Как проверить квартиру перед покупкой: порядок юриста по шагам

Базовый документ. Выписку заказывает собственник или любое заинтересованное лицо, и по ней видно: кто числится собственником, когда и на каком основании зарегистрировано право, есть ли ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, есть ли отметка о том, что право оспаривается в суде.

Что стоит заказать дополнительно, кроме стандартной выписки на квартиру:

1. Выписку о переходе прав. Она показывает всю цепочку собственников, а не только текущего.
2. Выписку по всему дому, если есть сомнения в состоянии здания и его статусе.
3. Сведения о характеристиках объекта, чтобы сверить площадь и назначение.

Подробно, что показывает и чего не показывает выписка, я разбирал в отдельной статье о выписке из ЕГРН. Главное ограничение: реестр отражает записи, а не жизнь. Прописанных людей, долгов по коммуналке, семейных договоренностей и планов продавца на банкротство там нет.

Проверка продавца это половина работы и та половина, которую чаще всего пропускают.

Смотрю всегда одно и то же:

1. Реестр сведений о банкротстве. Дело о банкротстве или намерение его подать это стоп-сигнал.
2. База исполнительных производств службы судебных приставов. Долги показывают финансовое состояние продавца.
3. Картотеку судебных дел: споры о разделе имущества, о наследстве, о признании сделок недействительными.
4. Действительность паспорта. Отдельно проверяю, не подошел ли срок замены. Замена в сорок пять лет рядом с датой сделки способна остановить регистрацию.

5. Семейное положение. Квартира, купленная в браке, требует нотариального согласия супруга на продажу по п. 3 ст. 35 Семейного кодекса. Если брака не было, нужно нотариальное заявление об этом, потому что штамп в паспорте ставится добровольно и его отсутствие ничего не доказывает.

Как связаны банкротство продавца и ваша сделка, я подробно разобрал в статье о проверке продавца на банкротство. Там же про сроки, в которые сделку могут оспорить.

История это то, что было до продавца. Именно оттуда приходят самые неприятные иски.

На что смотрю:

1. Основание приобретения. Договор купли-продажи, наследство, приватизация, дарение, решение суда. Каждое основание дает свой набор рисков.
2. Наследство. Есть ли другие наследники, была ли квартира получена по завещанию, сколько времени прошло.
3. Приватизация. Кто был зарегистрирован в момент приватизации и кто от нее отказался.
4. Маткапитал. Если в истории есть государственные средства, проверяю, выделялись ли доли детям.
5. Доверенности. Сделки, подписанные представителями, требуют отдельной проверки.
6. Частота сделок. Квартира, которая перепродавалась несколько раз за пару лет, это не приговор, но повод разбираться глубже.

Отдельно смотрю на то, как объект устроен по документам. Бывает, что привычная трехкомнатная квартира это несколько самостоятельных объектов с разными кадастровыми номерами и разными собственниками, а бывает наоборот: два объекта давно объединены фактически, но в реестре так и остались двумя. От этого зависит не только проверка, но и то, какой будет сама сделка и возьмется ли за нее ваш банк.

Обременения и аресты видны в выписке из ЕГРН. Но есть слой, которого там нет.

Долги по коммунальным платежам и капремонту. Запрашиваю справки у управляющей организации и в расчетном центре. Долг бывшего собственника по коммуналке к новому владельцу не переходит, но взносы на капитальный ремонт следуют за квартирой, поэтому этот пункт проверяю отдельно и закрываю условием договора.

Залог, который еще не снят. Ипотека продавца к моменту сделки часто не погашена, и тогда схема расчетов строится так, чтобы залог снимался деньгами покупателя по понятному порядку.
Судебные запреты. Запрет на регистрационные действия может появиться между просмотром и сделкой, поэтому выписку заказываю повторно перед подписанием.

Отдельная строка это планировка. Сверяю графический план из ЕГРН с тем, что вижу в квартире. Незакрытая перепланировка не всегда препятствие: легкая перегородка из гипсокартона обычно не мешает одобрению банка, а вот перенос мокрых зон или снос несущей конструкции это уже история с предписаниями и штрафами, которая достанется новому собственнику.

Самый недооцененный риск. В ЕГРН прописанных нет.

П. 1 ст. 558 Гражданского кодекса относит к существенным условиям договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования после покупки, перечень таких лиц с указанием их прав на пользование. То есть закон прямо требует вписать этих людей в договор.

Кто сюда попадает чаще всего: отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, люди с правом пользования по завещательному отказу, иногда бывшие члены семьи собственника по решению суда.

Что делаю практически. Запрашиваю сведения о зарегистрированных, требую снятия всех с учета до сделки, а в договоре фиксирую заверение продавца о том, что лиц с сохраняющимся правом пользования нет. Главный практический гарант для покупателя это штамп о снятии с учета плюс заверение в договоре.

Бесплатно и без юриста доступно больше, чем кажется, но меньше, чем нужно.

Можно самому: посмотреть реестр банкротств, базу исполнительных производств, картотеку судебных дел, реестр доверенностей, проверить действительность паспорта, найти квартиру на публичной кадастровой карте, поискать адрес и продавца в поиске.

Нельзя самому: получить архивные сведения о зарегистрированных, увидеть полные тексты судебных решений по продавцу, оценить, какие именно риски критичны для вашей схемы расчетов, и правильно закрыть найденное условиями договора.

Мой ответ на вопрос «стоит ли проверять самому»: начинайте сами, это бесплатно и отсекает явные проблемы. К юристу идите, когда объект выбран и деньги на подходе.

Есть еще один момент, о котором не пишут в чек-листах. Проверка нужна не только для того, чтобы отказаться от плохой квартиры. Чаще она работает иначе: риск находится, он оказывается управляемым, и его закрывают условиями договора, порядком расчетов или дополнительным документом от продавца. То есть результат проверки это не приговор «покупать или нет», а список того, что должно появиться в вашей сделке, чтобы она была безопасной.

Клиентка с мужем покупали трехкомнатную квартиру в доме 1958 года за 21,5 млн р., большую часть своими деньгами, остальное в ипотеку.

При проверке выяснилось, что по документам это не квартира. Это три отдельных объекта с тремя кадастровыми номерами, то есть юридически коммуналка. Собственников тоже трое, родственники, старшей 84 года, право сложилось из приватизации 2005 года тремя отдельными договорами передачи.

Для покупателя это означало не просто три проверки вместо одной. Это означало другую сделку целиком: три комплекта документов, вопрос преимущественного права, другой порядок расчетов. И главное, к чему никто не был готов: два уже полученных одобрения ипотеки оказались бесполезными, потому что эти банки с коммуналками не работают. Финансирование пришлось собирать заново, в третьем банке.

Вывод: проверка отвечает не только на вопрос «покупать или нет». Она показывает, какой на самом деле будет ваша сделка и хватит ли на нее тех инструментов, которые вы уже считали решенным вопросом.

Такую проверку я делаю под ключ, с письменным заключением по каждому пункту: проверка объекта и продавца перед сделкой