Telegram
 WhatsApp
АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СДЕЛКА
С ДВУМЯ КВАРТИРАМИ В МОСКВЕ
  • Квартира № 1
    Один продавец, один покупатель
  • Квартира № 2
    Один продавец, два покупателя (включая того, кто продает Квартиру № 1)
Мог ли клиент провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителя с моим полным юридическим сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделка получилась полностью безопасной):
  • По факту клиент потратил
    менее 20 часов

    Из них:


    • около 15 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: два авансовых соглашения, основная сделка в банке и два акта приема-передачи по каждой из квартир,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
  • Если бы делали все сами,
    потребовалось бы более 80 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 30*2 + 20 = 80 часов минимум пришлось бы потратить.

Предыстория. Получил от партнера вот такой запрос

Я отправил свой прайс, клиента устроили цены, и мы созвонились
На звонке обсудили конкретные задачи и боли, которые хотелось закрыть, на основании этого подобрали тариф
Заключили договор оказания юридических услуг, клиент оплатил, и я в тот же день приступил к работе
Что представляет собой эта сделка
КЛИЕНТ ПРОДАВАЛ СВОЮ КВАРТИРУ И СРАЗУ ЖЕ ПРИОБРЕТАЛ СЕБЕ ДРУГУЮ
Ключевой запрос, с которым ко мне обратились - есть согласованные цены продажи и покупки, нужно обеспечить юридическую безопасность обеих сделок и сопроводить все процедуры. Нюансом была структура второй сделки - там мои клиенты покупали себе квартиру вдвоем, в общую долевую собственность (а текущую квартиру продает только один из заказчиков, т.к. является единственным собственником)
Итого у нас сформировалась следующая схема сделок
  • Квартира № 1
    Один продавец, один покупатель
  • Квартира № 2
    Один продавец, два покупателя (включая того, кто продает Квартиру № 1)

При этом обе сделки взаимосвязаны. Покупатели Квартиры № 2 частично расплачиваются деньгами покупателя Квартиры № 1, и остальное доплачивают своими деньгами.

Всю эту цепочку предстояло юридически структурировать и закрепить

Первый этап

Подписание соглашений об обеспечительном платеже
и фиксация договоренностей по сделкам. На следующий день после старта моей работы уже планировали подписывать соглашение по Квартире № 1, а через день - по Квартире № 2. Получается, за полдня мне удалось со всеми участниками обеих сделок согласовать подготовленные мной проекты соглашений

  • Фиксация сроков и обязательств по документам

    Четко расписал, какая сторона какие документы должна предоставить к сделке, зафиксировал предельную дату выхода на сделку, добавил оговорку про альтернативу

  • Бронь квартир и закрепление условий

    Обязательно указал в соглашениях, что продавцы на период подготовки к сделкам снимают объявления о продаже, плюс сразу закрепил, по какой цене будут основные сделки
Второй этап
Юридическая проверка участников сделки и объектов

Мне предстояло обеспечить безопасность обеих сделок:
по Квартире № 1 проверить покупателя и закрыть все вопросы по объекту с его стороны,
а по Квартире № 2 проверить продавца и сам объект
Проверка Квартиры № 1:
  • Согласовал с покупателем перечень информации и документов, которые ему надо предоставить для уверенности в безопасности сделки. Изначальный список от покупателя был гораздо больше финального, я по пунктам объяснял, что целесообразно проверять, а что не имеет смысла или не может быть получено моим клиентом

  • Помог своему клиенту собрать все запрошенные покупателем документы и сведения (например, справку об отсутствии задолженности, выписку из бюро кредитных историй и т.д.)

  • Направил эти документы покупателю и закрыл все возникшие вопросы, по итогу покупатель полностью убедился в безопасности сделки и был спокоен

  • Самостоятельно проверил покупателя по ключевым реестрам, чтобы снизить риск последующего оспаривания сделки (например, действительность паспорта, наличие налоговой задолженности, признаки банкротства и др.)

  • По итогу всех проверок тезисами в письме на электронную почту отчитался своему заказчику о том, что с таким покупателем можно делать сделку без явных рисков и опасений
Проверка Квартиры № 2:
  • Аналогично, согласовал с риелтором продавца список документов, которые нам должны предоставить (к примеру, выписку из домовой книги, нотариальное заявление об отсутствии иных наследников и т.д.)

  • Изучил все полученные документы, задал дополнительные уточняющие вопросы, в результате определил финальный перечень рисков своего клиента по сделке и согласовал со стороной продавца, какими документами эти риски будут минимизированы (например, для уверенности в том, что продавец осознает юридические последствия своих действий, запросил справки из психо- и наркодиспансеров о том, что продавец не состоит там на учете, и др.)

  • Самостоятельно проверил продавца по всем реестрам с целью снижения рисков последующего оспаривания сделки (по аналогии с тем, как проверял покупателя Квартиры № 1)

  • По итогу всех проверок подготовил для своего клиента юридическое заключение с подробным описанием всех изученных документов и собранной информации, описанием истории квартиры, перечнем возможных рисков и объяснением того, как мы эти риски минимизируем

Третий этап

Подготовка сделки,
согласование договоров и схемы оплаты.

Сделку решили делать через сервис Домклик Сбера с электронной регистрацией через банк. Поэтому следующими действиями я:

  • Создал на сайте Домклика два личных кабинета под каждую сделку

  • Выбрал удобные для участников дату и время, согласовал со всеми адрес, и записал нас

  • Связался с менеджером банка, которого назначили на наши сделки, проговорил всю цепочку сделки, прояснил требования банка к содержанию договоров

  • Подготовил проект договора купли-продажи Квартиры № 1, согласовал текст со своим заказчиком и покупателем

  • Подготовил проект договора купли-продажи Квартиры № 2 (учел при этом, что на стороне покупателей было два человека, и приобретали они в долевую собственность, т.к. надо было детально прописать не просто покупку квартиры целиков, а приобретение именно отдельно каждой доли с указанием их отдельной цены), согласовал текст со своим заказчиком и стороной продавца

  • Подготовил и согласовал со всеми проекты расписок, подтверждающих получение денежных средств (от продавца Квартиры № 1 о том, что деньги от покупателя Квартиры № 1 получены в полном объеме, и от продавца Квартиры № 2 о том, что деньги от продавца Квартиры № 1 и еще одного покупателя второй доли также получены в полном объеме)

  • Подготовил и согласовал с участниками сделок проекты актов приема-передачи обеих квартир, которые сторонам предстоит подписать на финальном этапе

  • Заранее проговорил со всеми сторонами, какие приложения нужно установить себе на телефоны для организации сделки (Домклик и Цифровой ключ), чтобы сэкономить время в отделении банка
САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ АЛЬТЕРНАТИВЫ:
соглашение о взаиморасчетах
По общему правилу при таких цепочках сделок в самих договорах купли-продажи не прописывается детально порядок оплаты, поэтому я подготовил проект отдельного соглашения о взаиморасчетах (общий документ для всех участников обеих сделок, где детально прописывается, какие суммы и кому перечисляются, в том числе сразу указал, что деньги покупателя Квартиры № 1 идут сразу продавцу Квартиры № 2), согласовал текст со всеми участниками

Итого у нас образовалась следующая схема оплаты:

  • Покупатель Квартиры № 1 открывает аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на полную сумму стоимости Квартиры № 1
  • Поскольку стоимость доли продавца Квартиры № 1 в праве собственности на Квартиру № 2 больше, чем вся стоимость Квартиры № 1, продавец Квартиры № 1 открывает свой аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на сумму доплаты до полной цены своей доли
  • Второй покупатель Квартиры № 2 открывает аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на полную сумму стоимости своей доли

Все это пошагово было расписано вот в таком подготовленном мной документе

В результате мы были полностью готовы к сделке

еще за день до назначенной даты

Четвертый этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке

В согласованные дату и время участники обеих сделок (по Квартире № 1 и Квартире № 2) встретились в отделении Сбербанка, и благодаря тому, что все было заранее подготовлено и согласовано, мы менее чем за два часа:

  • Проверили оригиналы документов друг друга

  • Подписали оба договора купли-продажи квартир

  • Подписали соглашение о взаиморасчетах

  • Выпустили электронные цифровые подписи через банк для подачи документов на регистрацию перехода права

  • Открыли три аккредитива

  • Написали собственноручные расписки о получении денежных средств

  • Подали все документы через банк на регистрацию перехода права

Это очень быстро для такой объемной сделки. Если бы мы что-то не утвердили заранее, могли застрять в банке еще на несколько часов. А в нашем случае вся встреча была заблаговременно детально проработана, и на самой сделке оставалось уже только все оформить
Каков итог всех этих действий
Государственная регистрация перехода прав на Квартиру № 1 и Квартиру № 2 прошла менее чем за 2 суток!
Это также очень быстро (по закону срок на такие мероприятия – до 5 рабочих дней)

Пятый этап

Раскрытие аккредитивов и передача квартир
Продавец Квартиры № 2 уже на следующий день после регистрации перехода прав получил себе на счет суммы всех трех аккредитивов. Заключительным шагом стало оформление передачи квартир.

По хронологии я выстроил все так, что сначала в течение недели мой доверитель принял Квартиру № 2 и стал организовывать свой переезд в нее, и только после этого еще через неделю передал покупателю освобожденную от своих вещей Квартиру № 1.

Оформили мы эти процедуры актами приема-передачи

  • Подтверждение состояния объектов недвижимости

    Подтвердили в актах, что квартиры передаются в полном соответствии со всеми условиями заключенных договоров купли-продажи

  • Фиксация показаний счетчиков

    Указали текущие данные, чтобы определить, какая из сторон сколько платит за коммуналку (тпо условиям договоров бремя содержания до момента передачи несет продавец)
На этом альтернативная сделка была полностью завершена
Что получил мой доверитель
благодаря юридическому сопровождению сделки
  • Безопасность
    Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать продавца Квартиры № 1 и покупателей Квартиры № 2 от всех возможных рисков оспаривания сделок в будущем
  • Комфорт
    Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиенту было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделок; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе Сбербанка
  • Сохраненные время и нервы
    Клиенту не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат
Сколько времени потребовалось от клиента для участия
в альтернативной сделке с моим полным сопровождением
  • Менее 20 часов - по факту

    Из них:


    • около 15 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: два авансовых соглашения, основная сделка в банке и два акта приема-передачи по каждой из квартир,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
  • Более 80 часов - если бы делали все сами

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 30*2 + 20 = 80 часов минимум пришлось бы потратить.

Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю
Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке
База кейсов
Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Telegram
WhatsApp
А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью
Описание услуги
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968