Telegram
 WhatsApp
ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В МОСКВЕ
  • Первый шаг
    Предпродажная подготовка: оформление и сбор всех документов
  • Второй шаг
    Быстрая и комфортная сделка
Мог ли клиент провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителя с моим полным юридическим сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделка получилась полностью безопасной):
  • По факту клиенту понадобилось
    менее 20 часов

    Из них:


    • около 10 часов - это обязательные выезды на сами подписания соглашений и договоров,

    • около 5 часов – сборы необходимых документов: все быстро и с первой попытки, по подготовленным мной инструкциям,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы просто утвердить подготовленные мной документы.
  • Если бы делал все сам,
    потребовалось бы более 70 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выезда на подписания): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 25 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 50*2 + 20 = 70 часов минимум пришлось бы потратить.

Первый этап

Предпродажная подготовка

  • Объединение долей

    Когда изучил документы, выяснил, что собственность на квартиру у одного человека, но в ЕГРН висят две отдельных 1/2 доли, т.к. право возникало по частям в разные периоды. И чтобы потом можно было легко продать квартиру, мы заранее подали заявление в Росреестр на объединение долей. Потому что сделку с одним объектом провести гораздо проще, чем с двумя отдельными долями

  • Описание истории

    Задача была - подготовиться по всем документам заранее, чтобы снять любые возможные вопросы покупателя. Для этого не только собрал сканы всех документов по истории квартиры, но и сделал удобный пояснительный файл с подробным описанием. Структура подачи информации: Год - Что произошло с квартирой - Кто стал собственником - Какие подтверждающие документы предоставим
Второй этап
Подписание соглашения об обеспечительном платеже

Разработал и согласовал со всеми участниками сделки проект соглашения,
фиксирующего все договоренности сторон на старте
Фиксация сроков и обязательств по документам
Четко расписал, какая сторона какие документы должна предоставить к сделке, зафиксировал предельную дату выхода на сделку

Бронь квартиры и закрепление условий
Обязательно указал в соглашении, что покупатель в случае необоснованного отказа от покупки теряет обеспечительный платеж, плюс сразу закрепил, по какой цене будет основная сделка
Третий этап
Сопровождение юридических проверок покупателем

После предоставления всех заранее собранных документов с четкими и понятными пояснениями у покупателя не было ни единого вопроса, юридическую проверку прошли всего лишь за пару дней. Благодаря такой подготовке клиент сохранил себе уйму времени и нервов на этапе основной сделки
Второй этап
Подготовка сделки, согласование договора и структурирование схемы оплаты

Сделку, с учетом ипотеки, можно было провести только через сервис Домклик Сбера
с электронной регистрацией через банк. Поэтому следующими действиями я:
  • Создал на сайте Домклика личный кабинет под планируемую сделку

  • Выбрал удобные для участников дату и время, согласовал со всеми адрес, и записал нас

  • Связался с менеджером банка, которого назначили на нашу сделку, проговорил всю цепочку действий, прояснил требования банка к содержанию договора

  • Согласовал с банком порядок расчетов и действий для регистрации нашей сделки

  • Согласовал с банком и продавцами проект договора купли-продажи

  • Согласовал с участниками сделки проект акта приема-передачи квартиры, который сторонам предстояло подписать на финальном этапе

  • Заранее проговорил со всеми сторонами, какие приложения нужно установить себе на телефоны для организации сделки (Домклик и Цифровой ключ), чтобы сэкономить время в отделении банка
САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ: ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Ключевая задача по юридической безопасности такой сделки – безопасный для покупателя порядок оплаты, чтобы продавец ни на одном этапе не мог сбежать со сделки (например, после погашения его ипотеки). Для таких случаев в Сбербанке есть опция так называемого «аккредитива с трансферацией». Это когда покупатель открывает в пользу продавца аккредитив на сумму, равную полной стоимости квартиры, а продавец сразу в этот момент подает со своей стороны заявление, чтобы банк в момент перевода денег удержал в свою пользу необходимую сумму, достаточную для полного погашения кредита.
При такой конструкции все стороны максимально застрахованы
Продавец видит, что все деньги за квартиру уже зарезервированы в банке, и он их получит после того, как покупатель станет собственником квартиры
Покупатель видит, что продавец не получит никаких его денег, пока покупатель не станет собственником квартиры
Покупатель уверен, что ипотека банка точно будет погашена после сделки, т.к. уже сразу есть заявление на полное досрочное погашение кредита, и деньги для этого зарезервированы
Итого у нас сформировался следующий порядок сделки
Стороны подписывают в банке договор купли-продажи
Покупатель сразу в банке в присутствии продавцов открывает аккредитив на полную сумму с условием перечисления денег – квартира в собственности покупателя, ипотека банка на данном этапе сохраняется
Продавцы после открытия такого аккредитива покупателем сразу на месте в нашем присутствии подают заявление на полное досрочное погашение кредита и прикладывают свое согласие, чтобы банк в момент раскрытия аккредитива удержал в свою пользу необходимую сумму, достаточную для полного погашения кредита
Банк после открытия аккредитива с трансферацией выдает свое письменное согласие на сделку (т.к. по закону для регистрации перехода права собственности на ипотечный объект требуется согласие залогодержателя, в нашем случае – это банк)
Стороны совместно подают через банк (Домклик) в электронной форме заявления на регистрацию права собственности покупателя
После того, как покупатель станет собственником квартиры, продавцы раскрывают аккредитив, банк забирает себе сразу свою часть денег для полного погашения кредита, и оставшуюся часть денег переводит продавцам
В течение недели после раскрытия аккредитива с трансферацией банк самостоятельно снимает в ЕГРН запись об ипотеке (т.к. кредит полностью погашен)
После того, как квартира станет «чистая» (т.е. уже без записи об ипотеке), стороны завершают сделку подписанием акта приема-передачи

Третий этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке

В согласованные дату и время участники сделки встретились в отделении Сбербанка, и благодаря тому, что все было заранее подготовлено и согласовано, мы менее чем за час:

  • Проверили оригиналы документов друг друга
  • Подписали договор купли-продажи квартиры
  • Открыли аккредитив с трансферацией
  • Выпустили электронные цифровые подписи через банк для подачи документов на регистрацию перехода права
  • Подали все документы через банк на регистрацию перехода права

Это очень быстро для такой сложной многоступенчатой сделки. Если бы мы что-то не утвердили заранее, могли застрять в банке еще на несколько часов. А в нашем случае вся встреча была заблаговременно детально проработана, и на самой сделке оставалось уже только все оформить
Четвертый этап
Раскрытие аккредитива, погашение ипотеки и передача квартиры

Продавцы квартиры уже на следующий день после регистрации перехода права получили себе на счет положенную сумму денег, а банк закрыл их кредитный договор в связи с полным погашением

Далее менее чем за неделю Сбербанк погасил в ЕГРН запись об ипотеке, и довольные стороны завершили сделку, подписав заранее согласованный акт приема-передачи
Что получил мой доверитель
благодаря юридическому сопровождению сделки
  • Безопасность
    Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать деньги покупателя в момент самой сделки, и всю сделку от любых рисков ее оспаривания в будущем
  • Комфорт
    Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиенту было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделки; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе Сбербанка
  • Сохраненные время и нервы
    Клиенту не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат
Сколько времени потребовалось от клиента для покупки ипотечной квартиры
с моим полным сопровождением
  • По факту клиент потратил
    менее 10 часов

    Из них:


    • около 5 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: основная сделка в банке и получение квартиры по акту приема-передачи,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
  • Если бы делали все сами,
    потребовалось бы более 70 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 30*2 + 10 = 70 часов минимум пришлось бы потратить.

А ВОТ И ОТЗЫВ БЛАГОДАРНОГО ДОВЕРИТЕЛЯ
Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю
Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке
База кейсов
Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Telegram
WhatsApp
А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью
Описание услуги
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968