АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СДЕЛКА
С ДВУМЯ ИПОТЕЧНЫМИ КВАРТИРАМИ

Квартира № 1

Два продавца, один покупатель
Квартира № 2

Один продавец, два покупателя (продавцы Квартиры № 1)

Могли ли клиенты провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителей с моим полным юридическим сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделки получились полностью безопасными и комфортными):

По факту клиентам понадобилось
менее 30 часов
Из них:
- около 20 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: два авансовых соглашения, основная сделка в банке и два акта приема-передачи по каждой из квартир,
- всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы, плюс согласовать с банком условия своей новой ипотеки
Если бы делали все сами,
потребовалось бы более 140 часов

Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам: проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, организация сделки – получилось округленно 60 часов.

Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиентам пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.

Итого 60*2 + 20 = 140 часов минимум пришлось бы потратить

Что представляет собой эта сделка

КЛИЕНТЫ ПРОДАВАЛИ СВОЮ КВАРТИРУ С НЕПОГАШЕННОЙ ИПОТЕКОЙ В МТС-БАНКЕ И СРАЗУ ЖЕ ПРИОБРЕТАЛИ СЕБЕ ДРУГУЮ КВАРТИРУ В НОВУЮ ИПОТЕКУ В МТС-БАНКЕ

Ключевой запрос, с которым ко мне обратились - есть согласованные цены продажи и покупки, нужно обеспечить юридическую безопасность обеих сделок и сопроводить все процедуры. Нюансом была общая структура сделки с учетом двух ипотек.

Итого у нас сформировалась следующая схема сделок

Квартира № 1

Два продавца, один покупатель
Квартира № 2

Один продавец, два покупателя (продавцы Квартиры № 1)

При этом обе сделки взаимосвязаны. Покупатели Квартиры № 2 частично расплачиваются деньгами покупателя Квартиры № 1, и остальное доплачивают новыми кредитными деньгами от МТС Банка

Всю эту цепочку предстояло юридически структурировать и закрепить

Первый этап

Подписание авансовых соглашений
и фиксация договоренностей по сделкам. Через день после старта моей работы уже планировали подписывать оба соглашения: и по Квартире № 1, и по Квартире № 2. Получается, за один день мне удалось со всеми участниками обеих сделок согласовать подготовленные проекты соглашений и ориентировочную схему сделки

Фиксация сроков и обязательств по документам

Четко расписал, какая сторона какие документы должна предоставить к сделке, зафиксировал предельную дату выхода на сделку, добавил оговорку про альтернативу
Бронь квартир и закрепление условий

Обязательно указал в соглашениях, что продавцы на период подготовки к сделкам снимают объявления о продаже, плюс сразу закрепил, по какой цене будут основные сделки

Второй этап

Юридическая проверка участников сделки и объектов

Мне предстояло обеспечить безопасность обеих сделок: по Квартире № 1 проверить покупателя и закрыть все вопросы по объекту с ее стороны, а по Квартире № 2 проверить продавца и сам объект

Проверка Квартиры № 1:

согласовал с риелтором покупателя перечень информации и документов, которые ему надо предоставить для уверенности в безопасности сделки

помог своим клиентам собрать все запрошенные покупателем документы и сведения (например, справку об отсутствии задолженности, отчеты из бюро кредитных историй и т.д.)

направил эти документы риелтору покупателя и закрыл все возникшие вопросы, по итогу покупатель полностью убедилась в безопасности сделки и была спокойна

самостоятельно проверил покупателя по ключевым реестрам, чтобы снизить риск последующего оспаривания сделки (например, действительность паспорта, наличие налоговой задолженности, признаки банкротства и др.)

по итогу всех проверок тезисами в мессенджере отчитался своим заказчикам о том, что с таким покупателем можно делать сделку без явных рисков и опасений

Проверка Квартиры № 2:

аналогично, согласовал с риелтором продавца список документов, которые нам должны предоставить (к примеру, выписку из домовой книги, нотариальное заявление об отсутствии брака на дату покупки квартиры и т.д.)

изучил все полученные документы, задал дополнительные уточняющие вопросы, в результате определил финальный перечень рисков своих клиентов по сделке и согласовал со стороной продавца, какими документами эти риски будут минимизированы (например, для уверенности в том, что продавец осознает юридические последствия своих действий, запросил справки из психо- и наркодиспансеров о том, что продавец не состоит там на учете, и др.)

Самостоятельно проверил продавца по всем реестрам с целью снижения рисков последующего оспаривания сделки (аналогично тому, как проверял покупателя Квартиры № 1)

по итогу всех проверок подготовил для своих клиентов юридическое заключение с подробным описанием всех изученных документов и собранной информации, описанием истории квартиры, перечнем возможных рисков и объяснением того, как мы эти риски минимизируем

Третий этап

Подготовка сделки,
согласование договоров и схемы оплаты.

Сделку решили делать с электронной регистрацией через МТС-Банк. При этом клиенты пожелали удостоверить ДКП по Квартире № 2 у нотариуса. Поэтому следующими действиями я:

Согласовал с банком и всеми участниками сделки удобные дату и время сделки, записал нас
Связался с менеджерами банка (отдельный по продаже Квартиры № 1 и отдельный по покупке Квартиры № 2 – еще одна сложность) и проговорил всю цепочку сделки, прояснил требования банка к содержанию договоров
Подготовил проект договора купли-продажи Квартиры № 1, согласовал текст со своими заказчиками, стороной покупателя и банком
Подобрал поблизости к банку нотариальную контору по хорошим отзывам, связался с нотариусом и записал нас на удостоверение ДКП по Квартире № 2
Подготовил проект договора купли-продажи Квартиры № 2, согласовал текст со своим заказчиком, стороной продавца, нотариусом и банком
Подготовил и согласовал со всеми проекты расписок, подтверждающих получение денежных средств (от продавцов Квартиры № 1 о том, что деньги от покупателя Квартиры № 1 получены в полном объеме, и от продавца Квартиры № 2 о том, что деньги от продавцов Квартиры № 1 также получены в полном объеме)
Подготовил и согласовал с участниками сделок проекты актов приема-передачи обеих квартир, которые сторонам предстояло подписать на финальном этапе
Заранее проговорил со всеми сторонами, какие документы необходимо взять с собой на сделку

САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ АЛЬТЕРНАТИВЫ:
соглашение о взаиморасчетах

По общему правилу при таких цепочках сделок в самих договорах купли-продажи не прописывается детально порядок оплаты, поэтому подготовил проект отдельного соглашения о взаиморасчетах (общий документ для всех участников обеих сделок, где детально прописывается, какие суммы и кому перечисляются, в том числе сразу указал, что деньги покупателя Квартиры № 1 идут сразу продавцу Квартиры № 2), согласовал текст со всеми участниками

ЕЩЕ ОДИН ВАЖНЫЙ НЮАНС ДЛЯ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ № 1:
очередность платежей и процедура погашения ипотеки банка

Ключевая задача по такой сделке – безопасный для покупателя порядок оплаты, чтобы продавец ни на одном этапе не мог сбежать со сделки (например, после погашения его ипотеки). Поэтому оплату стоимости Квартиры № 1 разбили на два аккредитива: первый – на сумму для полного досрочного погашения кредита, второй – на оставшуюся часть цены Квартиры № 1

Итого у нас образовалась следующая схема оплаты:

Покупатель Квартиры № 1 открывает первый аккредитив в пользу продавцов Квартиры № 1 для полного досрочного погашения имеющейся ипотеки
Покупатель Квартиры № 1 открывает второй аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на оставшуюся часть стоимости Квартиры № 1
Продавцы Квартиры № 1 получают новый кредит и открывают третий аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на оставшуюся часть стоимости Квартиры № 2

Все это пошагово было расписано вот в таком подготовленном мной документе

Итого у нас сформировался следующий порядок действий в день сделки

Участники сделки по Квартире № 1 первыми встречаются в банке, подписывают ДКП на бумаге, вместе с менеджером банка выпускают себе электронные подписи для последующей подачи документов на регистрацию

Покупатель Квартиры № 1 открывает первый аккредитив

В банк подъезжает продавец Квартиры № 2, и покупатель Квартиры № 1 открывает второй аккредитив

Все участники альтернативы подписывают между собой соглашение о взаиморасчетах

Продавцы Квартиры № 1 подписывают с банком новый кредитный договор для покупки Квартиры № 2 и открывают третий аккредитив

Продавец Квартиры № 2 с менеджером банка также выпускает на себя электронную подпись для подачи документов на регистрацию

Участники сделки по Квартире № 2 переходят к нотариусу, удостоверяют ДКП и получают у него электронную копию (равнозначность, заверенную ЭЦП нотариуса), затем возвращаются в банк

Все электронные документы отправляются сторонами при содействии менеджеров банка на электронную регистрацию

И далее после основной сделки

Регистрация перехода права на Квартиру № 1 с сохранением имеющейся ипотеки банка, после этого раскрывается первый аккредитив, и банк самостоятельно погашает запись об ипотеке в ЕГРН

Регистрация перехода права на Квартиру № 2 с регистрацией новой ипотеки банка, после этого раскрывается третий аккредитив

Второй аккредитив раскрывается в последнюю очередь, когда будет снята запись об ипотеке в отношении Квартиры № 1

Четвертый этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке

В согласованные дату и время участники обеих сделок (по Квартире № 1 и Квартире № 2) встретились в отделении МТС Банка, и выполнили все заранее согласованные действия:

Проверили оригиналы документов друг друга
Подписали оба договора купли-продажи квартир, один из них еще и удостоверили у нотариуса в соседнем здании
Подписали соглашение о взаиморасчетах
Выпустили электронные цифровые подписи через банк для подачи документов на регистрацию перехода права
Клиенты оформили новый кредит для ипотеки на Квартиру № 2
Открыли три аккредитива
Написали собственноручные расписки о получении денежных средств
Подали все документы через банк на регистрацию перехода права

Каков итог всех этих действий

Государственная регистрация перехода прав на Квартиру № 1 и Квартиру № 2 прошла менее чем за 2 суток!
Это очень быстро (по закону срок на такие мероприятия – 3-5 рабочих дней)

Пятый этап
Раскрытие аккредитивов и передача квартир

Далее все проходило уже в автоматическом режиме и максимально быстро:
менее чем за 2 недели банк раскрыл все три аккредитива (+погасил первую ипотеку),
а стороны подписали акты приема-передачи и переехали в свои новые квартиры

Что получили мои доверители
благодаря юридическому сопровождению сделки

Безопасность

Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать продавцов Квартиры № 1 и покупателей Квартиры № 2 от всех возможных рисков оспаривания сделок в будущем
Комфорт

Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиентам было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделок; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе банка
Сохраненные время и нервы

Клиентам не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат

Сколько времени потребовалось от клиентов для участия
в альтернативной сделке с моим полным сопровождением

По факту клиентам понадобилось
менее 30 часов
Из них:
- около 20 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: два авансовых соглашения, основная сделка в банке и два акта приема-передачи по каждой из квартир,
- всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы, плюс согласовать с банком условия своей новой ипотеки
Если бы делали все сами,
потребовалось бы более 140 часов

Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам: проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, организация сделки – получилось округленно 60 часов.

Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиентам пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.

Итого 60*2 + 20 = 140 часов минимум пришлось бы потратить

Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю

Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке

База кейсов

Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь

А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью

Описание услуги

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968

Первый этап

Фиксация сроков и обязательств по документам

Бронь квартир и закрепление условий

Третий этап

Четвертый этап