Telegram
 WhatsApp
ПОКУПКА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
ЧЕРЕЗ СБЕРБАНК
  • Квартира № 1
    Один продавец, один покупатель
  • Квартира № 2
    Один продавец, два покупателя (включая того, кто продает Квартиру № 1)
Мог ли клиент провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителя с мои полным юридическим сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделка получилась полностью безопасной):
  • По факту клиент потратил
    менее 20 часов

    Из них:


    • около 15 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: два авансовых соглашения, основная сделка в банке и два акта приема-передачи по каждой из квартир,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
  • Если бы делали все сами,
    потребовалось бы более 80 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 30*2 + 20 = 80 часов минимум пришлось бы потратить.

Предыстория. Получил от партнера вот такой запрос

Я отправил свой прайс, клиента устроили цены, и мы созвонились
На звонке обсудили конкретные задачи и боли, которые хотелось закрыть, на основании этого подобрали тариф
Заключили договор оказания юридических услуг, клиент оплатил, и я в тот же день приступил к работе
Что представляет собой эта сделка
КЛИЕНТ ПРОДАЕТ СВОЮ КВАРТИРУ И СРАЗУ ЖЕ ПРИОБРЕТАЕТ СЕБЕ ДРУГУЮ
Ключевой запрос, с которым ко мне обратились - есть согласованные цены продажи и покупки, нужно обеспечить юридическую безопасность обеих сделок и сопроводить все процедуры. Нюансом была структура второй сделки - там мои клиенты покупали себе квартиру вдвоем, в общую долевую собственность (а текущую квартиру продает только один из заказчиков, т.к. является единственным собственником)
Итого у нас сформировалась следующая схема сделок
  • Квартира № 1
    Один продавец, один покупатель
  • Квартира № 2
    Один продавец, два покупателя (включая того, кто продает Квартиру № 1)

При этом обе сделки взаимосвязаны. Покупатели Квартиры № 2 частично расплачиваются деньгами покупателя Квартиры № 1, и остальное доплачивают своими деньгами.

Всю эту цепочку предстояло юридически структурировать и закрепить

Первый этап

Подписание соглашений об обеспечительном платеже
и фиксация договоренностей по сделкам. На следующий день после старта моей работы уже планировали подписывать соглашение по Квартире № 1, а через день - по Квартире № 2. Получается, за полдня мне удалось со всеми участниками обеих сделок согласовать подготовленные мной проекты соглашений

  • Фиксация сроков и обязательств по документам

    Четко расписал, какая сторона какие документы должна предоставить к сделке, зафиксировал предельную дату выхода на сделку, добавил оговорку про альтернативу

  • Бронь квартир и закрепление условий

    Обязательно указал в соглашениях, что продавцы на период подготовки к сделкам снимают объявления о продаже, плюс сразу закрепил, по какой цене будут основные сделки
Второй этап
Юридическая проверка участников сделки и объектов

Мне предстояло обеспечить безопасность обеих сделок:
по Квартире № 1 проверить покупателя и закрыть все вопросы по объекту с его стороны,
а по Квартире № 2 проверить продавца и сам объект
Проверка Квартиры № 1:
  • Согласовал с покупателем перечень информации и документов, которые ему надо предоставить для уверенности в безопасности сделки. Изначальный список от покупателя был гораздо больше финального, я по пунктам объяснял, что целесообразно проверять, а что не имеет смысла или не может быть получено моим клиентом

  • Помог своему клиенту собрать все запрошенные покупателем документы и сведения (например, справку об отсутствии задолженности, выписку из бюро кредитных историй и т.д.)

  • Направил эти документы покупателю и закрыл все возникшие вопросы, по итогу покупатель полностью убедился в безопасности сделки и был спокоен

  • Самостоятельно проверил покупателя по ключевым реестрам, чтобы снизить риск последующего оспаривания сделки (например, действительность паспорта, наличие налоговой задолженности, признаки банкротства и др.)

  • По итогу всех проверок тезисами в письме на электронную почту отчитался своему заказчику о том, что с таким покупателем можно делать сделку без явных рисков и опасений
Проверка Квартиры № 2:
  • Аналогично, согласовал с риелтором продавца список документов, которые нам должны предоставить (к примеру, выписку из домовой книги, нотариальное заявление об отсутствии иных наследников и т.д.)

  • Изучил все полученные документы, задал дополнительные уточняющие вопросы, в результате определил финальный перечень рисков своего клиента по сделке и согласовал со стороной продавца, какими документами эти риски будут минимизированы (например, для уверенности в том, что продавец осознает юридические последствия своих действий, запросил справки из психо- и наркодиспансеров о том, что продавец не состоит там на учете, и др.)

  • Самостоятельно проверил продавца по всем реестрам с целью снижения рисков последующего оспаривания сделки (по аналогии с тем, как проверял покупателя Квартиры № 1)

  • По итогу всех проверок подготовил для своего клиента юридическое заключение с подробным описанием всех изученных документов и собранной информации, описанием истории квартиры, перечнем возможных рисков и объяснением того, как мы эти риски минимизируем

Третий этап

Подготовка сделки,
согласование договоров и схемы оплаты.

Сделку решили делать через сервис Домклик Сбера с электронной регистрацией через банк. Поэтому следующими действиями я:

  • Создал на сайте Домклика два личных кабинета под каждую сделку

  • Выбрал удобные для участников дату и время, согласовал со всеми адрес, и записал нас

  • Связался с менеджером банка, которого назначили на наши сделки, проговорил всю цепочку сделки, прояснил требования банка к содержанию договоров

  • Подготовил проект договора купли-продажи Квартиры № 1, согласовал текст со своим заказчиком и покупателем

  • Подготовил проект договора купли-продажи Квартиры № 2 (учел при этом, что на стороне покупателей было два человека, и приобретали они в долевую собственность, т.к. надо было детально прописать не просто покупку квартиры целиков, а приобретение именно отдельно каждой доли с указанием их отдельной цены), согласовал текст со своим заказчиком и стороной продавца

  • Подготовил и согласовал со всеми проекты расписок, подтверждающих получение денежных средств (от продавца Квартиры № 1 о том, что деньги от покупателя Квартиры № 1 получены в полном объеме, и от продавца Квартиры № 2 о том, что деньги от продавца Квартиры № 1 и еще одного покупателя второй доли также получены в полном объеме)

  • Подготовил и согласовал с участниками сделок проекты актов приема-передачи обеих квартир, которые сторонам предстоит подписать на финальном этапе

  • Заранее проговорил со всеми сторонами, какие приложения нужно установить себе на телефоны для организации сделки (Домклик и Цифровой ключ), чтобы сэкономить время в отделении банка
САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ АЛЬТЕРНАТИВЫ:
соглашение о взаиморасчетах
По общему правилу при таких цепочках сделок в самих договорах купли-продажи не прописывается детально порядок оплаты, поэтому я подготовил проект отдельного соглашения о взаиморасчетах (общий документ для всех участников обеих сделок, где детально прописывается, какие суммы и кому перечисляются, в том числе сразу указал, что деньги покупателя Квартиры № 1 идут сразу продавцу Квартиры № 2), согласовал текст со всеми участниками

Итого у нас образовалась следующая схема оплаты:

  • Покупатель Квартиры № 1 открывает аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на полную сумму стоимости Квартиры № 1
  • Поскольку стоимость доли продавца Квартиры № 1 в праве собственности на Квартиру № 2 больше, чем вся стоимость Квартиры № 1, продавец Квартиры № 1 открывает свой аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на сумму доплаты до полной цены своей доли
  • Второй покупатель Квартиры № 2 открывает аккредитив в пользу продавца Квартиры № 2 на полную сумму стоимости своей доли

Все это пошагово было расписано вот в таком подготовленном мной документе

В результате мы были полностью готовы к сделке

еще за день до назначенной даты

Четвертый этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке

В согласованные дату и время участники обеих сделок (по Квартире № 1 и Квартире № 2) встретились в отделении Сбербанка, и благодаря тому, что все было заранее подготовлено и согласовано, мы менее чем за два часа:

  • Проверили оригиналы документов друг друга

  • Подписали оба договора купли-продажи квартир

  • Подписали соглашение о взаиморасчетах

  • Выпустили электронные цифровые подписи через банк для подачи документов на регистрацию перехода права

  • Открыли три аккредитива

  • Написали собственноручные расписки о получении денежных средств

  • Подали все документы через банк на регистрацию перехода права

Это очень быстро для такой объемной сделки. Если бы мы что-то не утвердили заранее, могли застрять в банке еще на несколько часов. А в нашем случае вся встреча была заблаговременно детально проработана, и на самой сделке оставалось уже только все оформить
Каков итог всех этих действий
Государственная регистрация перехода прав на Квартиру № 1 и Квартиру № 2 прошла менее чем за 2 суток!
Это также очень быстро (по закону срок на такие мероприятия – до 5 рабочих дней)
Пятый этап
Раскрытие аккредитивов и передача квартир

Продавец Квартиры № 2 уже на следующий день после всех регистраций
получил себе на счет суммы всех трех аккредитивов

Сейчас стороны занимаются переездом и готовятся к подписанию актов приема-передачи

Кейс не завершен, по мере продвижения сделок контент будет дополняться

Что получил мой доверитель
благодаря юридическому сопровождению сделки
  • Безопасность
    Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать продавца Квартиры № 1 и покупателей Квартиры № 2 от всех возможных рисков оспаривания сделок в будущем
  • Комфорт
    Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиенту было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделок; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе Сбербанка
  • Сохраненные время и нервы
    Клиенту не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат
Сколько времени потребовалось от клиента для участия
в альтернативной сделке с моим полным сопровождением
  • Менее 20 часов - по факту

    Из них:


    • около 15 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: два авансовых соглашения, основная сделка в банке и два акта приема-передачи по каждой из квартир,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделок документы.
  • Более 80 часов - если бы делали все сами

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по обеим сделкам (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 30 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 30*2 + 20 = 80 часов минимум пришлось бы потратить.

Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю
Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке
База кейсов
Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Telegram
WhatsApp
А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью
Описание услуги
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968