких его денег, пока покупатель не станет собственником квартиры

Покупатель уверен, что ипотека банка точно будет погашена после сделки, т.к. уже сразу есть заявление на полное досрочное погашение кредита, и деньги для этого зарезервированы

Итого у нас сформировался следующий порядок сделки

Стороны подписывают в банке договор купли-продажи

Покупатель сразу в банке в присутствии продавцов открывает аккредитив на полную сумму с условием перечисления денег – квартира в собственности покупателя, ипотека банка на данном этапе сохраняется

Продавцы после открытия такого аккредитива покупателем сразу на месте в нашем присутствии подают заявление на полное досрочное погашение кредита и прикладывают свое согласие, чтобы банк в момент раскрытия аккредитива удержал в свою пользу необходимую сумму, достаточную для полного погашения кредита

Банк после открытия аккредитива с трансферацией выдает свое письменное согласие на сделку (т.к. по закону для регистрации перехода права собственности на ипотечный объект требуется согласие залогодержателя, в нашем случае – это банк)

Стороны совместно подают через банк (Домклик) в электронной форме заявления на регистрацию права собственности покупателя

После того, как покупатель станет собственником квартиры, продавцы раскрывают аккредитив, банк забирает себе сразу свою часть денег для полного погашения кредита, и оставшуюся часть денег переводит продавцам

В течение недели после раскрытия аккредитива с трансферацией банк самостоятельно снимает в ЕГРН запись об ипотеке (т.к. кредит полностью погашен)

После того, как квартира станет «чистая» (т.е. уже без записи об ипотеке), стороны завершают сделку подписанием акта приема-передачи

Третий этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке

В согласованные дату и время участники сделки встретились в отделении Сбербанка, и благодаря тому, что все было заранее подготовлено и согласовано, мы менее чем за час:

Проверили оригиналы документов друг друга
Подписали договор купли-продажи квартиры
Открыли аккредитив с трансферацией
Выпустили электронные цифровые подписи через банк для подачи документов на регистрацию перехода права
Подали все документы через банк на регистрацию перехода права

Это очень быстро для такой сложной многоступенчатой сделки. Если бы мы что-то не утвердили заранее, могли застрять в банке еще на несколько часов. А в нашем случае вся встреча была заблаговременно детально проработана, и на самой сделке оставалось уже только все оформить

Четвертый этап

Раскрытие аккредитива, погашение ипотеки и передача квартиры

Продавцы квартиры уже на следующий день после регистрации перехода права получили себе на счет положенную сумму денег, а банк закрыл их кредитный договор в связи с полным погашением

Далее менее чем за неделю Сбербанк погасил в ЕГРН запись об ипотеке, и довольные стороны завершили сделку, подписав заранее согласованный акт приема-передачи

Что получил мой доверитель
благодаря юридическому сопровождению сделки

Безопасность

Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать деньги покупателя в момент самой сделки, и всю сделку от любых рисков ее оспаривания в будущем
Комфорт

Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиенту было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделки; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе Сбербанка
Сохраненные время и нервы

Клиенту не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат

Сколько времени потребовалось от клиента для покупки ипотечной квартиры
с моим полным сопровождением

По факту клиент потратил
менее 10 часов
Из них:
- около 5 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: основная сделка в банке и получение квартиры по акту приема-передачи,
- всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
Если бы делали все сами,
потребовалось бы более 70 часов

Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.

Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.

Итого 30*2 + 10 = 70 часов минимум пришлось бы потратить.

А ВОТ И ОТЗЫВ БЛАГОДАРНОГО ДОВЕРИТЕЛЯ

Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю

Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке

База кейсов

Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь

А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью

Описание услуги

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968