КЕЙС

Покупка двух участков под склад из большого надела: что проверить, если продавец просит половину цены вперед

Два участка под склад в Раменском округе, которые продавец нарезал из большого надела сельхозземли, двое покупателей через брокера, 2026 год
Результат – участки образованы и переведены под склад, 08.07.2026 договоры купли-продажи проверены перед подписанием, брокер подтвердил подписание обеих сделок

22.100.000 р.

безопасность в деньгах

30 часов

сохранено времени клиента

5 месяцев

от первой проверки до основных договоров, февраль – июль 2026

Ситуация

Брокер вел двух покупателей, которые брали по участку под склад по 3.500 р. за квадратный метр. Участков как отдельных объектов еще не было: продавец собирался нарезать их из надела сельхозземли площадью больше 80 га и перевести под склад. Документы он показывать не хотел, брокер написал: «Получили следующий ответ от продавца: "Не предоставляем данные документы… Фотографировать их нельзя"… Встречали такое в практике?»

Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли

1. Деньги продавцу до регистрации

По схеме продавца половину цены, около 11 млн р. на двоих, покупатели платили на его счет при подписании предварительных договоров, еще до того, как участки появились в ЕГРН. Остаток — до подачи основных договоров на регистрацию

Чем закрыли

В правках к предварительным договорам предложил до основного договора платить только обеспечительный платеж, а остаток — через аккредитив
Покупатели после созвона решили остаться на схеме продавца, этот риск они приняли сознательно
В договорах остался возврат всех полученных денег при отказе или вине продавца
В основных договорах залог у продавца не возникает (п. 1.7)

2. Залог прежнего собственника

Продавец сам купил долю в 2025 году с рассрочкой на 5 млн р., и по договору у прежнего собственника возник залог на эту долю (п. 5 ст. 488 ГК). В выписке по большому участку он значился как ипотека в силу закона. Из этой доли и нарезали участки

Чем закрыли
В отчете о проверке указал на риск неисполненных обязательств продавца по прошлой сделке. Перед основными договорами сверил выписки из ЕГРН на новые участки: обременений нет

3. Согласие супруги продавца

Продавец состоит в браке. Без нотариального согласия супруги на продажу сделку можно оспорить в течение года с момента, когда она о ней узнала (п. 3 ст. 35 СК). Под риском вся цена, 22,1 млн р.

Чем закрыли
Поднимал вопрос трижды: при проверке в феврале, на подписании предварительных договоров и перед основными договорами — согласие нужно именно на эти два участка. В день сделки согласия еще не было, брокер предупредил покупателей

4. Паспорт продавца

В реестре паспорт продавца не нашелся, а за неделю до основной сделки ему исполнилось 45 лет — возраст замены паспорта. Паспорт, который вот-вот станет недействительным, — прямой риск сорвать регистрацию

Чем закрыли
На подписании предварительных договоров попросил сверить оригинал паспорта — совпал. Перед основными договорами предупредил: убедиться, что продавец не начал его менять

Что сделал

03–04.02.2026 согласовали объем работы, оплата
04.02 разобрал отказ продавца показывать документы
06.02 отчет о проверке и правки предварительных договоров: только обеспечительный платеж до основного договора, аккредитив, без автоматического расторжения
10.02 созвон с брокером и покупателями, стороны остались на схеме продавца
11.02 дистанционно сопровождал подписание предварительных договоров: паспорт, выписка с долями продавца, документы основания права
16.02 разобрал цепочку объединения участков и долю продавца
08.07 вычитал два основных договора, повторно проверил продавца, сверил выписки на новые участки с договорами
09.07 перед сделкой проверил вопрос согласия супруги

Что проверено

✓ Продавец по реестрам: суды, банкротство, исполнительные производства, статус ИП
✓ Компании продавца: суды, банкротство, исполнительные производства
✓ Цепочка объединения пяти участков в большой надел
✓ Договор, по которому продавец купил долю в 2025 году, и залог прежнего собственника
✓ Правила землепользования и застройки: возможность склада
✓ Выписки из ЕГРН на новые участки: категория, вид использования «Склад», обременений нет
✓ Соответствие кадастровых номеров и площадей в договорах
✓ Паспорт продавца

Результат

11.02.2026 подписаны предварительные договоры. 22.06.2026 участки образованы, переведены в земли населенных пунктов с видом использования «Склад» и зарегистрированы за продавцом без обременений. 08.07 я подтвердил, что основные договоры можно подписывать, 13.07 брокер сообщил, что обе сделки подписаны. Оплату остатка, регистрацию перехода права и согласие супруги продавца документами я пока не видел

Что взять себе

Продавец просит половину цены до образования участков — это риск покупателя: принимайте его осознанно и только с условием возврата
Продавец сам недавно купил землю в рассрочку — проверьте, не висит ли залог прежнего собственника
Продавец в браке — нотариальное согласие супруги именно на эти участки до основного договора

Отзыв партнера по итогу проведенной сделки

Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи»

Похожие кейсы

Статья в блоге

Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности

Продавец просит деньги вперед?

Пришлите проект договора — скажу, какие платежи рискованны

Получить консультацию

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968